2008年上半年武汉中心城区共成交土地12宗，成交土地面积约20公顷（295亩），可供建筑面积55万㎡，实现交易总金额14亿元；平均每亩土地单价约482万元/亩，平均楼面地价2597元/㎡。与去年同期相比，今年上半年交易量大幅缩水，各项指标均有大幅下降。其中成交土地面积、可供建筑面积及交易金额分别下降86％、88％、89％。

　　供应量下降

　　武汉房地产市场在上半年销售状况不景气，上半年销售同比大幅下降，加大了开发企业资金回笼的压力，同时各种不确定性因素使得土地开发风险加大，开发企业预期有所改变，拿地步伐变得非常谨慎。为减少土地市场流标现象出现及影响政府土地收益，上半年土地部门主动进行市场的调控，减少土地总量的供应自然成为首当其冲的手段。

　　今年上半年武汉市中心城区共发布2次挂牌公告，供应土地21宗。如不考虑地块延期、重复挂牌等因素，实际供应土地仅16宗，实际总供地面积为61.21公顷。2008年上半年与去年同期相比，无论是在土地供应数量上，还是在土地供应的总用地面积上都有所减少，尤其是土地供应面积减少了79.23公顷，下降幅度达到56%。

　　根据目前国家宏观调控对市场作用的显现，金融调控对企业资金的紧缩情况，政府采取积极主动房地产市场源头调控，即对土地供需从市场角度进行土地总量及地块规模的调控；同时根据城市发展及规划实施的需要，进行土地供应区域的调控，力保市场健康平稳。

　　大批量土地未如期成交

　　今年以来，众多房地产开发商拿地热情也远不如往年。据开元数据平台监测数据显示，今年上半年土地延期、流拍的地块比例达43％，几乎占上半年总量的半数，如抛开客观因素，上半年武汉土地市场成交率不到80％。而这是武汉近年来较为集中的出现大批量土地未按照计划完成出让现象。

　　出现此类现象的原因首先是由于房地产市场宏观调控带来的来自消费者和开发商的观望。

　　去年在武汉土地市场上活跃的万科、华润、金地、融侨等知名房地产企业今年却不见踪影。前来拿地的企业关注度也不高，大部分地块只有1家或2家企业报价。一方面是部分企业尚有部分未开发的土地储备用地可供利用，因而在目前市场及地块都需要谨而慎之的情况下尚待观望；另一方面由于今年前来拿地的企业多以中小企业为主，这类企业往往追求短、平、快，而对于远郊的大规模地块由于所需开发资金较多且风险较大，则会敬而远之。

　　楼面价略微下降

　　自土地市场实施“招拍挂”公开交易以来，土地价格就逐步上涨，商品房销售价格也随之上涨。房价的持续上涨使房市在满足刚性需求的同时繁荣了投资性住房市场，在大家获利并看好后市的情况下，土地出让地块价格大幅攀升，反之亦然。

　　与上半年土地供应量大幅下降相对应的是，上半年武汉市成交土地楼面均价出现回落，相比去年同期下降了3.4%，这虽然意味着武汉开发商拿地的成本下降，同时也说明武汉市土地市场的价格基本保持平稳状态，而这也是近年来，楼面均价首次下跌。

　　2008年上半年，武汉成交土地楼面均价首次出现的回落，一方面是因为政府对房地产市场的调控使得开发商银根紧缩，部分中小开发企业已无力再竞价拿地，而对于那些实力雄厚的开发商，他们出于对市场预期的迷茫而实现了“理性回归”，拿地更为谨慎。如上半年京汉大道地块最终以6108元/平方米的价格成交，同比去年同地段、同区域地块楼面地价则下降了11%；另外临近汉江的汉宜路地块也呈现同样的情况，楼面地价同比也下降了27%左右。

　　虽然楼面地价整体呈现略微下降的状况，但个别区域如汉阳和后湖的地块，其一季度与二季度相比较而言，二季度成交的地块已出现逆势攀升的现象，同比一季度楼面地价则出现了近6%的微幅上涨。

　　呈现城市外扩的趋势

　　从行政区域看，上半年土地供应量最大的区域为汉阳区，共有6宗地块，总面积达到41.38公顷，占全部供应面积的68%。正如我们年初对土地市场供应区域的判断，四新地区作为武汉新区最重要的组成部分，目前正是区域土地供应的高峰时刻。虽然该区域各项规划逐步实施，但由于促进新区域发展的因素较多，综合衡量区域的成熟度有待提高，加之开发企业对市场信心打了折扣，上半年第2次的土地交易中，四新地块惨遭流拍的命运。

　　环线分布的情况显示武汉土地供应呈现明显外扩的趋势。从环线区域看，土地供应主要集中在中环线和二环线之间，供应面积为39.91公顷；其次是二环线和内环线之间的土地供应面积为14.25公顷；内环线以内的土地供应面积仅为4.73公顷。

　　每次土地拍卖几乎都会出现地王，这一现象成为近年国内土地市场亘古不变的规律。但是当银根紧缩，房价下跌，股市回落，国内整体房地产市场进入观望期时，抢风头的地王忽然一夜之间销声匿迹。在经历了2007年年底和2008年上半年的楼市大洗礼后，地产大亨们角逐地王将变得更加的谨慎与理性，拿到土地就可以赚钱的时代显然已经过去了。（文/开元地产  高伟、黄晶晶）