打造主题科技产业园区专家

——专访武汉光谷联合股份有限公司董事长黄立平

    黄立平，男，1961年生，河南郑州人，中共党员，研究生学历，教授。现任省政协委员、武汉咨询委员会委员、武汉市工商联副会长、武汉市企业联合个会副会长、武汉市房地产开发企业协会副会长、武汉光谷联合股份有限公司董事长，享受国务院特殊津贴专家。

    背景：经过了近几年房价的一路高涨后，2007年末，武汉房地产市场进入了明显的调整期，部分开发企业资金链吃紧，房屋交易量大幅下降，很多房地产开发企业都面临着不小的挑战。在这种市场环境下，由武汉光谷联合股份有限公司开发的光谷软件园项目却异军突起，以其独特的开发模式及服务内涵，吸引大批的国内外知名企业入驻，其开发与销售均取得了不俗的业绩，较好地规避了产业调整所带来的风险。作为武汉光谷联合股份有限公司董事长的黄立平究竟有何胜法宝？本期《地产人物》将带您一同解读这位优秀企业家的精彩人生。

创业历程风平浪静

    祖籍河南郑州的黄立平，1961年生于湖北宜昌，他从小天资聪颖，好学上进。1979年，顺利进入武汉水运工程学院（现为武汉理工大学）深造，成为恢复高考后，该校第一批专业即电气自动化专业的学生。1983年毕业后，留校担任学生辅导员。

    学校过于平淡安逸的生活，让这位早已具备企业家气质的黄立平，才华无处施展。为了追寻自己的梦想，从1988年开始，黄立平便开始了自己的第一次创业。创办了湖北省青年心理研究所（红桃K前身），并担任副所长，主要从事大学生心理研究，同时主编该所公开发行的《青年心理咨询》杂志。

    直到1994年，志向远大的黄立平突然有了新的想法，他将平时积累的营销和管理能力释放出来，创办了以中药现代化、药食同源保健食品为产业发展方向的红桃K集团，这为他日后的事业奠定了坚实的基础。

完美转身崭露头角

    对于1997年黄立平突然从红桃K集团的转身离去，迅而进军房地产业，这让很多人一直觉得是个迷。为什么一个制药企业的老板突然涉足房地产业？而且是在制药企业各项指标蒸蒸日上的情况下。回想当年的转身，黄立平向记者道出了原本的初衷。

    1997年适逢亚洲金融危机，此时黄立平参股10%的港资企业南宝物业已出现资金链断裂的局面，正面临破产的危险。当时关于南宝物业的去向有两种方案，一是收购，二是破产。黄立平在经过通盘考察、调研整个房地产市场后，毅然决定收购南宝物业，从此走出了一条经营房地产业的康庄大道。

起初，黄立平并不是专门经营工业地产，而是像大多数开发商一样主营商业地产。其先后开发的丽岛花园、丽岛物业、丽岛科技等一系列“丽岛”品牌，至今仍在行业内广传为佳话。

    成功往往属于有准备的人，在房地产业摸爬滚打过一段时期后，黄立平从所属地块的性质以及一个城市产业发展的长远性的角度考虑，决定转向科技园区的开发建设上来，其开发的第一个项目就是关东科技园。

    在黄立平看来，对于房地产业来说，住宅只是其中一个门类，它应该还包括对写字楼、工业厂房、商业用房等的开发。在一个城市里，各类房地产产品应该形成一个合理的结构，同时具有差异性，避免过度的同质化和建筑类型的雷同。黄立平说，其实当初在开发丽岛花园的时候，就已经开始做一些工业地产项目，例如国际企业中心等。近几年，光谷的建设日新月异，大量的软件类企业纷纷进驻武汉，进驻光谷，他们非常需要一些有经验的开发商为他们搭建平台，提供场所，以满足日益增长的办公研发的要求，因此开发建设光谷软件园就是顺应了这种需要。

经营之道成就辉煌

    任何一个市场都有其内在的机制规律，顺势而为，因势利导，前瞻占领，将是企业生存的法则。

    光谷联合针对不同的客户在产品设计及服务上制定了详细的开发建设方案。黄立平将其概括为五大类：

    一是定制模式型。即根据不同企业的要求进行开发建设。

    二是创新型。随着新兴产业的兴起和企业信息化、国际化的提高，企业对办公楼宇在技术和配套上有了高层次的要求，此时只有适应这类企业的需要，进行科学设计和技术的专业攻关，从而吸引更多企业进驻。

    三是研发型、孵化型。武汉是一个教育资源相当丰富的城市，而光谷又是武汉优质教育资源和科研院所相对集中的区域，光谷软件园区位优势明显。

    四是研发和实验型。根据高新技术企业的需求，制定科学的研发和实验的办公场所，为企业实现集中研发创造条件。

    五是专业生产型。如生物产业园的建设，这其中就包括微生物园、植物园、病毒园，而其中的每一项建设都包含着许多技术细分和配套，如果我们的开发和建设能达到企业的科学标准，建好后企业直接入驻，这样可以节省企业在前期投入的人力和物力成本。

    其次，光谷联合在坚持奏创新型工业地产的理念下，主编形成了自己独特的商业模式，黄立平说。

    一是自主开发模式。以高新技术产业、新型制造业和信息服务业为目标，把握经济全球化、信息化趋势和地方经济政策和产业布局规律，策划定位准确、具有鲜明特色的主题性产业园区，纳入地方政府的重点项目计划，取得地方政府大力支持，发挥公司经营团队的规划、建设、成本管理、租售策划和推广以及物业管理专业化配套服务的优势，对项目进行分期滚动开发，并根据不同客户的需求和不同物业特点，进行物业销售或持有租赁，取得可预期的稳定利润。

    二是定制开发模式，也可称为大客户营销模式。无论是光谷软件园、武汉创意产业中心、还是金融服务基地都是湖北省重点发展产业方向的核心园区，这些项目最有条件吸纳政府关注的跨国公司或全国性大企业落户武汉。公司在进行整体规划时便充分研究了这类企业的需要，所以在建设过程中有条件按这类企业的要求进行规划调整，达到量身定制的效果。定制开发的好处在于减少开发的盲目性、减少资金占用，实现最低风险下的较高效益。骨干企业的落户效应还会对整个园区的开发经营产生示范效应。

    三是合作开发模式。通过合作开发方式取得具有成本和地段优势的土地，比较快速地进入开发程序或锁定储备用地，分享土地增值或溢价的收益。一般合作对象为具有产业先导优势或具备对项目的掌控性影响而缺乏开发经验和品牌影响力的企业。

    四是代理开发模式也可称为管理服务模式。即运用公司的开发经验和专业团队为项目投资者提供从规划、项目审批到建设过程管理、成本控制的全程服务，取得服务性收入。代理开发具有投入小、效益高的特点，对于公司专业团队的建设和提高人力资源效率具有长远意义。

    多种开发模式并行与多种产品类型复合，使得光谷联合在日趋激烈的市场竞争中游刃有余、从容不迫。

    正是这种科学的专业化细分，光谷联合在经济指标、销售收入、纳税、竣工面积、入驻企业等综合指标上取得了一个又一个的成就，成为武汉市工业地产开发和建设的一面旗帜。作为国家火炬计划湖北省软件产业基地和中国服务外包（武汉）基地，光谷软件园规划总建筑面积达73万㎡，其中地面建筑面积63万㎡，地下建筑面积10万㎡，容纳企业300——400家，办公和研发人数达4万人。目前已建35万㎡，在建14万㎡，吸引了微软技术中心、惠普、EDS、华工达梦、中地数码、中国安防科技、中国汽车系统、江通动画、博彦科技、北大青鸟、东湖软件、亚芯微电子、地大信科等100余家企业及其研发中心入驻，初步形成了万人办公和研发的规模。