开发商无奈曲线降价 沪楼盘“促销潮”在蔓延

国家统计局日前公布，7月份，“国房景气指数”已连续8个月环比回落，全国商品房空置面积同比增6.1%。专家认为，这说明下半年房地产业很可能将继续维持调整，而未来两月业绩对于完成全年经营目标相当关键。

景气度持续回落

国家统计局数据显示，7月份“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点。

从分类数据看，房地产业也呈现较明显的景气回落态势。1-7月份，全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，涨幅比上半年回落2.6个百分点。长城证券地产行业分析师黄清林认为，上半年尽管楼市已经下滑，但房地产投资依然保持较高增速，近来出现的投资逐渐下滑值得注意。

中金公司首席经济学家哈继铭认为，由于房价回落趋势明显，房地产投资明年可能继续放缓，并对经济增长产生不利影响。

业内专家认为，投资放缓原因除了房价回落外，资金紧张是直接因素。7月份，全国资金来源分类指数为99.28，比6月份回落0.91点，同比回落3.36点。1-7月份，全国房地产开发企业实现到位资金22252亿元，其中，国内贷款为4572亿元，增长15.7%，增幅同比回落5.7个百分点。

在较受关注的房价方面，根据国家发改委公布的数据，7月份全国70个大中城市房价同比上涨7%，继续呈现涨幅逐月回落态势。同时房价调整城市范围有所扩大，7月份，70个大中城市的房屋销售价格共有17个城市环比下跌，6月为16个，而5月只有4个。

在一线城市中，7月份北京、上海、深圳房价环比出现小幅上涨，但成交量继续低迷。根据中国指数研究院数据，北京市7月住宅成交环比下降34%，上海环比下滑19.4%，深圳环比下滑12.4%。

中国指数研究院数据还显示，上月部分二线城市房价跌幅较为明显。如天津住宅销售均价每平方米6631元，环比下降6.4%。武汉成交均价为每平方米5299元，环比下降10%。重庆市成交均价为每平方米3977元，环比下降6.2%。

曲线降价实属无奈

1个月以前，位于上海松江北九亭的摩卡小城新推出的二房和三房房型，打出了“买房送标致206轿车”的广告。

从８月开始，摩卡小城将促销活动由“买房送车”变成了“买房送装修”。“之前的送车价值是8.2万元，现在送装修的价值是8.8万元。这说明前期的促销活动没有起到太大效果，所以开发商想方设法把优惠加大。”一位购房者在接受记者采访时如是表示。

变相降价促销的楼盘不仅仅限于摩卡小城，万科旗下的精装修房楼盘金色雅筑也在降价，并且在一个月之内降价两次。先是以降低装修标准的托词来降价，而在无法降低装修标准的情况下，万科又以销售商的名义降价，降价幅度近10％。至此，万科金色雅筑一个月内降价幅度高达30％。这与万科数次对外表示不降价的说法，大相径庭。

事实上，现在几乎所有的打折促销形式都是可以折现的。如果不要赠送，就可以直接从房价里抵扣相应的现金。对此，业内人士表示，套着赠送名义的促销，跟降价并无区别。

降价还是不降价？成了开发商最头疼的问题。一边是房子卖不动，一边是原来的业主虎视眈眈。想要做到两边不得罪，只好曲线救国了。

实际折扣大于广告承诺

中远两湾城是上海人耳熟能详的楼盘，与同属上海市内环内的其他楼盘相比，该楼盘价格上的优势让它受到很多投资者和购房者的追捧。今年1月，该项目四期璀璨天城D、E两座新推房源均价2.3万元/平方米。至7月，该项目开发商曾打出促销口号称，售价可以给最低九二折或九四折的折扣。而当记者以普通购房者身份向该项目售楼处咨询时，却惊奇地发现，该项目目前最低售价已经低至1.７万元/平方米，而最好的楼层也只卖到1.９8万元/平方米。

“听说这个项目目前九二折？我现在想买，还有吗？”记者向售楼人员询问。“有啊，10楼附近的都是这个价格。最好的楼层也只贵200元/平方米。”售楼人员告诉记者。“那比这个更便宜的有吗？”记者进一步问到。“有！现在最低九折。不过你自己现场过来看看吧。”售楼处人员表示。

由房地产市场宏观调控引发的洗牌效应随着近期各家房地产上市企业公布中期业绩逐渐清晰显现，从各上市房企陆续公布的中期业绩看，和去年几乎所有公司形势一片大好不同，今年各家公司的业绩优劣反差鲜明。就在一部分企业苦苦支撑之时，也有房地产公司开始乘机扩大市场份额。

昨天中海地产（0688.HK）发布的中期业绩公告中，一段话概括了今年上半年的楼市走向：“国家为保障房地产行业健康发展而推出的各项宏观调控措施渐见成效，对内地房地产市场产生深远影响。今年将是市场整固的一年，汰弱留强愈趋明显。”

巨头获利颇丰

中海地产昨天的业绩的确证明了这一判断。报告显示，中海地产内地房地产销售额达到港币150.1亿元，增加78.5%，销售面积增加57.3%至145.5万平方米，销售金额和面积两项指标都再次刷新纪录。

与此同时，内地房地产毛利率从去年同期的44.4%上升至47.9%。6月底，集团持有现金74.6亿元，未提用贷款额度为41亿元，可动用资金达115.6亿元。

此前，另一家国内房企巨头万科企业（000002）的半年报先于中海发布。半年报称，上半年公司实现营业收入172.6亿元，同比增长55.5%；净利润20.61亿元，同比增长23.56%。半年之内，国内两家最大的房地产企业总共收获了近300亿元销售回款。

另外，昨天同步发布业绩的嘉里建设同样业绩优异，半年报称，嘉里建设内地物业盈利在半年内大增7.45倍。而另外一家内地企业复地集团的半年业绩则称，期内毛利达人民币6.24亿元，较去年同期上升55.1%。

事实上，中海和万科正是深圳地区最先开始打折降价销售的房地产公司，率先降价所带来的销售率上升使得这些公司在市场进入全面观望期之前就取得了大规模的销售回款。

而另一个内环以内区域的中远两湾城，虽然仍紧咬着21000元/平方米的价格不松口，但销售人员表示，如果一次性付款可获9折优惠，贷款购买为9.2折。

有数据显示，7月份上海内环以内区域的成交量为346套，与6月份相比下降了42.8%，萎缩较为明显。

一、二手房倒挂蔓延

“上海开发商对于价格调整表现出矛盾心态。”一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者。究其原因，主要还是担心价格调整之后更加促发购房者的观望情绪。“但是调整价格的确能够促发消费者购买欲望释放，因此开发商更愿意使用平开或赠送面积的‘暗松’措施。”

记者走访了部分区域内的中介门店，发现一、二手房倒挂的现象开始呈现。据汉宇地产一位门店店长介绍，浦东新区大三林板块，在售新房万科金色雅筑的均价为15404元/平方米，金地湾流域销售报价15000-17000元/平方米，但以目前二手房挂牌均价来看，环球翡翠湾是17723元/平方米，翰城国际二期在18339元/平方米，普遍高于新房价格。而普陀区的武宁路板块，大华清水湾花园在二手房市场上报价为21797元/平方米，上海春天则是21741元/平方米，同样高出了中远两湾城19462元/平方米的成交均价。

汉宇地产分析师认为，一、二手房的联动效应非常明显，从目前一、二手房倒挂的区域情况来看，无论是市中心还是外环以外皆有分布。“新房价格较低可以理解为开发商的推盘策略。”但他也指出，如果出现蔓延或较长时间发展，对于二手房客户来说，会造成持币观望情绪的进一步加深。

骄阳似火的7、8月对于上海市的房产中介公司来说却是个“寒冬”，上海市二手房中介门店数量已缩水一半：合富置业两个月来把原有的95家门店调整到75家，满堂红目前仅在浦西的闵行区和普陀区保留了10多家门店，其在浦东的15家门店已全线撤离，策源行也从近20家门店缩减至如今的9家门店。

不少中介公司对今年的二手房市场都不看好，认为可能要到明年上半年才会回暖。为此，包括合富、中原、美联等品牌中介开始增加一手代理的业务，以弥补二手交易的不足。

房产中介两年缩水一半多

上海的二手房市场已经连续几个月出现量价齐跌的情况，许多中介公司都开始调整自己的门店数量：合富置业两个月来把原有的95家门店调整到75家，上海合富置业总经理叶厚彪表示，公司撤出一些成交清淡地区，把主要力量集中到成交仍然较为活跃的地区。通过调整积蓄力量，等到下一轮行情回暖后，再进一步地拓展市场。

此前，在广东红火的满堂红也在上海开始收缩门店。据了解，该公司目前仅在浦西的闵行区和普陀区保留了10多家门店，其在浦东的15家门店已全线撤离。满堂红负责人表示，由于买家的观望情绪依旧，市场继续保持胶着状态，成交量明显萎缩，不少门店难以实现赢利。在这样的市场背景下，公司认为“做强”比“做大”重要。

策源行也从近20家门店缩减至如今的9家门店。上海市房地产经纪行业协会有关负责人称，该市二手房中介门店已从两年前的16000家左右，减少到目前的7000多家——缩水一大半，这还不包括大量的“夫妻老婆店”、“开关店”。