央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。专家认为，央行银监会联手出台此政策，表明政府意在规避银行风险，在银行和地产商之间的这场博弈中，管理层显然表明态度选择保护银行。

　　《通知》要求各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，用"四个严格"再次明确了多项禁止性规定。

　　首先是严格建设项目贷款管理，贷款项目用地应依法取得，符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划，涉及新增建设用地的，还应纳入土地利用年度计划，禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持。

　　同时，对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》的项目，应审慎发放贷款。

　　其次，严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。通知规定，对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。

　　第三，严格商业性房地产信贷管理。这与"９·２７房贷政策"（２００７年９月２７日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》）的规定类似，通知要求金融机构，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的７０％，贷款期限原则上不超过两年。

　　而对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；同时，对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。

　　第四，严格农村集体建设用地项目贷款管理。其中规定，对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

　　针对严格商业性房地产信贷管理措施，中国指数研究院总经理陈晟表示，目前房地产信贷市场出现一些漏洞和问题，政策出台是对各大商业银行房产信贷的紧急调控。而严格农村集体建设用地项目贷款管理，则是由于现在对小产权房，还没有完全定论，小产权房过热，各地农村商业银行信贷过多，会加大银行的风险。

　　据对目前已经披露的２００８中报的１２家银行（中行和交行除外）进行数据统计后发现，多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，其中最快增幅高达４８％；而兴业银行以１４．２９％的房地产贷款占比居首位。

　　进入２００８年以来，全国楼市呈现低迷势态。今年１至７月份，北京市商品房销售面积为５５２．９万平方米，比上年同期下降４６．８％。

　　而据中国房地产指数系统的监测数据显示，７月深圳商品住宅成交套数和成交面积分别为２６１５套和２４．８０万平方米，这两项数据同比去年７月分别减少４１．９３％和４５．６６％，且成交量持续两个月萎缩。

　　随着深圳房地产价格的持续走低，一度曾热炒深圳房贷断供情况严重。有房地产商甚至抛出要死肯定是银行先死，房地产商后死的言论，引起舆论哗然。

　　中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，房地产信用风险是下半年银行需要密切关注的领域。"房地产销售量的下降可能会降低开发商的盈利水平，从而影响其还款能力，增加贷款风险"。

　　招商银行研究发展中心研究董事王琼在该通知出台后表示，"现在经济下行，银行如果出了问题，对经济会造成很大的影响，在银行和房企之间，政府最终选择了保护银行，牺牲房地产。"

　　分析人士指出，目前房贷规模占银行资产的１５％到２０％，如果房价出现下跌，引发的风险将包括借款人"断供"、购房者负资产、开发商资金链断裂、相关行业调整、以房产作为抵押的贷款风险等。届时银行房贷风险将暴露无遗，而央行和银监会出台此政策，正是规避银行风险的紧急措施。（记者　徐思佳）

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