争议中小区典型和非典型矛盾都显现出来

    本报记者深入调查，邀请专家剖析“望江嘉苑现象”

    为广大业主提供一本破解小区矛盾的手册

    ●去年10月1日《物权法》正式实施，21天后望江嘉苑全体业

主和他们相处了5年之久的成都利丰物业有限公司(以下简称利丰物业)合同到期。现任业委会修改了一份新的物业合同(草案)，却在准备跟利丰物业续约时遭到冷遇。

    ●之后围绕这份引发争议的新合同，业主、业委会、物业公司展开了一场纷乱的博弈。怎么当好一个业主？怎么运作一个业委会？怎么协调业主之间、业主与业委会之间的矛盾等？这些问题不仅集中在望江嘉苑，而且也是成都其他小区的“通病”。今年1月13日，屡次修改后争议合同将公示期满，当事各方目前对该合同表示认同，这意味着望江嘉苑争议至此结束。

    ●在此期间，本报记者深入调查望江嘉苑现象，采访了当事各方的有关负责人，邀请了四川君士达律师事务所主任律师邓勇剖析矛盾的根源。得出一个结论：在业主广泛参与下，选举产生一个结构合理的业委会，制定一份理性的合同是业主破解小区矛盾的关键。

    A一份新的物业合同

    带着不满部分业主抵制业委会

    一份更能维护全体业主利益的新合同，在望江嘉苑业委会与利丰物业谈判时，却引起了部分业主不满。他们认为业委会想借机“炒”掉利丰物业。在过去5年相处中，利丰物业在业主中口碑不错。一旦被“炒”掉，将来的物业公司水平未知。个别业主还由此展开“联想”，是不是业委会存在什么私心？带着这种个人情绪，在随后业委会的一系列行动中，这股势力开始抵制业委会。

    律师剖析：业委会应当是经过业主大会，由全体业主投票产生，是业主大会的执行机构。业委会的权力应当是在业主大会授权下行使。如果业委会行为违反法律法规或业主大会制定的管理规约或议事规则，必然引起业主的反对。对于没有制定管理规约、议事规则的小区，业委会职责不明确，将无法正常开展工作。

    没有拒绝利丰提出修改意见

    在采访中，记者了解到这份新合同对旧合同22处进行了增补，其内容包括：利丰物业向业主交纳15万元合同履约保证金；小区共有收益归全体业主所有等。利丰物业没有拒绝这份新合同，但提出了修改意见。

    部分业主不理解，反而加快了业委会行动的步伐。10月17日，锦江区房管局收到了利丰物业《关于“望江嘉苑”物业管理服务情况汇报》的函件，反映利丰物业与望江嘉苑首届业主大会签订的物业管理服务合同即将到期。现任业委会未召开业主大会，对利丰物业的选聘或解聘没有做出决定。与此同时，锦江区房管局还收到望江嘉苑部分业主联合签名，要求利丰物业继续留下来服务。

    10月18日，房管局向业委会出具了书面指导意见，认为业委会应尽快召开业主大会，依法决定利丰物业续聘或解聘。

    律师剖析：业主对自己权利的不重视以及业主委员会工作程序的不规范导致了小区业主和业主委员会之间的冲突，物权法的实施正在改变这一现状。