徐小姐在本市某区投资购买的一套住房打算出售，程先生是徐小姐熟识的房产中介，所以徐小姐就委托程先生出售这套房屋，双方也签订了委托合同，而且对这份合同进行了公证，其中的委托事项包括物色购房者，确定出售价格，代理与购房者签订买卖合同，收取售房款，代理到房屋管理部门办理过户，登记手续等。不久后，程先生就代理徐小姐与高先生签订了房屋买卖合同，由徐小姐将该套房屋出售给高先生，房价款为80万元。之后，徐小姐配合高先生办理了过户手续。高先生以该房屋作抵押向银行贷得款项60万元支付给徐小姐作为房款。但尚有余款20万元，高先生至今未支付。徐小姐催促高先生支付该笔尾款。高先生却称：自己曾与中介程先生签订过协议书，约定徐小姐出售的这套房屋由程先生介绍购买，因为程先生是这套房屋的中介受托人，不宜购买该房，加之程先生已有银行贷款，所以该房屋过户给高先生，但实际贷款人为程先生，银行的按揭贷款也由程先生归还，高先生名下的该房实际产权所有人应为程先生；这样程先生即是高先生与徐小姐签订的房屋买卖合同中的实际买受人，又在该房屋买卖合同中代理徐小姐，所以程先生的代理行为无效，高先生与徐小姐签订的房屋买卖合同也应无效；鉴于目前状况，三方均有责任，高先生愿意将房屋恢复到徐小姐名下，由此产生的损失由徐小姐、高先生和程先生共同负担。程先生认为，自己是将钱款借给徐小姐做生意的，徐小姐无钱归还即将上述房屋出售后的房款用于归还借款；徐小姐曾向自己出具过一张收据，写明：“程先生帮办这套房屋买卖手续全部结清（包括银行贷款）”，这表明房款已结清，房屋买卖合同上约定的80万元是国家的评估价格，双方实际约定的售价是60万元。无奈之下，徐小姐起诉至法院。

评析

本案的争议焦点为1、徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同是否有效；2、余款20万元是否支付。对于焦点一，根据《合同法》等相关法律规定，徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且无法律、行政法规规定的无效情形存在，应为合法有效。而且程先生与高先生的行为并无串通损害徐小姐的利益，所以徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同应为合法有效，不存在无效的情形。对于焦点二，徐小姐仅是收到房款60万元，其曾出具的收据仅表示房屋买卖手续全部结清，而非购房款结清。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据原若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，程先生认为其与徐小姐口头约定实际成交价为60万元，但程先生并没有证据证明，而且徐小姐对其称的口头约定的价格也是不认可的，所以程先生应承担举证不能的不利后果。法院应依据现有房屋买卖合同上约定的80万元的价格予以确定房款，这样高先生理应向徐小姐支付尾款20万元。

判决　

法院支持了我方的观点，判决高先生在判决生效之日起十日内支付徐小姐房款20万元。（作者系上海市申房律师事务所主任、律师）