李忠东 田红星

    自去年开始出现关于“中国房地产将出现拐点”的观点以来，一时间“拐点论”此起彼伏，硝烟四起，大有“山雨欲来风满楼”的趋势，半年已经过去，“中国房地产拐点已经出现”的事实成为了今年全中国人民想接受但又不知道怎么接受或不敢接受的一大礼物，然而，时而如今，“拐点论”仍争论不休，那么，中国房地产的拐点在那里？

    过去大家一直把房地产的拐点集中到了价格上，认为房价将跌这就是拐点。是的，从最敏感的价格出发看拐点这没有错，但是对房地产的调控不能从根本上改变房地产固有的运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场规律运行；大家也知道，价格是商品价值的货币表现形式，价格的变动当然也反应了价值的变动，这就是政治经济学的原理，但是除了“价格下跌”是拐点外，“价格涨幅减小”或者“趋缓”是不是也算拐点呢？房地产拐点除了“价格”这一拐点外，还有哪些拐点呢？

    首先一个重要的拐点，就是房地产在国民经济中地位将发生变化。

中国对房地产在国民经济中的定位可谓是“一波三折”，新世纪前房地产可以说是在一个“边缘产业”的位置上，而进去新世纪后，房地产一下子就变成了国民经济的支柱产业，但是近年社会各界包括许多知名专家学者对房地产是否成为支柱产业提出了质疑，他们认为房地产的本质属性应该是“消费品”，其功能是提供居住，不应该把拉动经济增长过度依赖唉房地产身上，特别是现在房地产对经济的负面影响已经出现，因此不合适把房地产对经济的负面影响已经出现，因此不合适把房地产作为国民经济支柱来发展，特别是在特大城市。

    其次，就是房地产的产品结构发生变化。

    原来商品房占主导地位将变成与经济适用房共生共长共荣，甚至在一些城市经济适用房将占据主导地位；同时，原来以大，中户型为主将变成以中，小户型为主；原来以毛胚房为主将逐步过渡到以精装修房为主。

    再次，就是房地产的消费群体将发生变化。

    消费群体在保持多元化的同时，以炒房，投资为主的群体将有所减少，而自住，租凭群体将会增加，但是消费群体“年轻化”，“异地化”,”女性化”的趋势不可阻挡；另外，购房行为中消费者的地位，将由被动变成主动。

    第四，就是房地产开发的区域将发生变化。

    随着“楼市改变城市”模式的结束，“城市规划改变楼市”的模式已经出现，因此“郊区大盘化”开发模式也将转移到中心城区，而且功能非常齐全的打社区将占据城市中心开发的主导地位，一些中小城市的个性开发将得到加强。

    最后，就是房地产公司将发生“2：8”变化。

    随着国家宏观调控的深入和管理的规范，楼市中的“马太效应”将会越来越明显，80%以下的房地产开发公司将会逐渐消失或者转产，而剩下20%的公司将强来愈强，在资本市场的催发下，5%的公司甚至出现“楼市寡头”垄断的现象。