汉正街,这条五百年历史的老街，上世纪80年代初因经营小商品而闻名全国。但在商业区域和功能不断扩展的同时，汉正街的长度却越变越短，有的地方被肢解，掩没在高楼之中，市场定位的难度也在加大。汉正街的商业和地产发展需要新的手段和思维，重新包装。

笔者因为生意的关系，对东临江汉桥，西至多福路“第一大道”，北抵中山大道，南达沿河大道一带的汉正街中心商圈的发展变迁，有一些浅薄的观察。希望能管中窥豹，阐明汉正街开发中的困境和并提出一些破解困境的浅见。

开发的困境

在90年代中后期，汉正街临街成铺的格局就已无法满足对更多商品集聚和功能细分的要求，专业化经营成为必然。但整个汉正街区域街道狭小，铺面多由民宅或企业的车间、仓库改造而成，经营环境很差。随着通讯、交通和金融业的发展，一手拿钱一手交货的传统交易方式发生了改变，产品的产销更加紧密，出现了前店后厂的格局。改造环境，提升区域商业价值已势在必行。

政府为此进行了一系列开发和改造，重点在改造。竹牌巷的还建楼、多福路中心商城和国体商贸中心、汉正街饰品大楼、华茂箱包城、汉正里服装市场、利济南路的银丰富苑、浙江商城等，多在这十几年改造而成。同时，拆除了大量老旧危房，按商住一体的综合楼模式，为居民就近还建。在改造程序和方式上，通过减免相关配套费用或将土地出让金用于还建和改造危房，使开发商的收支大体能平衡或有一定盈利。还有一种形式是开发商拥有物产，通过招商、招租进行市场经营，滚动开发。开发和改造并举的措施，使汉正街的商业面积、物业价值、经营和居住环境，都有了很大提升。

但2000年以后，房地产开发成为城市发展的支柱产业之一，原来将土地出让金返还用于拆迁还建的各项优惠政策不复存在。招、拍、挂的土地出让方式带来的是冲动式的竞价，对汉正街这样的黄金地段，开发商们非常谨慎。

2006年10月，江汉一桥、武胜路、汉正街等五宗地块组合共约140亩地，报价11.2亿元拍卖，因地块分散、拆迁量大、批准的容积率低，加之传统商业模式和现代模式在融合上有难度，对汉正街的市场定位、未来发展方向也不明确，开发商不敢轻易出手，导致该地块流拍。今年4月，该地块将容积率由4.8提高到5.5，再次以11.2亿元挂牌拍卖，结果在无人竞争的情况下以底价拍出，让出让方大感意外。之所以如此，一是800万元/亩的地价已属很高，二是汉正街老旧危房多、密度大、权属关系复杂、拆迁困难，稍有不慎就会引起社会问题。虽然还建可缓解部分矛盾，但还建比例过大，对房价上涨影响就很大，难以分摊土地成本。相似的例子还有汉正街和三曙街交汇处的永茂社区(国华礼品)，从2005年开始动迁，时至今日仍处于胶着状态，补偿价格却不断上涨。旷日持久的拆迁，导致建设周期延长，如遇政策和市场变化，极易错过商机，走入困境。