今年首次提高存款准备金率后央行继任行长周小川在接受记者对履新官员的回访时强调三点,一是从紧的货币政策不会改变;二是稳定预期突出重点的货币调控目标不变;三是坚持央行的货币政策制订与管理职能,严格监控经济热度与通胀热度,确保经济又快又好发展.伺后的3月29日，中国人民银行研究局副局长张涛在“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，如果解决目前我国房地产市场存在的三大不平衡因素，将对实现“居住有其屋”的目标有很大帮助。
张涛认为，供求不平衡、商品房和保障房之间存在着不平衡、房屋买卖市场和租赁市场之间的不平衡等三大因素导致房价过高。
以房屋买卖和租赁市场为例，“最近有调查公司调查显示，13个城市顶点楼盘的房价，过去三年年平均涨了21%，租金涨幅仅为8.2%，由此可见买和租市场之间的不平衡。”张涛说。他分析指出，中国买房人大都愿意一步到位买新房，而不愿意去租房，是导致租赁市场发展相对缓慢的原因之一。
如此,我们可以预见,房贷新政如何区别二手房与新房将是金融调控房地产需要重新审视的重要方面.
我们知道,二手房何去何从,只要两种可能,一种是跟随新房走,另一种是形成自己独立的市场机制,而我国目前的二手市场仅仅是中介穿针引线,自发形成的,缺乏足够的市场机制,如订价,租赁规范,消费保护等制度性缺失导致租赁市场发育不大成熟.而前两年借助调控措施出台的二手房税费管制,实际是在一个不成熟的市场中运用成熟的市场调节手段,自然难以调整到位.
如果没有记错,这是官方第一次提及租赁市场发育不全的问题,预示着新建设部会同央行等,就如何启动租赁市场提出相关的政策性意见,其中必然面临着一种选择,是继续管死二手房交易市场还是有管制地进行适当疏导,让二手市场的蓄水与放水作用得以科学发挥.
对于供给结构，张涛表示，由于住房供给具有周期性滞后特点，供给很难在当期自发对需求做出迅速灵活到位的调整。因此，从政策方面来看，希望政府根据未来的需求做出预见性的判断，对供给结构进行调整，这样可以有效避免住房结构性失衡这一问题。
他还认为，从需求方面来看，存在大量的第一套自住需求和第二、三套的投资需求，如果简单从抑制需求方面来做可能会降低居民的总体福利。
因此，“需要因地制宜，有针对性的对居住需求、投资需求分别采取相应的办法，这样才能有效的达到政策意图。”他说。
相对于建设部提出的遏制投机需求,抑制投资需求,引导自住性需求,保障政策性住房需求,张涛的表态更具针对性意义.在中文字义中,遏制与抑制至少是个近义词.实际上任何成熟的市场都离不开一定的投资性消费.张涛发出的声音充分理解一下,预示着:投机将属于绝对打击对象,不可能死灰复燃;但投资性消费则应区别对待,这是我们对楼市复苏看好的重要看点.
实际上,也只有沿海发达城市以及中西部核心城市存在过度的投资性消费,局部的投机消费.因为界定投资投机的标准实际是一样的,只是看其转手程度与密度.我们认为从市场消费量与消费价格的双重标准来衡量一个市场的投机与投资消费程度更为合理.
如在武汉,光谷地区比照对价原理,其商品房价在五千五左右,应该属比较合理范畴,但如果迅速达到或超过六千甚至六千五,则显然是投资投机过旺所致.但我们不可能阻止这类推涨房价的消费,因为订价权掌握在开发商手里,而开发商又依据的是市场需求发生来确认价格是否有销路,只要有需求,并且在适当价格上销售能够跟上其各方面条件所要求的限度,开发商主动降价销售只能寄望于其良心了.我们既不存在理由去要求开发商高于六千的就不能销售,也无法停止有人愿意按照此数目以上去成交.
很明显,这里就有投资过度或投机因素在里头,如果我们从新房市场去打击,怎么打击都不实际发生着一些需求.如果我们区别对待,对新房的交易管制严格而实际执行,相应地对该区域的二手房,则适当放宽政策,将自住性消费引导到二手房市场,新房纯粹靠投资消费来支持是不会长远的.
上述金融官员对楼市的认识与相应的说明性办法表达了一个重要信号,那就是金融向楼市的介入只会更深入,原有的房贷新政将向金融新政转变.当然这种转变针对新房及土地市场将会更加严格,针对自住性消费的二手市场将网开一面.而中西部三四线城市将主要围绕土地及开发商融资管制方面深化调控措施,对业内所提及的投机管制应该不在严控之列.
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