今年以来，部分地区房地产价格出现波动，是否会影响金融安全？国内商品住房的价格是否存在泡沫？这都成为日前在沪举行的亚洲房地产学会年会暨国际研讨会的热门话题。

高首付避免按揭坏账

上海财经大学副校长、本届亚洲房地产学会年会会长王洪卫教授认为，中国的房地产信贷体系与欧美不同。一是在按揭过程中，首付款要占30%以上，第二套房的比例更高，而在美国，贷款比例一般高达90%以上；二是中国按揭贷款的衍生产品受到严格限制，相关的金融产品很少。在这种情况下，即便房价有所回落，国内不会出现类似次贷的金融危机，也不会出现银行大量的按揭坏账。

投资需求助推泡沫

一般商品的价格取决于供求关系，因此，欧美成熟市场研究房地产的趋势很看重居民的收入和购买力。然而，国内近年来在房地产研究中，却很少有人重视居民收入与房价的对比。市场走势也是如此。比如，上海目前的平均房价高达每平方米17000元，而去年上海在职人员的平均月收入仅2800多元，收入与房价比相差悬殊。

对此，王洪卫认为，在亚洲收入增加与房价高涨不对应的现象很普遍，比如日本、中国香港就属于相同的情况。这是因为政府决定了土地的价格，掌握了土地的供求，也就决定房价长期上涨的态势。只有将土地的定价权还给市场，房价才有可能按供求关系下跌，但现在，中国内地不可能出现这样的局面。上海财大房地产市场研究专家张学文教授也认为，目前中国房地产市场是不遵循供求均衡法则的。也就是说，国内部分地区的房产价格不以刚性需求为基础，而是在投资需求的拉动下，房子能卖多高就卖多高，从而产生了泡沫。

以税收杠杆平衡房价

那么，在高房价与多数人收入不对应的背景下，如何保证我国房地产健康发展呢？张学文认为，新加坡和中国香港的“双轨制”解决住房问题可能更有效果。新加坡有80%的居民居住在由政府出资建造的廉价房内，私人购买公寓和别墅的仅占12.4%；中国香港近一半的人口居住在出租公屋及政府补助出售单位里。因此，像上海这样的国内大城市，让每个居民都进入房地产市场是不合理的，应该走“双轨制”：有条件的购买商品房，没条件由政府补助租金或提供经济房。

王洪卫建议，国家可以调整房地产税收，以此调控城市房价。比如，对城市低收入者，为他们提供廉租屋，不仅不收税，反而由政府补贴租金；对中等收入者，可提供购买小户型房的税收优惠，如低于90平方米的，可以贴息返税；对高收入者购买大房型房源的，则提高消费税。以税收杠杆平衡房价，是当前形势下的一个较好办法。