主持人（杨杰）：各位领导、各位来宾、还有各位媒体届的朋友，大家下午好！今天我们在这里一起聚焦首次青年人群置业标准的会议，首先我代表主办方武汉晚报、居周刊，还有协办方皇家卓尔向各位嘉宾表示热烈的患欢迎！

研讨会请来的专家比较多，首先请允许我为大家介绍今天的来宾，首先是坐在我左边的是武汉是开发办处长杨建华，武汉易居地产公司的汪洋，华中科技大大学城规大学的教授万艳华，卓尔公司总工郑国庆，湖北大学商学院教授杨礼茂，活动协办方，武汉皇卓尔的陈总。

记得我刚才在想，毛泽东的一句话，世界是你们的也是我们的，但是归根到底是你们的，你们年轻人向早上八九点的样，青年是社会的主梁，青年置业是将来的各个媒体，各个企业，不断关注的话题。首次置业，在今天的房地产显得越来越突出了，很多企业在不断的强化着青年置业的业务，我们今天在一起来聚焦青年置业这个话题，也想把这个话题延伸得更光些，首先有请武汉皇家这儿公司的陈总为大家发言。

陈总：先自我介绍之一下，我是武汉卓尔的陈财强，首先感谢本次研讨会的主办方以及我们的承办方易居中国，其次呢，感谢各位来临现场的各位专家，以及众多的媒体朋友，那么我们集团在投资房地产之初，在涉足房地产指出，我们就把目光投向了我们购房群体里面很特殊的一个生力军，也是我们在购房里面大需求的青年人群，那么我们集团在投资房地产的几年里，我们一直关注着我们青年人群的购房消费的特征，我们也一直在探讨和思索着我们要建造如何建造年轻人适合他们居住的产品.如何把这个产品青年小户的细分产品做得更好，能够为我们的年轻人提供一个他们喜欢的而且是他们买得起的住宅，年轻人是很有朝气很有活力的，但是他们面临着就业、创业、至于住宅的压力，尤其是住房的压力更加突出。我们集团一直想建造这么一个在功能上很集齐全的，性价比比较高，低月供，这种青年小户的产品，那么在去年我们在武汉拿到盘龙城地块以后，就在实现我们这个青年小户的实践，今天很有幸请到各位嘉宾，就这个话题为我们出力献策。同时我们想结合年轻人的特征，他们喜欢个性的空间，这些多样化的产品，我们集团多年来经营着酒店业，在福建、江西、湖北有多家的三星级酒店，同时我们也思考如何把我们酒店式的服务跟我们年轻人的生活方式，为他们的后期生活提供一些活动，把我们产品后期的一些服务跟酒店服务进行一些连接，那么我相信今天下午有这么多的专家学者来进行研讨，你们的发言一定会对我们的产品，乃至于我们集团下一步如何做好青年产品起到很多的启发作用。最后再次谢谢大家的到来。

主持人：谢谢陈总！我们当时想的青年小户的由来是我们易居在不断的销售东西，他们提到的青年小户的标准，而且他反复强调，青年小户和小户型是不一样，我记得易居03年刚刚里武汉的时候，在那个时候1个之内在武汉掀起的小户型的的购买高超，那年在市场上引起的疯狂购买，他们在营销上的手法也是易居给我们，在5-6年一线，那个时候的小户型是有钱人的专利，不是青年人的。五年过去了，现是青年人购买小户型了，现在的房子跟五年前的房子不可同日而言了，我们想听听易居房地产投资有限公司汪洋的说法，现在青年小户跟以往的小户有什么区别。

汪洋：大家下午好，我是武汉易居房地产公司有限公司房地产决策咨询版块的主任汪洋，今天下午很荣荣幸有这个机会跟大家一起研讨这个话题，及我们研究所对武汉市场的供需研究以及各种职业需求，研究应该说有一些涉及，下面我们给大家简单的介绍一下，主要从三个方面，一个方面是从武汉青年置业军的厚度，来进行讨论，第二个方面是从现在房价的水平和去年购房的关系，第三个是青年购房的一个置业选择，来看待这个问题。

首先我们来看看武汉青年以置业的厚度。我们是从武汉市人口的结构，从这个表是05年，可能稍微老了一点，但是没有关系，15-24岁的人群是武汉市人口结构中厚度最大的人群，到现在也是从22-27岁，然后我们再来看一下，武汉市和全国的人口对比，武汉市年轻人口比全国的平均水平要高出很多，也就是未来的5年内，有大量人群进入购房高峰期，我们大家都知道武汉市是我们这个中国第三大的人才聚集地，较小密集，虽然招生规模加大，武汉的人才越越来越多，从06年的本科毕业生中大概有8.7万人，留汉工作的有70%以上，每年留下比来从2000年只有1/4的人选择留在武汉，现在的这个比例逐年增加，而且这个比例是武汉人口结构中一个非常宝贵的财富，这部分人知识水平比较高的，大概工作3-5年之后就有了购房能力，他们是未来房地产市场的重要消费人群，那么我们再看下武汉市的婚房，06年当时武汉市武汉市登记结婚的对数是8.2万对，08年的特殊性，今年的结婚对数是历年来最多的，选择在08年结婚的可能比较集中，我们得到的信息是今年登记结婚的可能超过15万对，我们从该才武汉人口结构来看，以及适婚人群来看，也就是说，这种需求在武汉未来5-10年会持续的释放，这个需求量是非常大的，这个需求既然很大，它究竟会对我们武汉市未来的房地产发展有什么影响，这些青年强大的需求跟购房是什么样的关系。

我们首先看一下，武汉房价的走势，从02-07年武汉房价水平是年年上涨，从02年不到3000的水平到05年超过3000，到07年超过5000到现在已经超过了5300，随着房价的上涨，那么首付及月供的要求便高，对青年的首付水平的要求也改变了，我们对这个水平变化进行了分析，月供以及首付的水平都在这几年不断的上涨，大家知道国家的政策也提高了这种月供水平，经过调查武汉的收入主体是2000-4000元这个阶段，根据我们对武汉市青年实际居住状况的一个分析，武汉市当前在参加工作之后，都有一个愿望都就是要买一套房子。到目前为止，武汉将有相当大的比例的青年仍然与父母住在一起，另外一部分是在租房子，还有一部分是通过积蓄的支持买房子，对于那种周边二线的青年，因为工作的关系来到武汉，就必须在武汉安居乐业时期内有没有办法就购买，但是这种想法非常的强烈，那么根据我们前年对武汉房价的青年基础状况的分析，我们得出了第二个结论，就是武汉青年主题的收入水平与当前的高房价产生了失衡，

对于这种80后甚至是90后的青年，他们在武汉购房，可能产生那选择第一个是总价，另外就是安全水平，当然交通便利也是一个重要因素，房型以及社区的也是青年选择购房的非常关键的一个因素。下面，我们来看一下我们的分析，25万-40万是比较受当下青年欢迎的，我们为什么要这样选呢，我们分析了武汉青年的收入水平是2000-4000，如果每月的收入超过50%来还贷的话，那么这样对生活的压力是可想而知的，但是这种物业在武汉市比较失缺的，即使在三环以外，这种普通的期房他们的总价很多也超过了40万，这种地总价和低按揭的住房肯定会受到青年人群的欢迎，随着这种武汉房地产市场的发展水平这种理论，市中心会遭到抛弃我们看这种，07年的涨价幅度都比较快，一环内接近6000的水平，三四环以外的则价格比较低。从房形上分析，我们对武汉青年居住的情况研究中，我们发现，自己卖房居住的比例不到30%，几乎100%的青年对这个有所研究。有70%的青年希望在户型设计上能够满足居家功能，今年可能有超过15万对青年选择结婚，这种居家的功能，如果用作为什么婚房可能更受欢迎，然我们对青年社区的文化业进行了一些研究，青年对社区内交通便利要求比较高，青年人工作学习、生活压力都比以往更大，人与人的关系越来越淡漠，交流越来越来少，这样不利于青年的交流，新的社区的规划如果把人群定位在青年人群的话，必须要加以考虑。

综上所述目前还是相当大的比例的武汉青年需要为自己量身定做住房产品，我们要共同的努力来改善这一代青年的居住状况。  

主持人：从汪洋讲话中，我们看到一些突出的矛盾，在那个地段做什么户型，有着越来越高的要求，我们的小户型，正在向三环甚至更远的地方移动，我想这是往汪洋这份报道对我们的启示，下面请杨主任给我们讲话。

杨建华：首先感谢武汉晚报，感谢承办方。青年小户型这个提议因为今年大家可能很清楚，市场上特别是从房地产有感觉进入了冰河时期，今年上半年以来整个销售形势非常不好，据我们了解有些楼盘一个月能走三四套就不错了，。才王部长作的这个指数数据做得非常好，特别是是武汉万科，年初他们搞了一个青年置业者计划，几个楼盘同时推出，在武汉这么不好的市场下，他们的市场非常好，房产基本都卖完了，基本上算下来能够打9.5折，但是他相当于他楼盘的均价周边的基本是持平的，因为他的品质一般比原来的周边的其他楼盘的价格要高。但是当然他年轻置业的这个话题，自己随便讲讲，中国的年轻置业跟国外的年轻置业概念有点不同，中国人的这个年轻置业真正靠自立来承担这个能力的基本上没有。基本上老人都把自己的积蓄掏出来，青年置业就是两个老的带两个小的，都是有条件的，没有条件的只有买比较偏远的地方，国外特点是年轻人一生中换户率的比例非常高，到了退休年代以后开始走下坡路。起码据他们测算的数据是换四到五次，我们是青年置业的起点是，武汉的起点也是一次到位，我在周边我也了解过，当然没条件的他们经过一次两次的也有。另外从投资渠道的，我们从行业主管部门来讲，这种户型的房子还是比较多的人购买的，当时还没有青年小户型概念，现在小户型的房子很热卖。要是从开发商的角度来将，这么大群体，这么大的潜在的市场，这是一个很大的购置团体，如果通过什么样的条件激发，或者根据当前情况下，把这些潜在的购买需求激活呢，这就是市场的问题了。从发展的角度看，刚才提到了万科，万科不管是是市场研发也好，还是其他的都是非常快，当时在武汉引起了很大反响，当然有他这种条件的公司也不多，很多小公司那地价非常高，你让他降很多成都很难。

据我所知深圳他们原来做过。这样他的功能面积以及性价比都非常好，现在从武汉的市场90平方一半是做两房，50万以内，现在主城区来讲，像汉口，我们这个地区如果低于7800的基本没有，基本在8000左右，你就是50平方也要40多万，标准是多少有待于探讨，另外这个置业标准也不是一下子到位，还有个过程，从我们国家推出的置业制度来讲，他不利于你换所特别高，对这个问题就是简单的谈一下个人的看法，

主持人：我跟郑老师聊，他说在日本住酒店非常不大习惯，因为在我们这里那里的面积有很大，他们那里的90平米才是中户型，实际上具体到我们每个项目上，他是怎样的搞，还有待探讨，我们的储藏柜要求比较大，因为我们基本上每个5度就要一些居家的东西，从你们零度的学子，到零度以上的学子就应该很多很多，下面我们郑老师来讲一讲。

郑老师：首先感谢武汉晚报、居周刊、感谢皇家卓尔公司给大家这个机会来一起探讨青年小区，我本人的专业是房地产的一个相关专业，是搞住房设计，是技术方面的问题，市场方面我没有更多的发言权，但是有一些东西可能跟这个比较接近，我想我谈的问题是有关青年小户的一些技术层面的问题，就是青年小户在规划设计中，目前所面临的法律法规方面的障碍。

今天我谈这一个话题，既然谈到青年小户要作为我们的市场上面的一类产品，我们就要从这类产品的技术类型谈起，总体来讲青年小户是定义在住宅这个范围之内，所以我们谈青年小户技术，首先易居是国家现行的有关住宅方面规范，但是我们的市场发展到今天，有些青年小户已经可以说成为我们市场上相对一部分，甚至是某些区域可以占到主导地位的主体。他跟我们现在通常的住宅应该发生很大的改变，这就会产生法律法规的方面问题，有些问题我可能就是自己谈谈，有些问题如果比较困难，那我就说出来，跟大家一起探讨。

第一个就是青年小户这个产品的性质，我们现在很多的青年小户，更多在市场营销方面，我们把他作为一种工具来看，在不同的场合我都讲过这个问题，估计我们房地产管理部门法律法规的确立里面，公寓是没有这样一个名词的，在我们规划管理部门当中，土地管理部门当中是没有的，只有居住用地、公共用地、商业用地等等。没有。公寓呢？实际上我们看到，作为小户型这样一个载体，现在在纯粹住宅当中。

第二个就是我们现在很多商业用地项目当中，甚至还有一些是其他的类型，一些规划用地甚至是在公用地当中，这些公用我们现在都是用来做青年小户。这些问题就来了，如果这些产品我们业主对设计规划部门进行了为套，他首先就要根据这个用地的规划用地条件，这个规划就要作出一个明确，如果是商业用地，那么产品处理了就是商业产品。

那如果是商业这这一块，商业用地这一开，我们把他称之为公寓，可以说，在下一步进行规划设计的时候，易居不仅是住宅规范，如果是，住宅用地和居住用地在下一步进行产品设计的时候，是易居住宅规划的，如果是作为公寓的青年小户，首先我们希望在这这里提出这样一个问题，我们的设计等等单位也好，也应当在产品设计的前期，就要有一个比较好的对策，这样在后期的一些事情上面不会有一起突发事件，我也接触过青年小户型，有些地方会发生法律冲突，因为我们国家对住宅有明确的标准，住宅是由卧室、起居室、卫生间和阳台组成的。

在公寓这一块有这样一个问题。怎么样跟我们现行的法律法规相结合，现在市场上这个问题是存在的，我提出来，我觉得还是比较普遍的，住宅的功能是比较独立的，但是公寓就不一样了，他们是混合型的，我举个例子，最常见的有客厅和卧室混合的，这是比较常见的，还有阳台跟厨房混合的，还有厨房跟餐厅混合的，像这一类我们按照现行住房规范是不允许的，他是达不到我们的功能的要求。这个概念在这里提出来，希望管理部门等等部门针对我们市场上出现的这样一种局面来做一个相应的回应和研讨。

第二个问题，青年小户面积比较小，由于我们是一些市中心的房子，按照我们国家现行的住宅设计标准，它的每一套住宅是大寒日要不少于两个小时的日照，这个问题是非常非常普遍的，最近我们连续研讨了几个项目都是这方面的问题，我个人的意见跟专家的不太一样，现在很多是球踢到开发商那里，让他们自己去想办法，就是变相的来解决这个问题，如果是定义青年小户的话题，我觉得是个别问题个别对待，可以采用项目总体申报是这样的方式，国家为什么要对采光这一块有严格的规定呢，因为老人小孩需要阳光，但是青年小户在这方面可以进行适当的调节。

面对市场上出现这些问题，我觉得有比较严肃的，希望我们开发企业和规划单位提出一些提案预案，来向技术管理部门来进行咨询，来获得正式的让他合法化，免得最后卖房子的又分成了两套。

这三个问题就是，内置式厨房，我们现在的青年小户型，很多就是厨房采光面不够，这个时候就只有开槽了，只有中国的住宅有这种情况，其他的地区都不是这样的，主要一个问题是，内置式厨房，这个我2003年在北京研讨的时候谈到过这个问题，当时有一部分专家提到了这个，是不是由于生活方式的变化，将来是不是可以又条件的开放内置式厨房，我当时是赞同的。但是大部分的专家认为，因为我们国家的整体发展水平还是不高，不能开这个口子，很多地区没有燃气。北京、上海跟已经跟国际接轨了，武汉也快了，我觉得内置式厨房是今后我们居住建筑当中很好的一个亮点，就是厨房这一块可以内制的，但是中国是吃中餐的，这种情况下，绝大多数国家都是这样的，但是如果这样作的话，慢慢的我不是要求大家都这样做，你的设计可以是这样的，可以以这个为一个特点，如果你以适应这种社会标准的人才会来选择这种产品，这样的好处就是可以我们可以减少开槽。可以减少一大堆问题。这一块我觉得青年户，今天的研讨我觉得把这些法律法规的问题都讲出来，我在很多场合都说出来过。今天有这么多媒体朋友在场，希望大家一起努力解决这些问题。这不是一个很新的东西，全世界都是这样的。

第四个问题，是层高。是小户型在规划设计中产出新的问题，国家在06年11号出现的规划之后，相应的出台是住宅建筑规范，原来2001年6月1号出台是住宅规范计划。其中配合这个国16条，他比较大的变化就是对这个的层高作了一些限定，由于是搞高层住宅他是按高计算的，剩下余数是高1.5米的话，就要低一层，如果是21米高度的话，他跟你算7层。22.5米的话他就跟你算8层。像这一块是为了管理他，武汉市在规划出台后有一段时候，可能有些项目执行的比较严，但是我们从设计审查这一块，我们设计师不敢在层高上面做花样了，但是有一些个别的项目，他们是请外面的设计师，他们做的比较大胆，也有做成功的，这个里面也许有非技术方面的原因，现在审查是非常严。我们现在作出的一些项目看，我们不在这些项目上作尝试，但是这个问题也是一个需要探讨的问题，也还是不是应该一刀切的问题，因为小户型他本身的功能就非常非常紧凑，而且这个紧凑不是没有限度。有人说现在房子一年小几个平方，现在一般85平方的是市场主流。

我愿意在这里把所遇到的困惑跟大家讲，现在所有致力于青年小户型的发展上，昨天我有幸接触到了皇家卓尔的陈总，他是非常有理想的人，他希望就是说通过这一类产品将来把他做到专业化，做到极致。我们集中社会的机智，把这类产品把做到他本身应该有的程度。

主持人：谢谢郑老师，现在很多的很多销售出去的是面积比较小的，刚才我们谈到的问题这些看起来是一些技术性的问题，但是技术新问题不解决，其他的问题就更加不能解决了，归根到底我们的产品不能贴近市场需求，那么最后市场还是不会要你的产品。

下面请华中科技大学万老师为大家讲解一下。

万老师：我刚刚也听到了大家的研讨报告，今天的活动方案做得很完善，我想到的这里都写到了，第一个教材好，我觉得这个概念非常好，青年小户，刚才杨处长也说，在我们目前状态下，房价比较高，需要有问题，但是年轻人是购房的主体。另外一方面因为这个房子的户型小，房价低，针对年轻人的提点我觉得是非常适合的，年轻人目前这种房价高的状态下置业是有难度，但是以后他会需要更大面积的房子。目前小户型的情况，是因为他便于脱手，所以我对这个概念叫声好。这是第一点。

第二，我也补充一个信息，刚才研究报告谈到了武汉市的毕业人数是8.6万，我长期在高校工作，我觉得数据还是有依据的，这些年留在武汉工作的人越来越多，以前沿海地区的收入高，一般都喜欢去这些地方工作。但是这些年有些变化，一个方面主要是房价的原因，沿海地区的房价实在是太高了，很多的学生现在都在回流了，比如我一个研究生学生在上海结婚了，但是他觉得那里的房价太高了，物价也好其他的东西也好价格都太高了，所以他回到了武汉。这不仅是留汉的人需要购房，我们也应该考虑到那些回流的人，他们回来肯定也带了一些建议回来。

第三，提点建议，我觉得研报告很完善，刚刚陈总也谈到了，可能想把我们以前做酒店管理的经验拿到青年小户型的模式当中，因为目前青年小户无论是哪方面在后期都会遇到一些问题，我觉得青年小户，这些我们居住的房子需要规范，这里矛盾不大，或者不是特别突出，这是大家都知道的，可能迎合青年人的生活习惯或者分散一些配套的设计可能要加以考虑，目前我们的年轻人西方化的比较厉害，跟我们这帮老人都是不一样的，有可能要去做些健身，搞点体育活动，目前这些已经到达了国内了，比较厦门、宁波，这些年轻人，包括我们同学这一类的都基本上双休日都去休息了。包括我们华中，以前体育馆经营很不好，但是现在年轻学生多了，年轻老师多了，现在体育馆的利用是供不应求了。不管是物业式管理还是酒店式管理都是好的，但是主要还是要迎合青年人的需求。

在以往的产品里面我们是反对这个做法的，我们很多的别墅包括搞住宅，喜欢把住宅的里面都搞好，刚才说的内置式厨房我发表一下我的看法，国外和国内的生活习惯是不一样的，国外是多半吃冷事，不会有油烟，也不允许有油烟。我前面谈到了现在年轻人比较西方化，我年年带学生，学习都很年轻，我觉得他们现在西化越来越厉害，他们更加适合西方的口味，如果是刚结婚的人大量是这样的情况，在家里很少开火，了不起在家里泡泡面。所以我觉得内置式厨房在青年小户里面是比较可行的。总的而言我觉得这是市场气氛的结合也是我们这些产品日益丰富的一个表现。

主持人：下面我们请湖北大学商学院的教授来讲话。

杨礼茂：感谢各位来宾跟我们一起探讨青年小户，青年小户是一个比较新的概念，在这之前大家知道万科搞青年置业计划，在国内还是有影响的，今年在武汉青年小户是影响比较大，其他的也在跟着做，比如青年网络计划。万科的这种做法是有需求的，现在房地产开发搞了这么多年，咱们还没站在企业的角度上，我开发的产品让消费者来买，但是消费者需要什么样的产品呢，包括现在的青年小户，我们的年轻人，他们需要购房，刚才易居的王主任讲话也讲到了这些。武汉的消费者和北京、上海、广州等等这些一线城市应该是有区别的。武汉本地的机构要深入，上一个月万科和一些媒体做了一个问卷调研，按照青年置业需求弄了这样一个调研，前不久武汉搜房网也搞了这么一个调研，这个是消费者一个比较深层次的调研，比较说需要什么样的房子，这样的问题关注的比较多，万科在06年在上海、北京、广州作了一些的调研，年轻人的置业需求，个方面的需求，然后他们把这三个层次的消费者分成四各类型，而且拿出了一个报告。有四种。

一种是居家族，居家族平时喜欢在自己居住的房子里不喜欢邀请人来自己的房子这种人占有40%。第二种人家里比较富有但是也不喜欢邀请人来。第三种人他们喜欢郊游，社交比较多。第四种人他们是展示族，这种群体往往出生在贫苦人家，进城以后，经过几年的发展挣了不少钱，买一栋房，房子也许不大，然后向家里的亲戚朋友炫耀，这类人大概占14%。这样的数据不一定符合武汉，但在北京、上海至少有70%的人把家是当做自己的居住空间，不喜欢把亲戚朋友邀请到家里来，还有一个特征是特别注重卧室的设计，卧室的设计是功能比较多了，除了睡觉以以外，希望在卧室里面上网、在卧室里面看电视，这是06年的报告，万科的在武汉的调查需要几个月的才能出来。因为网上正在调查，通过报纸等等途径，所以在这我觉得武汉本土资讯公司等等要做的工作要细化一下，武汉的年轻人他们到底需要什么样子的房子，需要那些功能，比如说客厅需不需要大客厅，我也了解到一些像东湖的一些楼盘，这个里面很多居住的都是年轻人，工作地点大多数在武昌，所以这些年轻人他们平时这种除了工作上下班以外，在家里基本是不出门的，即缺少社交的空间，他们的活动空间在社区巴士上，尽管物业也提供了会所，但是去的人不多，他的收费也不高，比较游泳1块钱之类的，但是里面的人不多，因为这些年轻人平时工作很忙，周一到周六，六天上班，星期天睡觉，礼拜一上班就坐巴士，家就是一个睡觉的地方。这些是年轻人的情况，就这些年轻人的情况能不能说明咱们武汉市，特别是汉口汉阳这些地方消费者的情况。不太好说，还是要作调查。我们的目标客户群，他的消费能力，都需要调查。

第二点，作为两型社会的建设，对于节能，环保的要求，比如说，节能太阳能。太阳能的出现是很好的节能工具。在武汉很多小区太阳能是没有办法安装的。因为安装了就影响了房屋的外观。所以这方面我们像青年小户我们考虑了这些问题没有。

第三点，我们可以一起探讨武汉建设两型社会。政府在这方面很着急，武汉市包括咱们这个湖北省，年轻人创业这方面做得不多，现在有全民创业计划，这个计划的提出对开发商有没有影响？刚才万老师也说到了，回归人的手上有钱，但是他们手上的钱会不会买房呢，他们有可能回来创业了，他们也许不是当客户的，武汉本地的，也许买房子的，就在家里创业，就像淘宝网一样，在家里就可以上班，这样的一种人群，这样的计划对咱们年轻的置业者有没有影响？对咱们消费群有没有影响？有多大的影响？尽管这样的一个话题跟咱们今天的主题，有一些一致，但是咱们现在在武汉方面，要更多的考虑未来，如果做小户的话，在未来是十分有前景的，如果我们坚持做小户，一直做下去，大家都会知道青年置业是万科，青年小户是卓尔。

主持人：谢谢杨老师，你刚才提问题，皇家卓尔跟易居都在做，特别会通过网络媒体来发布一个调查，你需要什么东西我来做，刚才赵总提到的，我们营造青年小户的配套需要什么，这仅仅是我们的问题，这对政府也提出了一些要求。你说要去买房子，我们开放上，偶尔可以作一些互动。

请华中指院的朱院长给大家讲话。

朱戈：刚刚学者专家就这个小户型和市场进行了讨论，我想从刚才谈到的几个话题说说我的困惑.第一,小户型为什么是年轻人的，这个界定是不是在约定，在市场界定得时候，侧重哪个侧面？第二个在从事市场环境来看，小户型是未来的市场主体，可能是未来市场生活方式的主题。首先大家理解的就是，你的青年小户型在面积上有没有什么问题。那这块我们看一下现在的小户型的面积，事实上小户型在这一段时间发展得很快，我也去看了一下，一个是在深圳的一个小户型，他的亮点是他的卫生间阳台上，面积都不大，他一开始就没有把客户群界定在年轻人头上。当时卖到17000-18000，在此之前还有一个产品，是郑州的一个，他在郑州一个不是很繁华的地区改了，起先也是界定在年轻人头上，但是不行，在03年的市场压力是现实的，但是他不能不做，据说是政府有要求，他作了男女分居的对策，一半卖给男业主，一半卖给女业主，这个我觉得到现在来说，这种意志特别值得我们去思考。另外一个前年政策的和市场的渗透，他已经在不停的进化，如果所有的产品都在进化，那么很多的产品都会做一些市场细分，但是市场现在在目前这个小户型这块，实际上还是有涨价的基础的，这个单价高，对于年轻人来说，他如果只是想把房子当做一个短期的婚房，甚至于只是休息的一个空间的话，这个对他未来的价值是有贬低的，现在对产品升级技术创新的包容性很强，这里面我跟市场的主流是小户型。小户型在以前的地位是很好的，有多少人希望居住在这里，回头来我们看一看，这几年大家的居住观念的变化。让你跟陌生人住在一起，住起来非常的辛苦，社会的居住观念再回来，大家作市场调查的话，你去问题的一下，是愿意住大户型，还是是否愿意住在小户型房子里面，这是关于客户选择方面的这个问题。这个约束的往往是咱们自己，自己作的不够，你需要作一些思考，产品设计的问题，实际上我们武汉市一开始卖的那个产品回过头在去看看，当时的市场卖完以后有没有什么异议，把年轻的思想完全抛开，这块他需要的是一种非常平和的生活方式。

小面积住宅成为一个比较成熟的一个综合的住宅，但是不一定在里面住一辈子，将来我离开了，还可以租给别人，他需要配套，他也需要是相对成熟的，这是第二点。

最后一点就是小户型的问题，这个需要我们所有人一起去努力，关于小户型居住的理想概念，我就这些，整个市场观念已经在发生改变，在市场的压力下，我们要感谢政策的制定者，不然不知道人力物力如何去落实，他知道有个台阶，慢慢的生存降落，这是我的简单的理解。

主持人：谢谢！最后我们请易居中国赵总把我们今天由皇家卓尔开发的青年小户标准作出个展示。

赵总：非常欢迎大家的光临，就我来理解，青年小户的标准在武汉还是一个比较新的概念，为什么这样说？大家知道在今年春节过后，万科包括一些其他的开发商，推出了各种各样的一些针对青年人的促销活动，我感觉他们的促销活动实际上只是针对他们一些产品的促销，并没有真正的销售青年人需求的产品。今天作为08年需求的项目，产品前期按研发，做到真正适合青年人居住的产品，我们希望把它打造为真正的青年居住的良好环境。下面08经典我先作一下介绍，大家看一下，我们的广告是会长大的房子，怎样让他长大呢，整个08经典概念是我们在盘龙城，这个并不是很大的13万平方米，它的容机率是2.99，整个项目有1216套，整个产品作出55套90平方的一套三房的产品，户型是相当紧凑的一种。根据青年人居住的一种观念，包括目前一个青年人跟我反映，他存在一种压力，他要解决首付的问题，和居住成本的问题，在这里我们把这个项目作出这离城不离市6+4体验，这是什么呢，也就是首付6万，4万购车，既解决了青年人的置业问题，又解决了其他的问题。

刚刚说到作为青年人的购房是一个梯级消费，盘龙城是一个非常好的潜力版块，包括他的交通和客户间的距离，同时我们的价格有一个非常大的优势，它的价格偏低，从社区的概念来说，我们08经典是一个住宅型的产品，跟其他市中心的产品部一样，单栋的楼宇来说，我们的重点楼宇都是单个型的，这是我们关于个性化管理的设计，青年人买房子还是需要一个性价比的。

在这个里面我们展示的房子是这个上面的几种房子，他是一个会长大的房子，90平方以下，功能一个都不能少，最大的一个特点是我们有一个调高6米的门厅，第三个就是很大的一个得房率，正因为我们前期说的他的门厅可以在后期进行改造，使他能够有一个100%的得房，相信这在武汉其他的同行中还是比较特别的，他具有一个低总价低首付的优势，同时我们说，青年人购房他是一个过渡性的产品，我们的产品是毗邻第一企业社区，我们里面有社区的理论，这些公共的平台供他们来交流。运用酒店式的管理，根据年轻人的不同的个性，我们提供不同的服务，我们的项目在08年的6月末会做一次公开，希望让武汉的青年真正感受到这个项目的魅力，这是关于这个项目的介绍。

第二个就刚刚朱先生谈到的关于户型的问题，我想作一个补充。我们的小户型可能在各个不同的产品和其他小户型其实是不一样的，小户型在后期配套上可以由相应的调整，在我们的小户型里面可以进行一些布局，这些都是适合年轻人的，如果是老年人就不会是这样的，可能我更加需要是医疗服务，或者在整个服务上作一些非常人性化的设计，青年人是一个非常大的购买力，但是我们也不能忽视老年人，小户型在市场上也有很多的老年人的供应产品。这是我要补充的。谢谢大家！

主持人：会议到此结束，非常感谢各位领导、专家以及媒体届的朋友的光临！