主持人:各位领导、各位来宾、各位新闻界的朋友们、女士们、先生们大家下午好！

    非常感谢各位参加新困境、新应对2008武汉房地产市场形势分析会暨易居中国解决方案推介会，首先我非常荣幸的为大家介绍出席今天活动的各位领导和嘉宾们：

    上海房屋销售集团有限公司执行总裁、易居中国武汉事业部董事长朱旭东先生、

    武汉市房地产协会会长肖汉昌先生

    武汉市民用设计院副院长郑先生、

    易居中国武汉事业部总经理袁先生、

    易居中国武汉事业部副总经理

    上海克尔瑞信息技术有限公司信息中心总监武汉机构总经理吴先生

    武汉易居中国臣信房地产顾问有限公司羊先生

    以及新闻媒体的朋友们！

    现在楼市的观望心态非常严重，在这样的形势之下由易居中国武汉事业部武汉市房地产开发协会发起的本次活动，就是希望通过这个活动的交流平台为大家提供更多切实可行的方式共同度过目前的市场难关，首先让我们用热烈的掌声欢迎本次活动的发起人之一上海房屋销售集团有限公司执行总裁易居中国武汉事业部董事长朱旭东先生致欢迎词！

　　朱旭东:各位朋友大家下午好！这一个季度以来我在每一个城市开了很多类似的会议，包括和各个专业的部委、银行、证券机构都在讨论中国的房地产情况。私下里更多的朋友们打电话来问到底能不能买房、楼市到底怎么样，特别是在第一季度房地产教父级的人物王石先生有一个拐点的说法在市场上引起了很大的反响。对于易居中国来讲面对这样的形势，主办方把这个标题称之为“新困境”，到底能够拿出什么样的方案找到出路也是大家非常关心的。

    作为一个专业从事房地产营销、流通的企业，我们从93年开始做房地产，我个人从事房地产超过了15个年头，经历了几次的宏观调控。从去年开始到今年的整个形势有四个特征：

    第一个形势很严峻。很多的开发商领导今天没有来，他们不是不想来，平时我一直和他们保持很多的沟通，他们都是忙着自己的事，现在开发商最忙的事有两件：一件事是通过各种渠道寻求资金的支持，不管是上市、征发、贷款，但是这条路越来越艰难。同时中国的证监会有一个规定A股的房地产企业融资不能拿去买地，如果不能买地融资又是干什么呢，这也是一个莫名其妙的政策。现在银行的开发贷款也是越来越严格。所以开发商目前忙着就是找钱。

    第二件事忙着新开盘楼盘的定价，所有的楼盘今年在销售时不得不慎重的考虑到底卖什么价钱，而且谁都没有办法回答这个价钱下降到哪一个价位可以出现门口排队的热潮。最关键的还不是这些，主要还是国际上整个形势经济的衰退。今天的中国已经不是三十年前的闭关锁国的过度，已经完全融入到世界经济的循环当中，没有经济的衰退会影响欧洲、东亚，同时对中国也必然带来非常中大的影响。因为中国的对外出口美国是排第一的。现在人民币在不断的升值，导致外汇储备越来越多，不管是热钱、冷钱，国际资本都把中国看成是一个避风港。这么大的一个外汇储备必然会导致人民币的发行量增加，CPI一定是推高的，在这种形势下中国的经济要控制在4.8的年涨幅是非常非常难，温家宝总理在两会时说过08年对中国经济是非常的困难，决策困难、调整也困难，不升值也不行，光升值也不行。房地产作为一个资金密集型的行业必然会受到宏观经济的影响，必然会受到国际金融形势和经济形势衰退的影响，这是一个不可否认的事实，所以我说形势非常的严峻。

    第二个分化开始越来越严重。从区域市场来看中国太大了，每一个城市、每一个区域的发展节奏不一样，我们易居研究院有一个中国房地产周期的发展理论，每一个城市的发展周期都是不一样的，武汉通过连续5年的数据比较可以发现武汉的发展周期还在属于第二轮的第一个阶段里，上海已经到了第三轮了，第二轮基本上就是改善型居住为主。有些城市连第一轮还没有过。中国每一个城市的发展节奏是不一样的。

    第二个分化，每一个发展商资本的冷暖都不一样，万科比较主动日子好过一点，港资企业、海外有基金支持的发展商他们把这个时间看成是扩张、兼并、收购的好时代。更多的开发商是一种担心，他们不知道自己未来的路在什么地方。每一个发展商在这个困境下选择都不一样，有的很早就选择了推出，比如说上海的恒大把剩下的所有项目和地块密给了万科，有的转战于二三线城市。还有的是做土地储备的地主，也不开发就是凭关系拿地等待大户来买。还有一些开发商心存侥幸，但是从发展的角度上来看这种侥幸基本上是没有希望的。整个行业的整合、整个行业资源朝着垄断的集中是一个必然的趋势，行业的集中度会越来越高，这不是你一个人能够改变的。每一个人在这种困境下选择什么样的思路只有他自己才能知道。

    第三个分化，你留在这个市场里资本市场、产品市场对你的要求都是越来越高，现在的发展商已经不像以前那么好做了，如果你在产品上没有创新、在施工的技术和管理上没有创新、在营销融资的手段上没有自己的实力你已经站在被淘汰的边缘，这个行业对从业者的要求越来越高，不管是从品牌、资金、管理、产品、服务上已经不是十年以前的要求了。如果想留在这个行业继续生存和发展企业不提高那等待你的只有出局这一条路。

    第四个分化，前途还是光明的。虽然面对这么多的形势严峻、道路曲折，但是形势一定是光明的，为什么这么说呢？全中国不用说，光说武汉这次来已经开始启用新机场，武汉的新机场非常漂亮，武汉终于有了一个和城市相匹配了航空了。这样的城市又恰逢中博会的召开，整个城市变得越来越美丽越来越大气。在城市的发展过程中房地产市场虽然会有波段性的调整，但是中长期的发展一定是明天会更好。关键是你能不能活到明天。93年94年调控的时候和现在的房价肯定没有办法比，现在的房价至少是那个时候的5倍以上，但是很多企业也没有活到今天，在过去的十几年里都死掉了，活下来的像万科就活得非常好，关键是你能不能活到明天这一天。2008年是改革开放30年的纪念，这30年里我们有幸参与了启动15年的快速发展，也相信改革开放是不会动摇的。我们不可能回到以前福利分房的日子，政府的归政府、市场的归市场这是必然的趋势。2008年是奥运年，举办奥运对中国来讲是一个标志，标志着中国在世界这个舞台上的地位和角色、也标志着中国将承担更多的国际责任、也标志着中国将会以国际的眼光去解决问题，中国已经不再是以前的眼光短浅只看内不看外的封闭大国，而是一个融入国际社会的大国，是一个负责任的大国。每一个举措、每一个改革的进程都会和国际形势国际社会息息相关，2008年也是易居中国在美国上市一周年的纪念日，同时也是我们进入武汉的五周年，从一个项目组发展到今年有3个板块、600多个员工，每年有超过40个亿的销售额，因为我们对中国也信心、对这个城市也信心，我们也希望通过我们的服务帮助更多的开发商去迎接美好的明天，谢谢大家！

　　主持人:感谢朱总的精彩发言，困难只是暂时的，明天会更好！下面有请武汉市房地产开发协会秘书长肖汉昌先生发言！

　　肖汉昌:各位下午好！刚才听了朱总对房地产形势的分析我觉得讲得非常好，通过4个方面对房地产新困境做了深入的表述，我非常同意。我也想借这个机会把我个人对当前房地产市场的形势和个人看法和认识想通过今天的交流会给大家做一个交流。武汉房地产市场从去年底以来进入了明显的调整期，今年以来我们和协会非常关注这个市场，我个人跑了十几个楼盘，而且几乎每天都在看武汉房地产市场网上的信息，通过新房网的统计上个月武汉市网上备案每天的成交量是153套，从4月1日到昨天又有一个统计，每天的网上成交量是132套，这个月还有几天就要画一个句号了，通过4月份和3月份的环境来看，4月份比3月份的成交量每天还要低20多套，因此通过这个数据表明武汉的房地产市场形势还是比较严峻的。当前的房地产市场面临着多重压力，温家宝总理曾经对中国经济的发展有这么一个表述“中国经济的发展不确定因素增加”，中国今年的经济发展可能是最为困难的一年，我想套用温总理的一句话我个人认为把它作为衡量今年房地产市场的情况，中国的房地产市场今年也是比较困难的一年，要分析中国的房地产应该有一个开阔的国际事业，把它放在世界经济发展的背景下，把它放在中国宏观调控的政策背景下，这样分析起来能够更加的客观准确一些，我个人认为起码有以下几种因素来制约着今年的房地产业的发展：

    第一个因素：美国经济的放缓、次级债的危机使中国经济的发展增速也是放缓的。国际上经济发展的速度对房地产市场的影响是显而易见的。

    第二个因素：通货膨胀压力加大对房地产业的影响，从各方面的信息了解到通货膨胀的压力对我们国家很多中小企业的发展带来了非常大的危机，温州地区的中小企业包括广东地区的中小企业大批破产纷纷倒闭。由此可以表明通货膨胀的压力对企业的发展影响是显而易见的。企业的发展不快出现了倒闭，我想直接影响企业的员工，收入降低这都对房地产的需求降低了。

    第三个因素：房地产宏观调控政策对房地产的影响也是非常大。

    第四个因素：我们国家住房政策的调整对房地产也有一定的影响。我们的房地产是一块大饼，在住宅的饱满范围不断的扩大意味着市场改革的范围不断的缩小。随着今后国家对这块政策的进一步落实对于我们市场的影响也会逐步显现出。

    第五个因素：这几年一大批投资群体在今年房地产金融政策越来越严峻的情况下很多楼盘次新房的上市对一手房也带来了很大的影响。次新房不断的面市意味着一手房份额的减少。

    第六个因素：购房者对未来的预期发生的改变，或者说是短期内发生了改变。购买意愿下降，这对我们房地产市场的影响是相当大的。刚才我说的那些因素就是归结到这一点。购房者的观望氛围浓厚最终就体现在这里。随着时间的推移武汉房地产市场的成交量我相信会有逐步的缓解，不可能像这么长期的低迷下去，但是无论怎么增长绝对不可能达到去年的销售水平。对我们企业而言应该充分认识当前的市场环境。对市场环境有一个清醒的认识你们在作出决策时针对性就更强。我们的企业在定价方面应该更加关注市场的走向，更加切合实际，这对于我们的销售是有帮助的，没有必要定一个高价然后通过各种促销手段再来促销，我觉得这样的意义并不大，相反这也是对企业形象的不好，这是我个人提的一点建议

    实际上也有很多有利的因素，从中长期来看我个人对武汉市的房地产市场还是非常乐观的，武汉市作为发展中的城市目前城市基础设施不断的完善，美元的投入相当大，城市的辐射力不断的增强，随着产业的转移武汉市面临非常好的机遇，中博会期间已经有不少企业把发展的触角瞄向了武汉，很多大企业都将进入武汉，这对武汉市的房地产发展提供了强大的支撑开辟了广阔的前景。房地产业是国民经济的先导产业，只有经济发展了房地产的需求才能增加，经济发展了老百姓的收入才能增加，老百姓购买的支付能力才能增强。我个人认为武汉市的房地产开发潜力还是相当大，大家都身在武汉可以感受到武汉市的破旧房子非常多，开发的余地还是非常大，不像有的城市没有旧城了，为什么很多企业都走进武汉也是看重了武汉市的发展前景。企业在看到困难的同时我们也应该对未来报有信心，这样的困难只是短期的。

    如何应对这种调整我觉得有多方面的因素，吴所长等一下还有一个全面系统的报告，我在这里只想强调一点，在房地产低迷处于困境的时候，房地产企业应该有一个良好的心态，我们要特别关注市场的走向、我们要善于利用房地产研究机构的研究成果。易居中国是中国房地产服务机构的第一品牌，他们已经在29个城市设立了分支机构，不仅仅代理房地产销售，而且也代理二手房销售，同时也有研究机构，不同于一般的研究机构，有很多触角，对市场的反应非常的灵敏，这个是其他的大专院校所不具备的优势，房地产业的发展不单单是有一批质量高的开发企业，还应该有研究机构、中介代理、策划机构，这是一个完善的房地产市场所必需的。我们企业应该善于利用中国房地产智库（把易居中国形容为智库）。这样对未来房地产开发的定位、对未来的产业发展、对企业的发展是大有帮助的。

    我的发言就说到这里，谢谢大家！

　　主持人:感谢肖秘书长的精彩发言，从肖秘书长的话中基本上可以闻出一个味道“武汉的房地产市场正在从一个产生的卖方市场向买方市场转移”，面对一个新的市场形势，我们说房地产毕竞是产品，开发商如果在开发前期就能够把握设置的需求无疑就能够在未来的房地产市场中间占领领先。今天特地邀请了武汉建筑设计专家、武汉民用设计院的院长郑先生为我们全面解读武汉房地产的前景！

　　郑先生:各位下午好！感谢主办方能够给我这个机会和大家做一个交流，现在的房地产市场已经进入了一个微妙的时期，市场上不管是从开发商、营销机构、代理机构都有各自的解决方案，从我们做技术上的思考今天这个机会没有办法对目前市场上的产品分门别类的进行研讨，想来想去起来觉得要从标准、通用性这样普遍的规则和大家探讨。

    我今天要讲的话题《住宅性能评价与分级》

    住宅是房地产中最大量的产品，在市场变得微妙甚至是日益萎缩的情况下，住宅的性能是所有购房者关注的一方面，当然还有价格，但是价格首先还是应该和性能联系在一起的，大家都知道我们国家建设部在最近这两年一直推行住宅的性能分析，但是由于前些年房地产市场一直非常火爆，在宏观调控日益严峻的今天谈论这个话题更觉得无论是从开发商、政府管理部门、服务商是时候了。

    消费者在购买住宅的时候是没有办法感知商品的品质，这是和其他的产品不一样的地方，其他的产品都是我先看觉得值这个钱就买了。我们国家的住宅产业长期以来一直是是粗放型的发展模式，资源、能源的问题一直没有得到很好的解决，从国家的和谐社会和节约型社会以及武汉“两型社会”的发展战略来讲住宅的产业化势在必行，产业化最明显的一个标志就是住宅的性能要有标准。

    住宅性能的认定制度并不是一个新的话题，在全世界有70多个国家制订了本国的住宅性能认定标准，发达国家在这方面做得非常好，而我国起步较晚，主要参照日本和新加坡经验做法制订本国的法规。经过了十多年的研究探索试点在2006年3月1日建设部正式推出了《住宅性能评价标准》，这样的标准实际上就是我们可以从有关住宅的方方面面来对住宅的品质性能做的评鉴。

    住宅性能的评定有一套程序，从项目立项后一直到验收后进行核定的程序，中间的环节非常多，程序是非常严格的。对于高性能的产品还要进行许多转向的监测，比如说在环境方面的噪声隔声等等。住宅性能的评价是国家标准，而且是我们国家现行的房地产开发中唯一一部有关住宅性能方面的标准，我们要求今后不管是地方政府的管理部门还是所有的开发企业在建立自己产品品质体系时应该都要向现在的国家标准方向靠齐，而且这是适合于所有的住宅。

    住宅性能包括五个方面：使用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能。五大性能包括28个评价项目、94个分项、287个子项、每个字项只有得分与不得分两种选择，多档子项按档计分，达不到最低档计零分。这就避免了住宅性能评价中许多人为的感情因素。

    总分1000分把所有住宅品质分为AB两个大级，按分评级。B级：执行了国家现行强制性标准，达到建筑工程质量综合验收标准合格以上，但总分在599分以下。A级：执行了国家现行强制性标准，达到建筑工程质量综合验收标准合格以上，且五个性能得分率均在60%以上，总分在600—1000分。

    为了体现住宅的总能性能平衡在这五大性能很多的子项当中专门设立了一票否决的指标，分值区间是评级的基本依据，但为了体现住宅性能的综合平衡，促进住宅产业化全面健康发展，防止参评工程个别性能过差，但是分值却能达到A级的情况，采用了分数和一票否决的指标。

    A级住宅的一票否决指标：

    1、具有空间、厨房、卫生间基本空间齐备；

    2、每套住宅至少要有一个居住空间获得日照，当前四个以上居住空间时，其中有两个或两个以上居住空间获得日照；

    3、厨房有直接采光和自然通风，位置合理，对主要居住空间不产生干扰；

    4、7层以上住宅设电梯、12层以上至少设2部电梯。

    5、选址原理污染源。

    6、住宅周边的基础设施要齐全。

    7、绿地率大于或者是等于30%。

    8、结构工程设计施工程序符合国家规定，施工质量验收合格且符合备案要求。

    9、室外消防给水系统、防火间距、消防道路和扑救面的质量应该符合规定。

    10、抗震设计符合规范要求。

    3A级住宅的一票否决指标：

    1、3个及3个以上卧室的套型至少也2个卫生间。

    2、装修到位

    3、楼板计权标准化撞击声压级小于或者是等于65dB；

    4、楼板的空气声计权隔声量大于或者是等于50Db。

    5、分户墙空气声计权隔声量大于或者是等于50分贝。

    6、机动车车库停车率大于或者是小于1.0，且不低于当地标准。

    适用性能的内容框架对比图（PPT图表对照）其中评价项目有：用地规划、建筑造型、绿地与活动场、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施、智能化系统。

    经济性能的内容框架对比图（PPT图表对照）：其中评价项目有：节能、节水、节地、节材。其中最重要的是节能。中国的资源问题已经是全世界非常关注的，中国的GDP占全世界GDP的10%不到，但是中国消耗了世界上70%的水泥、60%以上的钢材、40%左右的铝材，中国的资源问题非常严峻，已经引起了全世界的关注。

    安全性能内容框架对比图（PPT图表对照）：最重要的是结构安全、其次是建筑防火、燃气及电器设备安全、日常安全防范措施、室内污染物控制。

    这些标准里有268个子项，每一个项目都是非常细致的，每一条都有明确的规定，只要是按照这些性能每一条去思考并投入我想住宅的性能一定可以有很大的改善。

    最后我想讲几个敏感性的问题。

    1、没有厨房，或者是厨房没有封闭空间，厨房不整体对外采光通风这类产品多是属于居住建筑而不能纳入住宅，因而暂时无法对这类产品有一个可操作性的评价标准。

    2、环境性能中公共服务设施与会所功能的衔接，应在会所设计中以文字形势明确表明分项，且在总平面规划报批时列表说明，验收评审以亦据此逐项平分。远城区项目在特殊情况下，应当地区政府以上部门出具的公共服务与市政设施规划配套的确认文方可纪入相关缺项的分值。

    3、分期建设项目必须分期申报，每期现场抽检范围至少涉及80%以上的产品类型或套数。

    4、性能评价系在竣工验收之后进行，在建设过程中允许使用拟申报XX级（或初评XX级）住宅的冠语，但不得使用“达到”、“获得”等确定性词语。

    由于时间关系我没有办法把性能方面讲得非常仔细，今后有机会愿意和各位开发商朋友共同分享。谢谢大家！

　　主持人:感谢郑院长的精彩发言！我相信在座的各位更加关心目前武汉市房地产市场目前的现状和未来的发展形势，下面有请易居中国武汉机构总经理吴洋先生和大家共同探讨！

　　吴洋:大家好！到了今年其实不需要看数据我就知道市场情况不好了，找我们来了解未来的房地产市场走势，肯定是市场导了一个比较困惑的时候。易居中国房地产市场研究所05年一直以来持续的做武汉房地产市场研究，对武汉房地产市场的脉络有一定的了解，我们今天对近期武汉房地产市场的形势做了分析。

    房地产政策调控的影响，中国的房地产市场受政治的影响是非常大，从05年开始“国八条”、“国六条”政策的推出对今后房地产市场的影响是非常大的，房地产政策调控影响近年来围绕三个方面

    第一个是控制房地产投资；第二个是调整供应结构；第三个是控制房地产价格的增长幅度。2007年房地产市场的投资增幅出现了回升，之前连续五年保持20%以上的增幅，06年受宏观调控的影响增幅下降，07年投资增幅回收了，这是一个小小的信号。07年住宅新开工面积创出了新纪录，这是历年来最高的一次，也是05年06年下滑之后的又一次反弹。

    07年住宅竣工面积增幅继续下降，这就导致了07年市场有效的供应量跟不上需求的增长，所以出现了供不应求的局面。“7090政策”对武汉市房地产政策的影响，07年90平方米以下的建筑面积占总可建筑面积的30%，因此，2008年武汉商品住宅供应结构不会出现大的转变。供求格局呈现了两端分化，90平方米以下的市场供应量少，140平方米以上的呈现明显的供不应求，显示武汉市改善住房需求依然十分旺盛。

    经历了2005—2006年的后，2007年武汉市房地产投资回升的势头明显，预计2008—2007年武汉市房地产投资增幅还将继续上升。

    2007年武汉市人均可支配收入增长幅度为16.2%，购房支出增幅是50%，可以预见到购买力不足将可能导致阶段性的需求抑制局面出现，房价面临阶段性的调整。

    2008年以来市场运行情况（PPT图表对照），昨天和前天武汉市一共有12个楼盘开盘，我们也做了一些调研，恒大华府2天销售了2.8个亿。这就更加显示出品质改善型住宅和首付90平方米以下两极分化的特征。

    武汉土地市场有所降温：成交宗数8宗、成交金额10.13亿元、出让面积16.7万平方米。

    今年成交的土地价格和去年做了一个对比（PPT图表对照）。从土地来看市场表现还算正常。

    07年12月以来市场处于持续低谷期，从去年将近100万方的成交量下降到最近几个月不足40万方的成交量。1—3月，市场供需双方均进入浓厚的观望期，成交量比去年同期下降50.1%。

    内换量价出现分离。08年以来，内环线成交量锐减。

    一二环成为价格调整主要区域，07年11月出现分水岭。

    二三环线的价格是最接近武汉市整体住宅的平均价格，基本上可以认为二三环线就是武汉市的总体均价，这个价格和武汉市的总体走势是相适的，保持了一个平稳的水平。但是也是成交量非常少，3月份的成交量不到10万方。

    三环外价格优势开始显现，三环外市场价格上涨相对温和，受首次置业者需求推动，成交量有放大趋势。

    江汉区少量项目拉动价格飞涨，在金色家园与天瑞国际稳定成交带动下，价格出现飞涨。

    江岸区的价格基本维持平稳，美联公园前、航天双城以及东立国际维持着片区热度。

    洪山区价格回落到去年7月水平，部分项目推出较大幅度的优惠活动。

    东湖开区受调控的影响相对较小，在武汉市属于比较特殊的区域，吸纳能力强、客户群相对分散，受到宏观调控相对较小。

    汉阳由于标杆楼盘供应断档，价格应声而落。

    经济开发区价格走稳，目前价格非常平稳，成交量比较少，主要原因是供应量少。

    从以上的分析大概可以看到武汉市整个成交、价格和区域以及环线的走势。

    从产品结构来看一季度刚性需求支撑着淡季市场。我们一直在和很多开发商探讨一个问题，目前市场上主要的产品面积是在90—130平方米。

    1季度商品住宅销售排行（PPT图表对照）万科西半岛等这样的项目都是首次置业型的项目，这些都说明了市场上首次置业的需求是非常大的，成交均价的排行榜上来看，金都汉宫等等都是属于品质改善型的项目。

    市场调整期会有多久呢？易居中国房地产研究院有一个理论，我们认为一个城市的房地产发展会经历几个大的周期（第一轮、第二轮、第三轮、第四轮），从起步期到发展期再到高速发展期，随着持续的对很多城市进行对比研究有两个特性：一个是跨度趋长性；另外一个是波幅渐缓性。

    各个城市所处的周期来看，上海、天津目前是处于复苏期，武汉、沈阳、西安、成都属于第二轮的调整期。参考上海市场在2005年的调整期，我们认为武汉房地产市场目前处于第二轮发展周期向第三轮高速发展周期的过度阶段，也就是一个调整阶段，这个和05年上海房地产市场的发展周期非常相似。上海从2004年的10月份之后有一段时间处于成交低迷期，一直持续了6个月左右的时间，其中价格跌幅达到了20%，从7月份之后价格慢慢回升。我们认为这个和目前武汉的形势非常相似。

    市场形势判断：2008年武汉房地产市场将面临较长的调整期，持续时间可能达5—6个月，乐观的估计9—10月份市场可能复苏。在调整期内，细分市场的表现将呈现分化。我们非常欢迎房地产的各界朋友和易居中国一起来探讨市场的形势，谢谢大家！

　　主持人:感谢吴总对整个市场的判断和发言，在了解到整个市场的基本情况以后结合各自发展商目前项目发展的阶段和公司发展的阶段，现在是需要我们拿出自己的办法和解决方案，接下来有请易居武汉事业部总经理袁玮成先生为我们送上易居中国的服务体系！

　　袁玮成:各位嘉宾、各位新闻媒体的朋友们大家下午好！作为这次新困境新应对的主办方之一能够请到这么多的开发商和新闻媒介的朋友在百忙之中参加市场形势的研讨会表示感谢！正如我们的题目“新困境、新应对”，前面的诸位嘉宾更多谈到的是目前新的市场形势，郑院长也在新困境下提出了新的应对措施，大家听到这里更多的是一种感触，08年的市场在这样的形势下我们怎么去应对，怎么样在这轮调整中立于不败之地，怎么样在这轮调整中实现壮大自身实力的蜕变是更为关键的，作为易居中国也非常高兴有这样一个机会与大家就后续的解决做交流和分享。

    我要讲的题目是《对位VS对味》

    对开发商来说对自身的思考发生了变化没有，我们易居中国在全球服务的开发商超过了500家，有跨地区发展的，类似于万科、恒大，实际上这轮地产的变局给了市场一个非常好的机会，真正有变化有远近在这轮调整中找到出路的开发商就会脱颖而出，一旦这个市场复苏就是一轮新的房地产潮中的赢家。

    我们对于开发商的定义和理解，从整个地产的发展来看更多的是引用港台模式，我们把开发商作为土地使用权的使用者怎么样整合土地资源完成土地价值最大化的增值，从欧美来说发展商的角色转换已经发生了变化，开发商更多的是类似于资本市场的经营管理公司，在欧美有很多国家和地区对开发商来说更多的是大型基金的托管者，本身并不是一个资金的所有者，只是通过房地产市场去实现在它背后资金所有者资金最大化的增值，在这样的背景下我们相信在未来市场的变革中逐渐的使得房地产投资结构多元化，在多元化的前提下对我们开发商来说准确的去找到自身的定位，准确的去发现目前所存在的问题是更为重要的。我们的核心词汇是作为资源的整合者来说是怎么样从自身的定位来思考自己的战略布局、土地的运营策略、项目的开发策略更为重要。开发商是通过房地产市场实现自身价格的最大化。在谈到我们能够做什么之前必须要从两个角度来观察，任何企业任何开发商都会走一个循环，作为一个长线的开发商和从别的行业进入这个市场的开发商来说有一个终极目标上的差异，作为专业型的开发商可能不止是因为一个项目而存在、不止是因为一个城市而存在，他们是跨区域发展的发展开发商，对这样的开发商有三种阶段：

    第一个阶段是战略阶段，从企业发展的决策，比如说我们和万科交往时他们有一种很清晰的中长期的企业发展规划，我这个企业未来到底是要做什么，到底是强占目前国际上的一线城市还是二线城市，一旦这个企业有了一个中长期的企业发展决策我们去做资源整合就会非常的清楚，经常有开发商朋友和我交流时说你说我们是资源整合者应该有一种什么样的体制呢，有很多开发商觉得很困难，我们觉得在整合资源前对自身中长期的发展有一个清晰的规划、对自己的战略布局有一个清醒的认识，这个战略布局不仅仅是城市的布局，也有品类的布局，在整合市场时可能要牺牲一些资源。

    第二个阶段是土地评估，做土地评估的目的是需要在土地评估的过程中思考我们的经营策略。哪些土地是要实现利润最大化的、哪些土地是要获取现金流的，每一块土地都要有一个清晰的定位。

    第三个阶段就是变现。我们的开发商需要很清晰的思考哪些阶段是要通过自身的发展去壮大等等。

    我经常和批发商的朋友举例说易居中国可能十八般武艺样样精通，下面我就这个机会给我们自己做一个推介。

    第一阶段：企业战略决策，依据中国为您提供企业咨询服务。

    战略性布局：为整个区域未来发展战略发展方向，包括产业定位、业态导入策略、后续效应的分析等。

    房地产开发策略定位。集合各类资源协助城市土地一级开发商进行地产项目的各种推广工作。将土地的设计概念、价值、营销进行全面服务。

    竞争对手研究。对竞争对手市场进行区域投资分级、项目实时跟踪、土地有效评估、对城市房地产动态进行异动分析。

    土地运营策略分析。协助地产一级开发商对土地价值进行评估，协助房地产项目发展商寻找适合其投入城市土地。

    培训，房地产职业经理人培训、业内专家座谈、各地项目考察等等。

    第二个阶段主要是策略（战术）阶段。易居中国为您提供市场研究服务。围绕这个项目、围绕这个项目周边市场的动态变化带来的课题研究。一个是基础信息研究服务，在武汉地区房地产研究所和武汉市相关的政府机构有一些数据服务，相信能够在数据的准确度和及时性上给开发商提供帮助。第二个是跟踪服务，有很多开发商做项目时是埋头苦干，有一些开发商有一些觉悟，我们在这些方面从自身的代理项目出发研究一套科学的诊断项目的现状以及解决方法。在这个阶段里提供的服务比较细，笼统的称之为市场服务，我们同时也做客户需求的研究，也可以是针对具体项目的，也可以是针对企业在未来发展规划中所要细分市场的机制。新服务的目的在整个土地评估、土地运营、项目开发过程中所涉及到的各项需求易居中国都希望能够做好，能够给大家提供帮助。

    第三个阶段是变现阶段。等一下我会结合具体的和大家谈。

    目前大多数开发商土地持有的结构是很单一的，多层次、多细分市场的发展还是局限于少数的开发商，怎么样把这个项目做好是开发商面临最核心的课题，从一个项目拿到之后做市场研究、做项目分析、做市场分析、营销策划等等，在这个过程中易居中国也是能够提供比较好的服务。在和很多开发商交往的过程中一直对易居中国有一个误区，易居中国是做营销的是做销售代理的，除了这个之外可能别的工作不能做，今天也借这个机会和在座的新老朋友做一个交流，项目在前期的土地获取开始一直到最后把房子卖完对开发商来说会延伸出大量的需求，很多开发商有的会把需求链交给易居中国来操作，有的开发商觉得其中自己要做一部分其余的交给易居中国来做，总之我们是可以做大量的细分服务。现在服务得比较好的开发商甚至能够帮他们做到产品的建筑概念和设计方法。

    一旦我们的项目规划设计完成很快的就会进入到这个项目的营销策略的阶段，这个阶段也是易居中国的强项，03年进入武汉开始到现在，我们在整个项目的营销策划和执行上有很多成功的案例，很多开发品商和客户和我们交流说你们具体能够做到什么深度：一个是整体的营销策划阶段、第二个是营销的执行阶段、第三个是阶段性的执行阶段。是由大到小、由总体到阶段的过程，在整个过程里也是秉承务实的精神，从项目的分析研究到项目针对性的应对和针对性营销方案的设计到最后的推动整个过程。

    第三个阶段是尾盘销售的阶段，今天我们在为大多数开发商服务的过程中在武汉单做尾盘的还没有发生，易居中国在今年年初也是充分考虑到在新的市场形势下、新的转变过程中开发商所需要得到的服务，今天把易居中国在武汉的三大服务板块做了一个横向的贯穿，从服务链的角度是从土地的获取到尾盘的销售包括交房的服务有一整套的服务。在这个过程中易居中国武汉事业部对启动结构做了一个大的调整，尤其是加强前期阶段的研究服务，前期阶段在今年之前更多的还是围绕着市场信息数据的研究以及对未来市场判断的角度来进行的，今年的决策咨询板块在原来的基础上增强了一个前期策划和前期研究的能力，希望通过这些转型能够为开发商提供更好的服务。

    2008年是风云变化的一年，是机遇和困难并存的一年，对易居中国来说同样也是充满了挑战的一年，今天能够有机会和各大开发商坐在一起交流应对今后的市场我深感荣幸，希望我们能够为各位开发商提供更好的服务从而迎来阳光，谢谢大家！

　　主持人:感谢袁总的发言！接下来请上武汉新浪房产频道和易居中国武汉事业部即将强强联手打造武汉地产的房地产网站，接下来有请新浪房地产频道总站总经理！

　　新浪龙胜平:各位领导下午好！非常高兴来参加今天的活动，今天一下飞机我就收到一条短信“承接产业转移，促进中部崛起”，最近经常来武汉，今天收到这个短信我感觉到这样一个生机勃勃城市的活力，武汉的房地产市场明天一定是非常好，我有两个简单的判断：第一个是刚刚这条短信在承接产业的转移，到了今天不再是谈梯度发展，我们是在谈产业转移，在这个产业转移的过程中必将带来中部的崛起，而中部的崛起必将造福中部的老百姓，老百姓的经济水平增加了购房能力提高了，我想这是支持明天会更好的第一个理由。第二个理由是智慧和经验的转移，吴洋总经理在介绍上海的经验、东部的经验，用东部的发展过程来推断武汉的困境会有多长，这样一个东部的经验智慧的转移对于中部的房地产业发展来说是相当重要的，它不仅可以提高我们中部地区政府的宏观管理能力，也能极大的促进市场的健康发展，特别是向来自于全国、来自于上海易居中国具有的全国的经验加上本地智慧的结合，我认为走出短暂的困境一定能够找到非常好的应对。

    今天要说的是新浪和易居的合资，3月份在北京由易居中国和新浪做了一次新闻发布会，由这两家上市公司拿出各自最优势的资源打造中国最强大的房地产网络平台，新浪是面对全球华人和中国人的网站，每天的访问量超过8个亿，毫无疑问是中国最具影响力的网络媒体，易居中国是中国在纽交所上市的唯一一家房地产服务商，这其中有非常多的经验和智慧，这次易居中国和新浪合资的是易居中国的数据资源和专业能力，在这个过程中非常简要的把在合作过程中做的几个产品和各位报告。

    第一个是已经推出的网上售楼处，武汉这么开阔的地方特别需要利用互联网，特别需要开通网上售楼。网上售楼希望解决两个问题：

    1、充分展示。现在的环境改善了，目前的网络环境非常好，网络技术也是非常先进可以提供好的工具来支持房地产业。把过去比较难展示的东西在网站上充分的展示出来。

    2、有效的互动。我们说的是网说售楼而不仅仅是一个简单的网络广告。有售楼大厅进来以后可以通过视频看到售楼部的全景等等。

    有五家单位共同对中国房地产做一个完整的测评，目前推出了五个榜单：

    1、中国房地产开发企业销售百亿榜；

    2、中国房地产开发企业销售榜；

    3、中国房地产企业综合实力榜；

    4、中国房地产上市公司市值百亿榜；

    5、中国房地产上市公司综合实力榜。

    PPT现场视频演示……新的产品在新的市场中我希望能够发挥更大的作用，共同来营造一个非常好的网络环境，我相信易居中国和新浪合资之后会打造出一个更加有效、更加能够满足网民需要的房地产的网络平台，谢谢大家！

　　主持人:再次感谢各位领导、社会各界朋友以及新闻界朋友们的光临！让我们共同携手为武汉新一轮的房地产市场的崛起共同努力！今天的主题活动到此结束！再次感谢大家的到来！谢谢！