主持人：女士们，先生们，各位领导，以及各位来宾，大家上午好。
欢迎莅临2008清华大学房地产总裁高峰论坛，本次论坛是由武汉房地产开发企业协会以及北京九地教育发展集团联合主办，协办单位有长江日报，长江商报，大武汉地产杂志，写字楼杂志，以及LIFE360杂志，承办单位是清华大学房地产高端培训湖北教学站，以及北京九地教育发展集团湖北分公司，感谢参与本次论坛单位的大力支持和协作。下面有请主办方代表为本次论坛致辞。首先有请武汉市房地产开发协会秘书长肖汉昌先生。掌声有请。
肖汉昌：各位朋友，上午好。在房地产业面临多重压力的背景下，在房地产市场步入调整的背景下，我们作为2008清华大学房地产总裁高峰论坛的承办方，北京九地教育发展集团在这里共同举办大变局下中国房地产新契机高峰论坛，应该说这是一个非常好的学习机会，最近一段时间，据我所知，有不少开发企业的老总都在思考这样一些问题，比如，这一轮的房地产业的调控将会持续多长时间？再比如，当前的宏观经济形势对我们房地产业将会带来什么样的影响？还比如，作为企业在当前这样的一种形势下面，如何应对包括对房地产价格走势方面的问题等等。那么面对诸如类似的问题，我个人认为可能很难有一个标准的答案，可能更多的是一个参考的答案，那么今天的论坛应该说为我们的企业寻找参考答案提供了一个非常好的信息交流，思想交流的平台。我们相信通过我们专家的精采演讲，通过我们专家与我们企业家的这种交流与互动，我们在座的各位一定能够受到比较大的启发，从而就相关的问题做深入的探讨和思考。为我们来寻找这些参考答案提供一个比较好的路径。那么作为主办方，我们也非常希望通过今天的论坛，使我们的企业家能够充分吸取我们专家的思想与智慧，为我们企业在逆境之下谋划发展之道提供一个机会。最后请允许我代表主办方对各位的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢。同时也预祝本次论坛能够取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：感谢肖秘书长高屋建瓴的发言，下面有请清华大学房地产高端培训湖北教训站彭建明先生为大家致辞，掌声有请。
彭建明：尊敬的于教授，尊敬的各位领导，武汉企业界的朋友们，大家上午好。经过一段时间的精心筹备，2008清华大学房地产总裁高峰论坛在我们美丽的中部中心城市武汉隆重开幕了，我代表论坛的主办方，向参会的嘉宾表示最热烈的欢迎，向关心和支持此次论坛的领导表示衷心的感谢。在中国30年改革开放的进程当中，房地产行业已经成为中国迈向市场经济过程中的标志性行业，成为目前国内市场化程度最高的行业之一，因此行业的变化与发展从整体上反应了中国整体改革的成就与矛盾，与此同时，当前中国城市化已经成为一个全球性的经济命题，而房地产行业恰恰处在中国城市化进程的核心，在这样两个北京之下，中国房地产行业在中国迈向市场化与城市化的过程中，应该是冲在了风口浪尖之上，在2008年复杂的国际金融形势，与国际金融形势当中，房地产行业必然是首当其冲，这种冲击必定让2008年房地产业面临前所未有的困境。在今年前两季度上市公司透露的消息也表明，不少房地产企业存在债务风险，负债率高，有人甚至直言，房地产的冬天刚刚开始，未来开发商要死掉一批，国家宏观调控政策似乎从来没有如此深入的体现在房地产行业当中，过往政策的之后性反应在2008年，中国房地产将在今年面临前所未有的变局，我们正是在这种大背景下，将论坛的主题定为《大变局下的房地产契机》，我们广邀我们武汉的精英一起探讨，在困境中把握发展的新机遇，我在这里介绍一下我们清华大学的房地产高端培训，这个培训已经历时10年了，现在在全国各地包括北京、上海、深圳、广州、长沙各个城市我们相继开办了房地产总裁班，房地产投融资班等等班级，200多个班，有上万名房地产企业的总裁参与了我们的学习，赢得了普遍的赞誉，我们将禀承清华大学自强不息、厚德载物的校训，用心做好服务，利用清华大学广泛的社会资源，学友资源，为企业发展出力，朋友们，2008年是值得铭记的一年，这一年，中华民族面临许多的困难，天灾人祸接连不断，作为企业家对于生命与事业的衡量，也许是一个恒久的命题，生命易逝，但自己数十年打拼的企业却是要长久的打拼下去，如何让自己的事业在未来有一个很好的保障，如何让自己的企业恒久的存在下去值得我们深思，今天我们在这里探讨也是要诠释中国地产的时代精神，在困境时，我们相信中国地产定能迸发出前所未有的力量，最后预祝2008年清华大学总裁高峰论坛在武汉取得圆满的成功，祝大家满载而归，谢谢！
主持人：谢谢彭院长的精彩的致辞，同时也再次感谢今天来多会场的所有嘉宾和来宾朋友，为了给所有参会来宾营建一个良好的宾客氛围，在论坛正式开讲之前，请允许我为大家宣读一下本次论坛的会场要求，第一，请将手机关闭，第二、请您中途不要立场，进出走动，影响到您与周围朋友的听讲效果，第三、为了保证论坛议程紧凑有序进行，中场休息时会播放音乐引领大家进入会场，请您听到这段音乐即刻返回会场，第四，不要在会场吸烟，如果您不能遵守以上规定，我们的服务人员可能会有请您暂时离开会场，请您配合。
本次论坛为期一天，全天将由主讲嘉宾通过变局与政策，融资与投资两大分论坛为大家进行深入剖析，在下午的时间还将安排主讲嘉宾与当地行业协会领导，和开发商代表展开深入研讨，这里需要做一个深入说明，赵晓教授的航班没能如期起飞，现在赵教授已经搭乘最早的航班赶赴我们的会场，所以我们今天做了一些调整，赵晓教授将在下午为我们做精采的演讲。
下面马上进入我们今天论坛的第一个分论题，2008年的中国楼市面临最大考验的应该是房地产开发企业，地产进入资本市场，急需地产金融创新，资金好比是血液，开发商正绞尽脑汁维持资金链的运转，面临当前困难重重的融资环境，开发商作为行业主体将如何抉择，如何突出重围呢？下面有请清华大学特聘教授，金诺投资管理公司执行总裁于宝钢先生来为大家做深度解析，大家掌声有请。
于宝刚：各位早上好，刚才大家的掌声鼓早了，如果嘉宾讲得不好，就不应该获得大家的掌声。我跟各位大家还是比较有缘的，今天我和大家交流的题目是房地产企业的投融资管理与资本运营，核心是房地产的融资渠道，融资手段，融资产品。大家知道，从去年年底，国内最大的房地产企业万科的董事长王石提出了房地产拐点已到，今年4月份，刚在香港上市的大家知道搜狐北京的老总潘石屹又提出来百日之内剧变，这两个观点是否对，我们不去考虑，那么这两个观点是在特定的房地产市场发生变革的条件下提出来的，不清楚大家是怎么理解的，那么大家知道，尤其是潘石屹这个观点，是在民营房地产企业，香港IPO流产这些背景下提出来的房地产剧变，这是说以前一些超级的房地产企业，渠道比较多，融资渠道相对广的这些大的巨无霸，有可能会出现资金链断裂，企业有可能死亡，经过调查，很多的大型房地产企业，由于去年疯狂的拍地，造成了大量的资本压在了土地上，压在了开发项目上，那么很多企业的负债率，达到了100%，120%，那么对于房地产企业，这种负债率在正常的经营条件下，在市场环境下是没有问题的。那么我通过很多的储备地，然而投资已经到位了，资金和负债率已经形成了，那么大家知道，从去年开始，中国房地产市场的成交额大幅萎缩，并不是市场不看好，我告诉大家，这个市场未来还将好。但是在目前老百姓已经开始观望，那么观望意味着什么？意味着如果每天成交量是100亿，现在10个亿都不到，大量房地产企业，房地产资产，可以出售的房子现在卖不出去了，那么这些房子有大量的财务成本，同时还有大量的负债，原来可以在涨价的过程中再老百姓疯抢的过程中实现大量的现金流，也就意味着中小房产商日子不好多，大房产商过得很滋润的环境发生了很大的变化。
那么目前，经营风险大的反过来倒不是那些中小房产商，而是一些超级大的房地产商，在这种情况下潘石屹的百日剧变指的就是这些大房地产商。那么资产好的，资源好的土地储备，很好的房子不能马上卖出，相反，你借的钱不能马上断底，大家清楚，企业不怕亏损，怕什么？最怕现金流断，不论你企业多大，只要现金流一断，留给这个企业的就是两个字，死去。房地产大企业面临着这种窘迫，那么最近几个月，这种市场状况不但没有改变，相反更加恶劣，那么这样整个全社会对于房地产企业的生存业态，产生了怀疑。那么我告诉大家，这个行业未来前景依然光明，但是一个光明的行业不意味着这里面的所有企业都能舒舒服服的活，一批将死掉，或将推出这个行业。
以前我给清华大学、北大MBA上课的时候，很多人问我，于教授，什么行业最好，我说房地产行业和制药行业最好，他们都苦笑，说房地产企业现在不行了，我们都要死了，你还说房地产行业好？我说房地产企业活得不舒服，并不意味着这个行业不好，未来这个行业还会像以前那样非常好，但是好的行业不一定没有波折，好的行业不一定从事这个行业的企业都能活，都能好。那么中国的市场潜力非常大，未来的销售额将更加巨大，但是在目前这种销售额这种市场潜力由于诸多的经济不定因素变动，使他缓下来了，使他处于观望阶段，那么观望阶段谁能活下去，谁就能够看到未来行业的光明前景，看不到了，对不起，你先死了，未来的光明不属于你，那么市场销售额，未来需求巨大，一部分企业就要离开了，那么对于能够活下来能够坚持下来的房地产企业，百分之百是一个重大的利好。第一，原来有20000家企业共同满足的市场，现在一大半走了，那么你整个面对市场，他的份额极大，你的盈利能力规模有了提高，第二个，离开了房地产的企业，他手里大量的土地储备，大量的房地产资产都成为能够留下这个行业的所有企业可以整合而且是低价整合的资源，那么大家说，谁将活下来谁就能获得未来这个行业的最大的利润。那么目前我们要做的就是如何活下去，如果活不下去那么未来不属于我们。
目前房地产行业最大的困难是资金渠道，一方面存款准备金又涨了，另外一方面，中国的股票市场由于一些不确定的因素导致了破裂，所以目前还要持续一些房地产生存的环境非常恶劣，房地产的融资渠道不被看好，那么这种情况下，能够活下去的企业必须打通融资渠道，以往房地产行业漂亮的金融杠杆抄送，有国六条，国十五条等等调控措施已经不好使了，那么未来的融资渠道政府不会给你，都要通过你自己去创新，根据你自己的企业，自己的项目，和有效的供给资本进行整合，进行优化配置。只有这样，才是我们房地产企业活下去的理由和基础。那么今天我将和大家在这个领域进行共同的探讨，那么上午的讲座有两次下课，下课不是休息，是希望大家提问题，你们想探讨什么，根据大家的提问我来综合我们做过的案例来和大家更深入的进行探讨。
大家知道，前两年房地产行业之所以火爆，之所以高增长，是因为这个行业的需求得到了极大的爆发，中国的房改使房地产的需求过度的膨胀，房地产企业是一个资金密集型企业，你的资金渠道决定了你企业的成长，原来大家都知道，通过金融杠杆，土地低压，使房地产的金融杠杆用得非常好，也造就了很多的大企业。那么大家清楚，由于行业需求巨大，那么很多不应该进入房地产行业的企业和资本进来了，房地产的供求发生了变化，也就意味更多的供给者出现了，那么需求依然强势，但是这种供给他参差不齐，大家想，假如说这种融资模式造成了房地产企业盈利，使更多的资本进入，那么未来有可能出现供求的微妙变化，供一旦大于求，就意味着很多的房地产企业将亏损，将死掉。那么由于房地产企业的金融资本都是银行给的，那么房地产行业的危机就造成了金融行业的危机，那么金融风险对于整个经济是一个重大的伤害，为了规避这一点，央行在2003年6月份的121文出台了，土地对不起了，不能用于抵押，那么获取土地，原来一定的出让金已经不行了，原来45%，现在招拍挂全额付出，那么同时获取银行贷款要四证齐全，卖房子必须封顶，这样原来我1000万就可以做一个项目，现在没有1.5亿你想都不要想，在这种情况下，资金渠道就成为我们房地产企业必须要解决的一个重大的课题。
那么121文出台之后，很多的房地产企业在发牢骚，那么我和大家讲，我在人民银行总行工作了10年，那么出这个文的时候，人民银行的焦点在别墅房，这个政策出台对整个行业的影响是高层调动不及，在这种情况下很多的房地产老板都在发牢骚，一方面觉得不能理解，另外一方面却在幻想，希望经过一段时间还会回到过去的模式上，银行大量供给房地产企业运作资金的情况下。很可惜，大家的愿望不但没有实现，房地产市场的宏观调控却变本加厉，后来连续密集出台了宏观调控的政策，使所有房地产企业老总期望的平和的市场环境越来越乱了。发牢骚不好使了，再发牢骚企业就有可能没了，这样就致使房地产企业认识出现了巨大的问题，我告诉大家，中央政策的变化，或者说企业的宏观调控昭示了什么？昭示了房地产企业用以盈利的赚钱模式已经寿终正寝了，原有的方法不行了，谁再用死路一条，谁这么想谁现在应该已经跳楼了。它预示着这个行业的玩法和盈利模式已经发生了巨大的变化，那么这种模式谁来告诉你，对不起，没有人告诉你，必须是你根据企业，根据市场的具体情况来做盈利模式创新，原有的没有了，新的没人告诉你，那么房地产行业商业模式进入了所有企业必须认真对待和加以研讨的市场过程。发牢骚的企业解决不了问题，那么很多房地产企业寄希望于国家再给他一个口子，那么这种想法也落空了，只有少数的房地产企业家认识到了这一点，开始了房地产融资的创新，原来所有的企业都是银行给的，银行的钱是哪来的？大家知道，是从老百姓手中吸储过来的，银行的钱已经断了，还有哪些机构能从老百姓手里把钱拿走？信托。
大家知道，以前的信托投资公司几乎没有出路，没有活路，他做的和银行一样的项目，那么银行的规模大，信誉高，资产质量好，融资容易，而信托公司由于种种问题，他的成本高，他的信誉一般，他的资金解决就很难，一大批信托公司死掉了，我从人民银行到企业里来，来的是中国第二大信托公司中创，大家知道中信是最大的，中创是第二，我在这个公司做过好几个总经理，当时的信托做的和银行一样的业务，他的未来没有。经过整合信托公司的信誉得到了提高，少部分房地产企业由于看到了它的融资能力，自己就创新了一个产品，大家知道叫做房地产的集合信托。我有土地，我前期投入了，我的项目就可以和银行对接了，但是没有封顶，我还差2个亿才能和市场对接，那么这两个亿来不了，我前期的投入都是不良资产，但是这两个亿银行不给了，找老百姓要是非法融资，那么这两个亿就决定了企业的生与死。如果说所有的项目都通过这种高息来解决，也就意味着房地产企业在给资金方打工，那么这种盈利肯定是没有意义或者不束缚，那么它只是个短期解决问题的方法，绝不是长期我们应该遵循或者说扩大的一种科学模式，那么好多企业想到了信托，信托是做什么的？是受人之托，代人理财，就是给老百姓理财的，那么这种理财是老百姓把钱给他，别人拿钱违法，他拿钱合规，像北京的太阳新城，四季新城，天津法国项目，通过自己的投资作为前期投入作为抵押，向老百姓发放了老百姓的集合信托，只有信托公司能发。而且必须是你设计，当你设计的产品他拿到之后，他看到了它可以赚钱，就没有不给你的道理，大家知道，根据我前期的投入，作为抵押物，通过信托公司向老百姓发集合信托债，这种对老百姓的理财是一种信托的钱，你给我2亿，我给你5%的回报，这是信托公司用他的资产作为担保，而你又把你的资产押给了信托公司，钱直接进了银行，不进信托公司。那么4.5，就是刚开始的时候，资金成本相对较低，这里还有信托公司的管理费，还有银行的管理费，但是当时大家知道，老百姓的银行存款利息才有区区的1.98%，他么4%意味着他的收益率已经翻倍，那么很多的老百姓，就像买国债一样，拿储蓄换国债，现在是拿储蓄换房地产信托，两个亿的规模恐怕半天都用不上，抢没了。有了这个钱，完成了项目，顺利的把信托解散了，合理的把老百姓的钱还回去了，一个项目做成了，所有的人都在发牢骚，只有少数人通过这种模式，开始赚钱了，这就是金融创新，或者叫房地产产品创新，很多发牢骚的老板寄希望于环境改变的老板，后来发现不但没有回去，反而宏观调控越来越严了。
那么看看高人是怎么玩的？看到了房地产信托，好，我也搞。这是想搞就能搞的吗？这个时候出事了，浙江，一个信托公司搞了一个房地产信托，由于没有按时把钱按照条文把钱还给老百姓，就坏了。宏观调控政策出来了，四证不齐不能发信托，那么这就意味着，这个金融创新由于出事了，原来做的就算得了好处了，但是后来进入的就没有来得及享受好处就不能用了。如果不出事政府是不管你的，但是一旦出事，即使你这个东西是好东西，对不起，下来一刀全部切齐，房地产行业就是这样的，一旦出事了看到了风险，再好的东西不行了。212文出来了，也就意味着房地产信托，集合信托只能成为银行融资的候补，因为他的进入门槛已经一样了，那些发牢骚没办法最后开始学的时候，刚学会，对不起，这个品种不行了，反过来又开始发牢骚，那么第一批利用信托发展起来的企业家尝到了甜头，已经有了创新的理念，又开始了第二轮创新，那么以前几年卖房的有风险，那么房地产里面什么东西风险低呢？就是土地。那么很多创新过的企业又开始了房地产的一级信托，土地开发。这个风险太小了，土地的招拍挂去年屡屡出新高，那么也就意味着一级开发是没有风险的，但是一级开发需要大量的资金，正好，房地产的一级信托又通过这些企业家的创新出现了，发牢骚的刚学会了没有了，又发牢骚，那么获得新实惠的企业家，通过再创新又开发了一个产品，房地产的集合信托5个亿，8个亿，这些钱要给我5年，8年，我的风险不是就大大降低了吗？但是这种信托不允许你跟五年啊，什么信托可以跟五年呢？大家知道，房地产的股权信托，又是未来房地产企业解决长期资金的一个重要的创新，那么第三节课我会给大家讲这方面的问题。那么这个开场白告诉大家，房地产企业的商业模式寿终正寝了，新的没有需要你们去开拓，谁开拓出来了，谁将活下来，谁将获取这个行业的前景。那么如果说你没有开发出来，对不起，你的未来只是一个离去和死掉，不论你是多大的企业。
那么王石大家知道，提的这个房地产拐点论，在97年我做过万科的董事，他对这个观点非常含蓄，拐点了，以后要出问题了，那么我马上降价，我要不降价我房子买不出去，那么这种说法和他接下来实施的很多动作都是非常明智和睿智的，因为他率先提出来所以他率先降价了，市场不认同，那么他降价了，这种行为非常的成功。万科降价，所有可以实现的现金流都被万科拿走了，在所有企业有可能由于负债率，财务成本提高而发生现金流断裂的前提下，只有万科把市场大量的现金流回流了，那么他的财务状况，他的未来前景就非常之棒，这种前提下大家在这种前提下理解是非常的明智的，不论是他的一种战术，一种迷惑。那么这种行为使万科拿到宝贵的现金流，同时这种现金流支持他实现大量的项目。别的企业都出问题了，都有风险，只有他没有。因为市场上少量的现金流由于他的经营政策被他拿在手里了，高就高在这里。好，房地产企业前景好，但是很多企业适应不了就得走人，房地产已经进入了资本时代。
大家清楚，融资对于房地产至关重要，决定你的生死，那么作为企业融资他只有两种模式，一种叫做债权融资，一种叫股权融资，所谓债权融资，你把你的债权交给资金方，然后他给你支持，这个钱第一你要还，二你要拿资产抵押，到了期你要把钱还给人家，你还要支付利息，债权融资只改变企业的资产负债表，不改变你的注册股本，那么以前我们房地产企业债权融资用的特别好，特别多，那么债权融资有一个前提是必须要还的，那么还有一种叫做股权融资，我们的企业以前用的很少，那么股权融资意味着什么？意味着通过你出让，或者蒸发股份获取企业资金，那么这种钱用老百姓的话说，最大的特点是进来了就永远不能融，我投给你企业10个亿，过两年我拿走，对不起我违法，我要想走，要么把股权卖给人家，要么通过上市，所以这个钱进了企业，是永远不能走的，所以这个钱会改变你的股本结构，以前我们的企业几乎没有用这方面的，那么大家知道，上市公司就是一种股权融资的很好的模式，那么今天由于债权融资出了问题，提高了门槛，那么未来你要做的就是在股权方面获得更大的突破，在债权方面除银行以外获得更多的创新，这就是你的出路，那么既然谈到了股权融资，下一步我们应该谈的是什么？有那么多钱让我们做股权融资吗？什么是资本？有人说钱就是资本，对不起，当钱买了房子不是卖，用于消费，或者说买其他消费品了，它就不是资本，只有当钱用于赚钱的时候他才具备了资本的特性，那么用钱赚钱有很多，比如说，我买储蓄，我买央票，我买国债，每年收益率4%，但是IPO上个月是8.5，这个月是4.7，那么用钱买储蓄来赚钱，他是一个失败和亏本的资本，既然用钱赚钱它具备了资本的特性，那么企业盈利不仅仅有钱，还需要在座的智慧，也就是你的管理团队，你的市场渠道，你的品牌，你的无形资产，还有你的土地和资产，企业盈利和这些资源息息相关，那么也就意味着，所有一切可供企业盈利的一切资源就叫资本，资本的目标就是八个字，唯利是图，见钱眼开，当然必须在法律和规则的框架下。那么一个企业他自己用于赚钱的有这么多资源，那么随着这么多年经济的发展，多少企业家已经从掌管小资本，和成功磨炼做到了有更多的资本我能够更好的把握，但是你的企业自有资本很少，对于你来讲，以往的运作是以你的产品为核心，来合理的整合你拥有的资源，有多少人，有多少能人，有多少钱，把他更合理的配制好，加快周转，降低成本，促进销售。
那么这种以你产品为核心的管理典型的是一种内部管理，那么如果说外部还有更多的资本能给你，你这个企业可以做得更好，你的核心竞争力更高，你的盈利能力更高，这肯定是很多成功企业家追求的，但是这些这些钱和资本是别人的，不是我的，那么怎么办呢？我把我所有的资产，包括有形的，无形的，通过价值管理提升到资本的层面，去吸引那些我没有，但是拿来了之后对于我非常有用的资源，这个过程大家知道典型的是一种企业外部扩张过程，他要做的是，以我为核心，吸引来更多的。我没有，但是我必须要的资源，对于大家来讲，土地，资金，大家要记住，我是核心，当你作为核心，把大量的土地，人员集到你的头上，为你服务的时候，那么你的企业从能力，抗风险能力都会极大的提高，你将成为这个行业的整合者，而不被整合。那么在这种情况下，恐怕这种外部扩张是我们在座的企业家都非常成功，或者未来做得越大，那么吸引这别人的资源，他就是企业的资本运营战略，我们今天说的资本时代，和资本运营，它告诉大家，房地产企业如果没有资本战略，如果不做资本运营，如果不做外部资源的整合，对不起了，你是单腿在蹦，那么有了这个战略是双腿在跑，因为跑得快，你蹦得慢那么就意味着你要死了，你被别人整合了。
那么大家了解了资本，了解了房地产运营，了解了房地产资源整合的重要性，那么我们反过来讨论一下，如果我们向要这种资源，如果社会上没有呢？全球的资本为了盈利，为了更高的盈利都来到了中国了，有多少钱？数以千亿美金计，大家知道，前一段大家知道，房地产外资进来了，最后国家出了很多的限制条文，大家又说路死了，不能做了，又错了，有很多国家不限制，甚至鼓励的创新产品你没做出来，当然这笔和你走不到一起，第三节课我和大家一起探讨。那么数以千亿计的美金来到中国，实践证明这些钱来到之后，它必须把他交给中国的市场主体，大家知道，企业。他把他的资源交给你，和你的资源结合，共同开拓市场，获取盈利，绝不是他自己做，自己做的是一个短期的资本，更大的更多的都是采取这种方式，大家知道，短期资本，不用做非常大的功课，我进来了，我买央票，我买国债，这个风险是国家信誉，一年我赚4%，人民币一年增值8%，我无风险套利10%，那么大家知道去年年底，美联98亿亏，花旗亏得更多，那么到中国来能够挣到这么多钱，就必须和中国的企业相结合。那么我刚才讲了，来的钱自己就能做了和我们没关系，那么反过来他想找我们，我们不缺钱，他在着急，没用。那么实际是什么？一我们却钱，二我们引进资本，这就意味着二者可以很通常的结合在一起了，但是实践证明，这种成功的结合非常少，这里面就肯定出问题了。既然资金的供给方想来，那么实践证明没有走到一起，就肯定是走过来的过程中出事了，干着急，这就意味着，打通二者见面的平台和桥梁，就是我们能够整合到一起的重要课题，这个桥不是政府来定的，而是每个企业根据自己企业和资产的特点来自己搭桥，桥搭起来了，是不是意味着二者能够成为一家呢？因为搭了桥之后，两个人有可能在桥上擦肩而过。两个人在一起，不光要搭桥，还要创新产品，意味着你能和资金供给方一起成为房地产创新中心，一搭桥，二创新产品，这两个环节都卡死了。
搭桥和创新到今天也是我们大家共同探讨的话题，大家想一想，这么多的资本要来，房地产行业又是在中国行业里非常好的，大家都没整合到一起，你整合到一起了，意味着什么？意味着对所有没有有这个资源的企业是一个恶梦，对于你是一个喜因，通过整合这些资源，你可以干什么？不但你可以获得更大的规模盈利，你们还可以通过资产并购获得更好的市场。那么现在做这项工作，就是我们的核心工作，房地产市场大，但是参与市场供给的企业太多了，规模都不大，那么这个市场的商业模式变化，大浪淘沙出现，是以国家的金融政策发生变化为前导的，直接的结果就是大浪淘沙和行业整合，优胜劣汰。谁能够成为整合者，那么做好了我刚才说的两项工作的人就能成为整合者，没有做好的人就只能被人整合，那么这个是给大家讲房地产融资将来要面临的问题，现在大家知道，房价上涨老百姓怨声载道，都骂我们房地产企业。这是天大的冤枉，这个房子能买20000，他卖18000，他就是渎职，他就是没有追求利益最大化，市场行为是合理的，我卖高价有需求你凭什么说我啊？房价是高了，那么哪一块涨得最高啊？涨得高的这块谁拿走了？老百姓买不起房，你可以补这个资本，就像看病一样，你得了一个小病，医生却要你去做一个B超，你说不用了，但是医生说你可以不做，但是你死了可别怪我。你和他信息不对称啊。但是，既然不合理，现在已经这样了，他们现在不改你也没有办法。在现有的政策之下，大家就应该不要在细节上去计较，去埋怨，应该放眼未来去做创新，因为未来的创新市场是非常之好的。下面下堂课我将用我们跟房地产做直接融资的案例来告诉大家应该怎么做？应该如何创新，未来还有什么渠道使这个方法更加的提升？我们休息10分钟，希望大家多提问题。下课！
于宝刚：刚才下课的时候，很多朋友来问我问题，我非常高兴，说明大家已经开始探讨这些问题了。下面我就给大家介绍如何做技术操作。
中国现在有两个经济现象，一，流动性过剩，钱多的遍地都是，一方面钱那么多，另外一方面恰恰是钱把你们难住了。二，通货膨胀未来将持续，那么大家记住，轻度的通货膨胀对经济是有利的，流动性过剩，对房地产好，你的融资有了基础，通货膨胀和人民币升值，又整整是房地产受益无穷，两个优点你占住了，那不愁融不来钱。那么光想解决这个问题，你必须搭建一个科学的，健康的，有持续能力的融资平台和资本战略。那么下面，我就给大家讲具体操作。大家知道当212文一出的时候，万科马上在股票市场发了50个亿的可转债债券，只有上市公司够了条件才能发，非上市公司不允许。银行提高了贷款标准他发了50个亿，第二年他又发了100个亿。他为什么能发？因为他具备了发，可转债和可分离债的资格和平台，那么发完债了第二年这个债要赎回了，那么就要给利息，大家清楚，这种可转债是可以转成股票的，当持有人认为转成股票比债券更好，他肯定会转成股票，那么他有这个平台，别人没有啊，也就意味着资本市场是房地产企业一个非常好的股权融资渠道，那么上市要求很高，在对房地产宏观调控的前提下，上市更难了。那么除了IPO，还有海外的，还有国内借壳，还有海外借壳，下面我就给大家讲一个经典的案例。
这是一家上市公司，金铃置业，深圳的上市公司，大家知道企业上市实现的功能是什么？第一个，大家知道，融资，IPO融来了钱，而融的这个钱是根据市盈率高价，第二个，再融资，配股，蒸发，特定对象的蒸发，那么他的融资功能有了它你就进入了可以从资本市场融资的资格，那么2005年5月以后，上市公司他不光是这两个了，还有两个功能，一定价，第二个，资产的可变现和流动性。大家知道，去年的年底上市了一个企业，002202金峰科技，做风电的，发行股票之前5亿股，发起人股，每年1个的利润，股本收益20%，那么当它的净资产每股3块钱的时候，企业的股东有多少钱呢？15亿，它上市了之后第一天股票达到了160元，不说160吧，就按100算吧，以前2005年5月之前就不说了，之后股权可以全流通了，还是那个主权，还是那个盈利，但是现在所有这种东西作为股权一种资本，是500个亿，也就意味着3年之后他把股权都卖了，这500亿就装兜里了。这个不是你定的，是市场给定的，企业有了流动性，二有了定价权，三有了融资平台。那么反过来我们再说这家企业，上市公司可以融资，但是有条件的你必须盈利，资产质量好，给股东有一个很好的预期，但是他由于是一个国企，上市公司了，后来再融资了，但是由于管理等原因，第一步带给你帽子，第二步再加点东西，第三步回家，回家就是下市了，企业不值钱了，股东损失巨大，他的大股东肯定是吉林国资了，小股东呢，资产剧烈缩水，经营能力差，这是最倒霉的，这支股票在2005跌到了7毛钱，这种情况下，意味着什么？意味着他俩绝对不允许，资产损失了，就必须要它恢复盈利能力，但是已经不行了。这种情况下必须引进外力，江苏有一个企业，苏宁国际，这是一家房地产公司，那么以前和诸位一样，通过金融杠杆做得很滋润，通过金融杠杆获得资金，但是121文，212文，等等房地产宏观调控的政策一出台，他和我们所有人都一样，遇到了融资困难，在这种情况下，如果说不采取措施，那么未来前景越来越不好，那么IPO上市，好方法，三年连续盈利，证监会死活不批你，那么这种情况下他采取了一个思路，借壳上市，那么下面我给大家讲怎么借壳的。
第一步，他想成为这个企业的大股东，这个企业不好，但是有一点价格低，好企业谁卖给你啊？那么他如何成为他的大股东呢？第一个我把他的股权买下来了，多少呢？这里面因为涉及商业机密，所以我改了一些。比如说他2亿股，我买下来不就是他的大股东了吗？好，7毛钱一股，我买下来1.4亿，我虽然成为了他的大股东，但是他的资产还是亏损的，我照样实现不了我的资本功能，所以我就要进行资产置换，2005年以后证监会为了使这些企业和股民不遭受重大损失，所以就允许企业融资，但是不是向市场发，而是向特定的投资者，谁买的就向谁发，他买了他就得发股票了，然后他拿发股票的钱买他的资产，实际上就是房地产企业拿资产换股票，以前是白装，现在不是白装了，而是换来了股票。按多少钱换？我有10亿资产，按1块钱一股换我拿着10亿股，那么证监会规定了，股东会决定之后，比如说股价一块钱，他装进的2个亿的资产，公允价值，也就是大家知道，新的公司发，会计法出台之后，公允价值，虽然我买的是3000万，但是现在值两个亿了，3.4亿现在换来了10亿股，你就成为了他的大股东，装进来能够盈利的，土地储备，预售项目，他能盈利，那么未来预期好，股价肯定好。那么通过这种方式，它进入了上市公司，进入了上市公司这2个亿的房地产资产未来肯定赚钱，那么大家想想，2005年房地产刚刚开始火，那么它既然有一个预期，那么股票肯定会涨，9块钱意味着什么？他有几亿股？他的市值是36个亿了，这36个亿今年年底就可以卖了，那么即使卖了你就赚几十个亿？那么在这种情况下，人民币升值加快了，不动产，航空，金融，造纸是人民币升值最有力的企业，那么他就涨到了15块钱，大家想想，他借壳是为了什么？融资。那么他现在9块钱发一亿股融资了，他拿回来多少钱？9个亿。15块钱他就融资回来了15个亿。那么这种情况下，他还没融，那么由于股票市场好，整个房地产行业又是领头羊，所有的股票都涨了，他就涨到了25块，这意味着什么？4亿股，现在多少钱了？在这个时候他出台了融资，像特定对象场外融，融多少钱？发4亿股。如果说4亿股我都发给基金和其他家了，肯定有问题，100%是有问题了，什么问题？好，这个时候我自己买2亿股，我2亿股发给别人，那么我变成6亿了，我还有资产，只不过这个资产得评估多少钱了？25块钱发股票，我在股票市场里25块钱就可以买了，我卖给你干吗啊？那么他得拿出多少钱来自己买自己的股票？这46个亿是什么东西？把这46个亿的房地产资产装进来了上市公司，装给谁了？上市公司是谁的？只不过还有一部分社会公众的，那么它这个企业还是他的，那么那两个亿就直接发给基金了，基金给拿多少钱？46个亿吧。我告诉大家，基金疯了一样卖，这46个亿又装进了上市公司了。有两个46亿，大家想想，装进这两个东西未来给企业带来多少盈利？这支股票一发不可收拾，卖58块钱了。卖房子赚56个亿估计得累吐血，那么这样呢？我有了融资平台。大家知道，那来个钱？后来他发公告了，我们没有必要追究了，那么他马上还要融100个亿，大家想想，多少有了这个平台，几种玩法，就超越了所有，大家看到了这两年房地产企业借壳成为了先锋，那么最给我们房地产说话的，北京华远任志强，他也借壳了，这个苏宁也是借壳上市的，还有很多的，太多了，这两年房地产的借壳就成为房地产企业解决资本和融资的一个渠道，那么这个，这是去年做得最成功的一个，那么我再给大家讲一个。有一家一天赚50个亿，你们信不信？那么我告诉你，去年就有一家房地产企业，一天赚50个亿，连续赚了22天，由于后来政府未批，没有继续下去，都是这个例子我还是给大家讲一下。
大家知道220个亿意味着什么？我盖了一个大楼现在我出租，随着地价现金流的上涨这个钱不值钱了，我原来花100个亿买来的土地，现在卖8个亿，资产不是白装的，他说了，你别装70个亿的现金，我再给你70个亿的资产，你拿这个资产再装进去，那么这个企业大家知道，一下子装进的近300亿的资产，现在这么多的资产装进去了，商业资产可能持续盈利，那么住宅地产，可以变现，那么这种情况下，就是这支股票从3块1毛8，一口气达到了36，平均算下来一天赚50个亿，连续赚了20多天，赚了1100亿，但是这个最后上报了证监会没有批，这里面有很多的因素，如果批了这个股票还会接着暴涨。刚才给大家讲的是苏宁国际，他是最大的连锁电器苏宁电器老板张近东的亲兄弟，而这个是国美黄光裕的亲兄弟，两个家电厂商的兄弟在金融市场给大家上了一堂生动的财富戏剧。大家知道，苏宁，国美都是连锁，这种商业模式一出来，宣告了武汉商场，北京王府井百货大楼，以后不要卖彩电了，为什么？因为一台卖不出去了。所有老百姓都会到苏宁国美去买电器了，为什么？因为我具备终端，这个终端所有人都有需求，到我这里来卖，第一，做活动有需求，第二个，卖完了才给你钱。金泰，中关村，苏宁也一样，好多家电厂商都跟你说，你太黑了，我不跟你玩了。但是都骂，都不敢。只有一个人敢。就是格力电器的董明珠，那你就要找新的融资渠道。
好，接下来说，一委托贷款必须是企业出钱给融资银行，如果你用20、25的成本来做房地产，为什么？如果你给别人打工呢？假如我的项目做了10个亿，因为整个平均利润我下来了，如果说你这个项目5个亿，那么你3一亿的贷款成为10个亿，那么也就是应急可以，但是持续的，科学的，既定的融资模式绝对不允许，那么反过来这么多的资本要进房地产，那么我又要要，我俩打交道，从什么时候开始呢？一，不是你请他吃饭，二不是送礼，你要做的是你要做的是做一个融资方案，你怎么挣钱？你卖了房子给我分红还是什么？这个完了之后，挣完了钱，如果说我投了钱了，挣的钱都是帐面上的，就是肉包子打狗有去无回，当我认为我给了你钱，你可以给我挣钱，这个还是有保证的，推出渠道非常容易，那么这就不是你求我了，而是我求你了，因为你可以替我们挣钱，股权融资，刚才我已经和大家讲了，这种融资第一是你给他商务计划书，如果证明可行，下一步你们就谈多少钱一股，什么时候给你钱，因为我们刚给广东的一家做汽车的GPS的企业融了一笔风险投资，2个多亿，这个民营企业资产才一个亿零一点，人家一下子融资了2个亿，这是一家大行的风险投资，那么他都是大的金融高手，凭什么愿意高于15倍借贷呢？这就是商务计划书，他关心的是未来赚的钱比现在进的钱高多少？那么你要给他设计为什么是150，而不是1块钱，那么大家想，于老师你说的商务计划书最重要了，我们都会，我告诉大家，你们以前所做的不叫商务计划书，只是项目可行性报告，这只是商务计划书的一部分，决不是全部，因此光会这个是肯定不够的，那么就是他要要的一些东西你项目计划书里面没有，那么大家知道，商务计划书包括8个范围，第一个，叫做商业模式描述，第二个，才是我们以前经常做的这个报告，行业前景，企业地位，同业竞争，未来预期啊，这些，第三个，财务制度，第四个，管理团队与激励机制，第五个，风险分析，第六个，规避风险的措施，第七条，合作方式，议价。第八个，退出渠道，那么你引进外部资本，包括债券报可股权你都必须先给人家这样的商务计划书，他看了之后因为这八个内容，正好是他想了解你企业内容，看了之后，真还是假他要来到你这进行调查，他请会计师事务所，调查结果OK了，接下来就是谈，就这么简单。但是没有这个什么都不行。
好，这里没有，等会儿我把我的电脑拿上来，那里面有一种这种资金的信息，我这种资金都是私募股权资本，这些钱都是国外老百姓的钱，大家知道作为国外的老百姓，尤其是美国的，他和中国老百姓不一样，咱们老百姓为什么？挣钱防养老吧，给孩子结婚，大家知道美国，那么大家到美国做一次房地产投资，因为美国的储蓄连续几年是负的，不像我们都是十几万亿，那么外国老百姓有了钱之后，都去理财，去挣钱了。也就意味着，他把这个钱要进入市场，但是他自己有工作，他不一定懂理财，那么这个钱就交给懂挣钱，能挣钱的人来管，那么这个人是谁？就是基金管理公司，这里包括做PE的，做VC的，那么这些，都是私募股权，所谓私募股权就不是公开果У乃较拢昧饲盟敲垂芾砉揪褪腔鸸舅跛醯氖鞘裁辞看蠹抑溃鹑俗饲侨思业模撬思遗饬饲耍彩侨思遗狻４蠹抑溃愎?0亿美金，你拿2000万，你想发财，就必须给人家做好，那么投资人告诉他，这个钱你要给我赚大钱，赚小钱我就不用你了。任何投资大家知道，跟在后面的是两个，一盈利，第二个，亏钱，一个是收益，一个是风险，这是投资两个绝离不开的双胞胎，那么这俩如果你看出风险，那么就是你买国债，你买央票，央票是中央银行的信息，没风险，那么我做投资盈利高的，风险就大，做对了，翻十倍，做错了，血本无归，那么有的人宁愿血本无归也要赚大钱，既然你想赚大钱，这个项目如果说有风险，血本无归了，你就被行业开除，那么为了规避这种风险，基金管理公司把你一亿美金分成10份，一份1000万，投到10个项目，我告诉你，成功1个，9个都亏了，基金公司不亏不赚，那么成功2个，8个亏了，就可以赚钱了，大家知道，现在这些海外的基金公司投资10个项目，至少都能成功8个，他们把我们的钱都赚疯了。
那么这个钱，大家想一想，对于我们来讲，太好了，又这么多，那么第一步，必须是商务计划书，是因为我们亲自做的融资案例，对大家讲起来可能更有亲身感受，哪块应该更好，哪块应该规避，那么商务计划书第一个，商业模式，就是你，他靠什么赚钱，大家说了，企业盈利盖房子卖房子，不对啊，我做的是住宅地产，还有做工业地产的呢？还有做旅游地产的，商业地产我不卖，工业地产有租有卖的，那么他是掌握资本的，他一定要了解你怎么赚钱，这种赚钱是好，还是不好，空间多大？大家知道，不同的企业有不同的商业模式，甚至同一行业的企业都有不同的商业模式，大家想一想，广告业，他的商业模式是什么？以前大家都知道，广告公司拉来客户，下一步干什么？我给你设计成广告，给你请来代理人，是上电视台，还是报纸，还是公共汽车上。这就是广告行业原有的商业模式，但是现在中国最大的广告公司不是这么做的，大家知道中国最大的广告公司是分众传媒，他经营的就是终端，大家知道，（）原来也是做广告的，那么美国在90-2000年克林顿执政的8年多，美国的经济出现了奇迹，这十年他们的经济指数昂头向上，股票，地产，相反失业率和通胀率低位徘徊，那么这一段他的核心三个，一创新经济，二风险经济，三企业家经济，这三个因素的整合那么也就是大量的风险投资去寻找美国的创新产业，包括高科技也包括创新的商业模式，然后全球好的企业家来给他做。那么这一段美国的经济从企业的交易，和老百姓之间的交易之间已经发生了根本的变化，都是通过什么？网上。美国都好了，未来中国市场大，这种网络经济也会好，在这种情况下，大量的风头就给中国网络公司投钱，那么海外回来的一批人大量的投资网络公司，这种网络公司他融来了钱，怎么挣钱呢？靠你们来点击，然后他和电信公司分钱，为了让你们点，就得拼命的做广告，烧钱。这种情况下，网络公司死了一大批，后来网络公司好了，是他的模式变了，他做了一种平台，你打游戏，我给你设计一个平台，认识不认识都可以投钱。你们劳累一天了，回家看电视，都想看一点自己喜欢的，离工作远一点的电视，男同志看一下《亮剑》，女同志看一下韩剧，如果在这个里面插播无数个广告，有人愿意看吗？这种广告效果好吗？报纸效果好吗？公共汽车上的广告呢？大家都这么做，反过来你们等电梯，未来你们在清华大学上课，有一个创新大厦，20多层，你坐在电梯里面只能干一件事，就是盯着楼层数，看什么时候到了。这个时候你就可以看广告，看电梯广告，可以规避你的尴尬，这是他的商业模式，那么这种模式肯定好，看的人认真，广告效果就好，问题出来了，他就在上海的陆家嘴，和淮海路，南京路做，那么全国要做你要什么啊？全国的商业楼你要这个东西啊？钱啊，你没钱啊，我先把上海做好的，我再到全国做？肯定不行，这个时候温州一个老板过来了，一看这个东西好，你叫分众，我叫众分，你做上海，那我就把全国的市场给做了。这个东西没有专利，没有法律保护你，你的智力成果就被别人剽窃了。所以说，银行也没有办法贷款给你，那么最后，找到钱了，谁给的，以前谁都没有听说，风险投资，给多少？3000万美金，还是小股东，那么就意味着江南春有了钱，我确定了龙头地位，但是还要上涨，他到美国纳斯达克上市，这个企业什么东西都没有，没有资产，那么他一股卖80美金，这种战略资本，它考虑的不是进来是否便宜了，他考虑的是出去能否实现多少利润，那么怎么都赚了几十倍，中国有很多的企业都靠这种方式赚了大钱，说赚钱不好听，是企业的规模提高了，我们的福布斯排行榜，以前很多名不见经传的70后，80后，3、20多岁，短短的3、5年就做到了3、50亿，也就说这个市场存在着巨大的土壤和平台，那么我告诉大家，这两种成长都是和什么有关？都是和自己通过满足需求创新引进资本有关，整合资本有关，资本运营有关，没有的由小做大了，在座的各位要什么有什么，也就意味着，他能做大，你也应该做大，现在应该你要做大，要抛弃原有的将被淘汰的商业模式，去寻找探索和创新你的融资渠道。好，我们休息10分钟，接下来我给大家讲房地产的股权融资和房地产的创新融资。下课！
于宝刚：谢谢各位，刚才商业模式给大家讲完了，财务制度也给大家讲了，假如说我给了你钱，你偷税漏税了，把企业给罚了，那我的钱不是也有风险了吗？我和大家讲啊，做一个企业，什么东西都不缺，技术，资本，人才，但是你必须有一个好的制度，这些东西都能够整合来，没有这个，绝对不可以。那么财务制度我给你十个亿，高价给你的，如果说你拿到10个亿，你去买一个东西，这个东西2个亿，剩下的钱你跟别人分了，那我的钱风险太大了，这个不给大家讲了。下一个管理团队和激励机制。
我的钱给你了，是谁在运作这些钱？是俩农民还是俩企业家？所以我要求你的商业计划书里面告诉我，你的团队。我给大家讲一个案例。福建的一家房地产商在北京做了一个项目，这个项目在北京的东三环和北三环交界，去过北京的都知道就是三元桥这块，他的土地是原来831出台之前协议转过来的，但是他做项目，是宏观调控都出来的，原来大家知道，土地，原来是1平米2000，但是现在一平米30000，也就意味着10个亿回来了60个亿，这是卖楼花得来的，但是121，212所有政策一出台，对不起，这些土地不能抵押了，还缺6个亿，没有这6个亿前面的钱都没有了。他们找我们给他融资，我们就给他找到一家海外投资者，出6个亿以海外股权的方式进入，他告诉人家，我这个企业有五个英国皇家建筑注册师，大家知道，会计方面，英国皇家这块是最高的，建筑也是英国的，金融这块，美国有一个CFA，你考过了3个，到任何一家企业都可以当总裁。人家一听乐坏了，没想到这个企业老总也高兴了，就瞎说，你别看他们五个厉害，我年薪只给他们20万。这一听，人家老外吓坏了，跟我说这一单不能做了。后来这个老板听我一说就觉得那个老外有病，说我给那些人钱少，那剩下的钱不就是我们的了吗？这个理解是错误的。这里最关键的是什么？管理层和我们已经是一家的了，他们肯定拼命的干，因为我投了钱，他们是我的雇佣关系，他们得给我干。这种情况下，你天天担心，这种钱赚得也不舒服，相反，你用了一种新的制度，你天天都可以去打高尔夫球去。也就意味着，这种期权激励就是一种人力资源的优化战略。没有这个，我和大家讲实际上大部分融资是损失了的。这个时候大股东希望你们管理团队拿越多越好，你拿10个亿我拿100个亿，你拿1000个亿我拿2000亿，你9000万你翻多少？我拿回来9个亿，好，这个给大家讲完了，这一关就过了。搞了这个政策，管理层挣了钱，回来买这个股权，这个做完了之后，那么激励机制和管理团队我给大家讲完了，下一个风险分析，那么大家说了，于老师我要融资，我还告诉融资方有风险，那不是有病了吗？没病。
我得考虑什么情况我的赚不着或者赔了，我一看，有两个，如果这两个事发生了，我就有可能亏钱。但是大家记住，风险是有可能发生，有可能不发生，但是风险是时刻存在的，我们企业要考虑到防范风险，那么今天，我告诉大家，风险是可以转化的，那么把风险转化成盈利的预期，可能比你防范，规避，还要高。那么反过来，谈这个项目的风险，那么假如说我考虑有两点风险，我一问你你告诉我没风险，那么我会怎么想？这个人不靠谱。我一个外行都看到了风险，他说没风险，意味着他还不如我，你都不如我，我怎么会把钱给他呢？那么相反，你说对不起，你只看到俩风险，我告诉你有三个风险，他怎么想？他绝不会吓得不投了，一风险比我看得高，二一个看到了风险，他肯定想着规避风险，发生了他有着规避，不发生顺利赚钱，那么当发生风险之前，你看得全，就会不但不失分，相反加分了。
好，我们还是说上面那个例子，这个例子有风险吗？肯定有，风险在哪呢？大家看，我说了，正好你明天要干什么了？要卖房了，封顶了，60个亿就来了，好，就在今天晚上，国家发改委、建设部、央行出文了，对不起房地产企业不准卖期房，要卖现房，5个亿，这个老板一下子就傻了吧？不准卖了，没钱，等找到钱财富风险得多高啊？很多的社科院所谓专家，经常说一些观点，要怎么样怎么样房价就会降下来，实际上我说如果照他们说的，风险会更高。当然这些话在这个场合不好说啊，走路有风险吗？你大大咧咧走，突然绊倒了，就磕在后脑勺上了，你不也完了吗？你走路认真走不就可以规避风险了吗？好，如何规避这个风险呢？这5个亿，你们这些大佬怎么规避风险？大家想一想，你们谁能告诉我这5个亿上哪儿找去？比如说，我是没了，银行又不给我。好，我们分析谁有钱？他有前，只不过他的钱在海外，海外钱愿意不愿意借？有一种说法，大家再投五个亿，可以不可以？五加六多少了？谁老大了？这就有问题了，那么大家说是高价，15个亿，也就意味着有问题。那么反过来，他借给我钱行不行？借给我之后我给他保证年息7%，没有风险15%的套利，他肯定高兴死了。那么借不借得来吗？借不来，大家记住，经常项目下，外资是进不来的。外资进中国，借款是不允许的，借款不行，那么投钱呢？那么当初我们给他设计的是这个，大家知道，这个你应该清楚，股东贷款的，他作为我这个企业的股东，那么集团对这个企业进行贷款，这是允许的，规避了外资不能往里进，通过股东贷款的方式，我跟他约定好7%的利，完成项目了我给你5亿3500万，你拿走，那么股东贷款它收入的3500万还免税，用这种创新把这个钱借进来了。但是后来银监会不准做了。还有一种方式，我投进来，我这5个亿叫优先股，二我不给他高息，这种借是借不进来，我以投资的方式往里进，那么在这种条件下，他肯定干，但是有一个问题，他必须干什么呢？就是借钱，还钱，你还我也不行的，法律上也不允许，投资不准往回拿，怎么办？盈利，我认了，但是我钱拿不回来啊，这不就有问题了吗？好了，他提出来了，转让给谁？转让给万科，在这种情况下，万科一进来了，我到武汉不用买地了，大家知道，王石，冯仑两个人进天津，不是以拍地的方式进的，而是以天津泰达整合进来的，这比任何房市都好。像万科收南都都是这样的。好，我转给万科，万科不要怎么办？他们都不干我干，怎么办？我把你这5亿股买回来，这个退出渠道对于他来讲不就安全了吗？大家看看，如果说我到时候封顶了，没出这个政策，我就这样做，万一出了我就按照这个方法做，这个案例就说明了创新，还有一个就是借款，但是我做的是股权投资，通过这种房市规避风险，这个案例规避风险就给大家讲完了。
大家说，于老师说了要规避风险，但是并不是吓唬人，要合理的预期风险。第七条，谈判，用什么谈？今天的时间关系，我没法跟大家讲了，原本是想讲一个房地产企业我和人家融资谈价，现在没有时间了，最后一条，我就讲投资渠道。我挣了钱揣兜里了，就实现了利润，盈了利你不分红我一点折辙有，我要保证一个有合理支配权的推出，这个资本有三的渠道，一是资本增殖，大家知道通过借壳上市，通过IPO上市，这是最理想的，大家知道中国房地产四小龙之一，600，珠海的，你像600533，这是最理想的，那么第二个，刚才这位女学学员了，采取收购，那么这种转让，一我可以卖给谁？分三次转让，第一个转给我的同行，你比如说我的房地产这个股权中海买了，保宝买了，第三个，我自己买，回购，那么最后一点破产，清算，你说第一种第二种对不起了，不能拿嘴上说，要看我样第二种，怎样第三种，我到美国上，还怎么上。我借壳行不行？我怎么借？在国内借。我到香港解借我在香港上市，对不起，原来香港上市很容易，大家知道，我现在的资产在大陆，我采取红筹的式，大家知道中国在香港上市的企业有两种房方式一个叫H股，一个是红红筹股所谓的H股是这个企业的注册地点都在大陆，还有一种大家听到的是红筹股，我刚才说的那几个企业都是，什么是红筹股特？就是这个企企业司在大陆，但是上市的地点在海外，我资产在这，我在外面做一个壳公司，然后我通过信托，通过顾权的房方式把我的公司装进那个企业，在香港上市，那么香香港场把这个企业认为是来自红色中国的企业，所以它认为就是来自红筹股，那么碧桂园也好，搜狐也好，都是这样的，那么未来我采取这种方式在香港上，尤其121文出来之后，很多企业都采取的这种模式，在这种前提下，你说我在这个上，因为什么？因为去年年底，外管局的75号局一出来，我把你认定为特殊目的公司，大家知道潘石屹今年上的，但他在海外早就有了上市公司。那么现在已经到了这种运作的思路。因为我们在座的企业好多壳公司没有建，再走红筹已经很难了，在这种情况下，我告诉大家，有这么几种思路，原来是什么呢？我的大陆公司5个亿，我在外面10000块钱，建一个壳公司，这就叫离岸公司，所罗门群岛，然后我把这个资产装进来，找一家信托公司收购再转过来，股权置换，我拿这个企业到香港市场，到美国市场去上市，大家知道，融来了钱他的钱再投进来，那么现在75号文一出来，不准做了，我拿一个壳公司，我拿这个公司买一个壳，这个公司不是成上市公司了吗？拿上市公司再来搜他。这叫借壳上市。现在只能采取这个思路了。而这种思路有很大的操作空间，那么在哪上？新加坡不要去了，融资能力很差，美国呢？前年，在郑州，搞了一个中美房地产论坛，这是纽约市的市长和纽约的几个房地产基金的经理来的，这个论坛是我和美国一个金融专家组织的，开了两届，第一届在北京，第二届在郑州，郑州这次论坛有一个老总跟我说，他要在美国纽交所上市了，你要祝贺我，但是我说你把你的企业卖便宜了，房地产在中国是好行业，在美国却不是好行业，你在美国发一股5块钱，在中国发一股15块钱，新加坡不行，融资量有限，香港呢，香港是一个金融物流地产中心，他的大企业，汇丰，恒基，新世界，九龙城，都是大地产公司，到香港融资。在这个会上，有一个秘书长跟我说，说我这回好了，他们自己挣钱很难了，那么现在他们每个人给我出1000万，一下子2个亿，他们都傻了，我比他们滋润多了吧。我说错了，你是下一个他们。你的模式根本没有改，2个亿能干多少事？买了地你没钱了，你就跟他们一样了，那么这个应该这么做，一个人给1000万，凑到了2个亿，他们都过不下去了，那么这种情况下，这么做，你说你要融资，我给你找了钱了，10亿美金，你就2亿美金，你怎么玩10个亿？你说我10亿你就俩亿，你容纳不了我，那我就不进来了。就一块地你做完了，我这个钱跟了你找这个项目，那我预期找一家你既有土地储备又有规模，我怎么可能给你一个亿，你做完这个项目了，你又一个亿找项目去？你规模不大我怎么给你呢？你要那么多干吗啊？叫他们每个人拿一个项目入股，大家知道通过这种吸收合并的方式，一家一个项目，反正他们的项目也做不下去了，拿它给你增值，这些项目成为这家公司的项目储备了，你就要2个亿，这个时候你来找我，我有10个亿，你有那么多的项目，这些项目的持有人本身后面还有项目，那么我太高兴了，你自己2个亿，你的项目融进去就不是2个亿了。大家知道他是什么？他就成了整个房地产的运营公司的资本平台，那么这些是项目，这些做完了，这些家里头手里头还有好多的东西做不成，所有的困难都解决了，现在我们的融资过程中这个问题，有钱要，但是你的工资太小，我有20个亿，我找一家公司给他20个亿多好啊？通过这个模式大家看，两个问题，全解了。这不就是一种创新吗？那么也就意味着未来这个公司我到海外了，我干什么？我在找海外一家金融公司在海外成立一个投资公司，干什么？吸引合作者，海外可以把？拿到了这个钱大家可以干什么？投进来，全解了，要多少有多少？
一，找一个好的平台，叫人家钱进来，二、一个自己在外面做一个投资主体吸引钱来进自己的平台。那么这个思路比自己的都好，这个时候钱不重要，什么重要？你拥有的资产这不就显得重要了吗？有人说于老师我现在就缺钱，那么实际上你本身的项目就是一种融资资产，这个比还重要，你有别人看好你，你有项目，他有钱，他不就追着吗。那么你要把你的项目变成一种资本去吸引你缺的钱，这一步就成了，这又是一个融资模式，还有一个，就是去年，我给清华大学房地产研究院上课，一个企业老总，河北的，他说于教授，这回我好了，我来钱了，你得给我当顾问。他说他找来了10亿美金，就在一个报纸上一个小方块登的一个广告，我说这是骗人的，但是他说不会的，他已经去谈过了，但是就是好多地方没有谈清楚，你能不能帮我谈一下？后来我去了，就要他的商务计划书，后来他就写不出来，好，为了使这个事做成，我给他找了一家，要花15万，后来我说我自己写吧，我就是教商务计划书的我怎么不会写呢？一，这个会计公司是你请的，目的是规避你的风险，规避你的风险，你凭什么叫我出钱呢？我们俩合作，你必须来了以后再说。他说好，谈不？不谈钱，他说好说，那也行，那么你用三年，我借多少，我三年之后还多少？今年的美元和三年以后的美元人民币是一个价吗？打死不是一个价。他说行，我就知道他是一个骗子，为什么？因为外国人的钱是借不进来的。那个河北的企业老总就被骗了几十万，这已经是幸运的了，还有的公司都被骗没了。那么我们在国内如何融资民间资本呢？今天没有时间再讲了，在座的各位老总，听课也听得非常认真，我谢谢大家，我的课讲完了了。谢谢大家。
主持人：感谢教授，那么咱们于宝刚教授是从昨天从北京赶到湖北，晚上也是因为航班的延误耽误到凌晨3点多才来到武汉，那么于教授让我们充分了领略了大师的风范，让我们用热烈的掌声感谢他。中午安排1个半小时的休息时间。
高峰论坛下半场
主持人：尊敬的各位来宾，大家下午好。
欢迎再次来到清华大学房地产总裁高峰论坛的会场，刚才我觉得全场的气氛还不是很热烈，确实由于天气的关系人容易疲劳，我想今天来到会场的所有来宾都是希望在会场用一种学习的心态获得一种收获，学习过程当中有一个很重要的心态，在投入我们的学习过程当中可能会得到更多的快乐，所以我希望在我们下午正式开讲之前能够邀请我们现场的所有来宾跟我们一起参加一个互动的活动，希望通过这个环节让大家获得一些快乐！那么请全体起立！（好，谢谢大家的参与）。
我们这个《样样红》应该是大江南北，在北京，在上海，在湖南，我们做过每一场论坛都把这个手舞带到这个现场，再次感谢大家的积极参与。那么我们调整过状态以后，用我们轻松愉悦的心情进入我们论坛的第二个分论题。我给大家介绍一下，中国经济在改革开放30年的时间里飞奔，然而在经济全球化的背景下，2008年中国房地产业将与中国宏观经济一道接受考验，全球性金融危机在2008年的影响到底几何？货币紧缩政策将为中国地产行业带来怎样的新格局？中国地产将在2008年面临前所未有的变局，2008，中国地产将走向何方？……
现在让我们用热烈的掌声请出我们的赵晓教授给我们带来精彩的演讲，有请！
赵晓：谢谢大家，非常高兴有这么一个机会到武汉来跟大家分享关于一点中国宏观经济以及房地产的一些看法，那么刚才主持人讲到了，2008年我们的房地产，和宏观经济都将面临新的考验，那么这话是非常正确的，过去几年，2003年-2007年，我们无论是关于宏观经济的探讨，还是关于房地产的探讨，可以说都跟目前不太一样，那么以前都是比较乐观的，那么总体的前景都是非常看好的，但是从去年的第四季度，到现在。无论是宏观经济还是房地产，都有了许多的看法和争议。那么总体上来讲，有一个非常明显的就是当前的中国经济不确定性在大大的增强，这和过去几年不一样，房地产的不确定性也在大大增强，所以这是步入到08年中国经济和中国房地产的共同的背景，08年最大的一件事就是奥运会，过去我们认为奥运会肯定给我们带来的是好事，但是今年来看我们出现了很多的问题，这个并不完全像我们事先所想象得那样，奥运会这年是风调雨顺的，那么与此同时，我们的历史的研究也表明，其实奥运会经常给一个国家的经济带来一些波动，那么奥运会之前可能带来的是利好的因素，奥运之后可能是一些利空的因素，那么这样一来常常使得一个国家的经济在奥运这一年出现一个拐点，前后出现比较大的起伏，比如说研究表明，1960年代之后的所有举办奥运会举办国，你看他平均经济增长的记录，当年的GDP增长的速度，就是奥运会举办当年的GDP增长速度平均提高0.85个百分点，那么消费也是这样，在奥运的前一年社会消费的增长速度平均提高0.3个百分点，在奥运次年平均降低1.1个百分点，也相差了1.4个百分点。那么在奥运前一年，固定资产的投资增长速度是平均提高2.7个百分点，奥运会的当年固定投资增长速度平均降低2.5个百分点，那么一正一负相差了5.2个百分点。
CPI是奥运会当年平均提高0.5个百分点，奥运会次年降低0.6个百分点，还有股市，奥运会前一年上涨1.3，后一年下降1.5，所以我们看到奥运会给我们的经济带来的不确定性，带来经济的拐点。中国会不会不奥运会步以前这些国家的后尘呢？因为这是历史上所有奥运会国家的平均记录，也就是说他是一个概率性的事件，我们也是办奥运，可能也会对我们有一些这样的影响，所以应该说有一定的可能性。但也不完全，我曾经讲过两点，在很多地方我都讲过，我说中国有两点情况，历史上中国有不一样，奥运的因素对一个大国的因素要小很多，所以我们的波动可能就没有这些国家那么强烈，那么这使得奥运会会不会成为我们国家的拐点有一个不确定性。应该说中国避免这种拐点的可能性是很大的，再一个就是办奥运会的国家大部分是发达国家，奥运会的因素好像是一个庆功的晚宴，那么就是没有什么事情好做了，就靠奥运的因素来刺激经济，那么奥运会结束了这些刺激也就结束了。但是中国不一样，中国是一个发展中国家，到目前为止我们的发展，到今年，大概我们的人均GDP会第一次超过3000美金，那么从世界银行的标准来看，中国要开始从发展中国家毕业了，开始刚刚步入发达国家的行列，人均GDP3000美金，但是总体上来说还是很差的，由于这个水平低，那么奥运会对我们来说就更像是一场午宴，那么午餐之后我们还有很多的事情要做，因为我们的人均GDP只有3000美金，我们还有很多事情要做，因为我们不是庆功晚宴，那么就使得奥运会给中国带来冲击的可能性也会小很多，但是奥运会到底会给我们带来什么影响，接下来几年我们会看到。
接下来我们讲一下政府工作报告，政府工作报告是我们每年关于中国宏观经济的最权威的报告，是对我们前一年工作进行总结，今年的政府工作报告有许多的内容，有对过去的回顾，我们取得的成就，主要的工作等，积累的宝贵经验，与此同时，他也有许多的对我们未来的任务的安排，谈到比如说我们未来的国民经济增长速度，2008年我们要8%的经济增长速度，消费物价控制在4.8%，新增就业1000万人，国际收支状况有所改善，同时也谈到了要做好9个方面的工作，但是呢，这个报告里面有一个什么问题呢？就是在当初我们学习这个报告的时候，发现他几乎没有谈到中国的风险，完全没有谈到我们今年经济可能会面临的风险，那么他所延续的基调是去年2007年中央经济工作会议的基调，而那个会议的基调主要是担心中国经济过热。提出了从紧的货币政策，那么今年的政府工作报告基本上是延续了去年中国经济的基调，他对未来可能出现的不确定性基本上没有涉及。我们认为这个是不太妥当的，因为去年中央经济工作会议的时候，那个时候比如说我们对美国经济的看法普通认为今年美国经济的增长速度至少还能达到2%-2.5%，因为美国虽然出现了次贷事件，但还是实力依旧，但是我们现在发现，美国的经济已经完全不行了。超出中央的预计，可是这个没有在这个工作报告中反应出来。所以我们国内做经济报告的人就有一些担心，担心我们对形势的判断有一些滞后，所以我们也借一些机会把我们这样的一些担心表达出去。
当时政府工作报告期间，我个人有一个机会，两会期间中央电视台有一个节目叫小丫跑两会，这是央视报道两会的重头节目，当时有人提意见，说小丫没有跑起来，说他是在演播室里面做这个节目，应该跑起来，最后跑哪去了呢？就跑到菜市场去了，然后要请一个经济专家字评论，当时是我做的经济评论，我们就看了黄瓜多少钱，西红柿多少钱，我就说了，物价涨得是很多，但是我们还是要关注经济增长，包括关注外部风险加剧的情况下，中国经济可能出现的起伏的风险，就把这些信号传递出去。我们控制物价所导致的结果可能是经济结果放慢了，如果我们采取一种紧缩的办法，为了让你少花一块钱，结果使得你口袋里面收入的增长少涨了2、3块钱，这个宏观调控代价就太大了。然后接着呢，就发现政府工作报告在两会闭幕式上就有一个很大的变化。
温总理谈到，我们要防止经济过热，但是中国是一个有13亿人口的发展中国家，我们还必须保持经济有一定的发展速度，来解决就业的压力，通过发展解决前进中的问题。就是我们还是要有一定的发展速度，必须保持一定的发展速度，来解决就业压力，通过发展解决前进中的问题，你不可能把所有的问题解决了，然后你再前进，与此同时他还开始讨论我们需要关注经济及时的变化和走势，要及时灵活的采取对策，并且把握宏观调控的节奏方向和力度。使经济既保持平稳较快的发展又能解决大约1000万的就业人口问题，还能有效抑制通货膨胀。他强调我们一要密切关注经济的走势，同时我们的政策要把握好节奏方向和力度，那么谈论这些是非常非常重要的，因为宏观调控的秘密，就是说你不能滞后，你要打移动靶，就是你是要跟这个政策的，你要走在经济运动的前头，同时你的政策是要高度的灵活的，千万不能僵化，如果僵化就要出很大的问题。
政策的灵活性非常重要，要把握宏观调控的节奏和力度是非常重要的，如果没有这样的一个眼光和把握，如果一定要僵化，如果一定要坚持一定的做法，搞得不好就要出现一个大问题，所以温家宝总理讲了这样一个问题，然后呢，他特别强调，就是我们要注意外部的风险，中国经济已经走入全球化，世界经济不可能反应到中国经济上来，因此我们要密切关注国际经济的走势，根据形势的变化灵活采取相应的对策，听他讲到，他目前最大的困难是物价过快的上涨和通货膨胀的压力，那么这一点是大家都看到的，大家讲到的另外一点是都看到的，就是经济隐藏的波动。第一个问题大家都看到了，物价上涨和通货膨胀的压力，还有一个问题是很多人没有注意的，也是非常值得关注的，就是经济可能出现的波动，就是我们必须要看到的问题。今年可能是中国经济最困难的一年，难在国际国内不可测的因素过多，就今年以来的中国宏观经济也包括中国的房地产，面临许多的不确定性，奥运会给中国经济带来不确定性，从温家宝总理的政府工作报告，整个两会期间的谈话，我们也看到了不确定性。中国经济以及中国当前的房地产我们究竟怎么来看？包括我们究竟怎么来理解他的不确定性？
我想从一些层面来一层一层进行分析，首先我们谈一下中国宏观经济的发展进程，我们对整个宏观经济做一个盘点，那么有一点是非常清楚的，就是我们还处在一个相对来说不是特别发达的阶段，就是中国整个的经济结构的变迁，二元结构的转变没有完成，就我们的这样的一个比如说，我们的建筑与中国有大量的劳动力，然后劳动力在国际上有一个比较优势，从而推动中国城市化工业化的转型，这些因素都没有发生，另外人口有很多人正处于青壮年时期，中国70%的人口都处在劳动力阶段，这就是人口红利，这样一些因素也都没有改变，大概是在2010年之后出现一个逆转，然后再2015年这个时候还是一个比较能够接受的正常的水平，然后以后的情况会发生一个变化，但是就目前来说我们还处在一个结构转换，我们那些基本的要素优势基本的优点没有丧失的阶段，这个阶段会支持我们的经济结构继续进步，继续发生变化。首先我在工业化上我们还会继续往前走，我们大体上我们还会认为，中国的工业化进程到现在为止可能已经走完了一半的进程，那么我们现在看到的特点就是中国是全世界的世界工厂，很多的产品都覆盖了欧美国家的消费市场，但是这是一个假象，原因是在全球制造业的链条里面，普通消费品只占三分之一，我们现在往前走，我们继续做附加价值更高的这些产业，比如说，做化工业，在过去几年，中国的重化工业增长速度持续的超过了轻工业，今年的情况基本上也是一样，中国的汽车正在重走当年家电所走过的道路，中国家电产业一开始是进口大量的家电，后来我们是进口家电的生产线，然后在中国生产家电卖给中国人，现在是我们在中国生产家电然后卖到全世界去，我们汽车也是一样，这两年我们汽车开始大规模出口，将来中国会成为全世界最大的汽车生产国，最大的汽车出口国。这是中国的比较优势决定的，是我们目前看到的必然的方向。中国的造船业也是这样，去年我曾经去大连船舶重工，他是我们全国造船的NO.1，现在全中国的造船厂里面唯一能够造石油钻井平台的就是这个企业，一个石油钻井平台卖2亿美元，去年的股价我们也知道，是中国船舶，最高的时候超过300块钱，那么我去他那里调查的时候，他说目前中国的造船份额只占18%-19%，但是在07年上半年，中国拿到了全世界新增加订单的42%，那么这就说明我们在这个领域里面有优势，我们在逐渐的显示出来，我们的生产力提高很快，计算机管理水平提高很快，与此同时我们的劳工相比之下还是很便宜，最好的工种他们里面的焊工，每个月的工资是5000块钱，跟韩国日本比便宜很多，韩国日本在全球市场分别占30%以上，但是呢，他们的优势正面临中国的竞争。所以中国的改善很快，那么飞机也是这样，我们知道从去年开始温家宝宣布中国要生产大型的飞机，今年我们正式的开始进入到大型飞机的生产，这些看来好像都是我们的优势，所以从这些方向来看，中国的工业化进程大概完成了一半，那么现在我们正在继续另外的一半，从附加价值上来讲，我们还有一个很大的空间，还有一个很大的国际的比较优势，这是中国经济的实际面，能够支持中国经济的首先是这些非常实在的因素。
那么在国际化进程加速的背景下，我们在过去的五年里面，我们经济增长平均每年都超过了15%，过去的一年里面超过了11%，很重要的一个因素就是我们的城市化进程，城市化进程带来了许许多多经济增长的力量和因素，使得我们每年经济的额外增长的力量多了两到三倍，那么这是一个主要的动力，那么目前中国的城市化进程如果从数量上来讲，到2005年有40%的中国人居住在城镇，但是这只是一个表象，我认为更加准确的来说，我们的城市化进程可能也就走完了40%的进程，这是因为我们不仅考虑了多少人住在城里面，我们还考虑整个城市化的基础水平，我们就发现还有很多的不足，比如说北京，北京是全中国最大的城市，城市化人口最多的城市，但是北京可能是一个最不适合人类居住的城市，昨天我们到武汉来，你知道本来是昨天我就应该到的，本来是8点钟的飞机，结果12点还没有飞，后面说飞机停飞，今天早上又赶7点钟的飞机跑到机场，现在北京机场已经乱成一锅粥了，因为要开奥运会，所以要腾出一个停机场停奥运会的飞机，全都乱了。平时北京也是很乱的，你们知道，北京坐车1-2个小时很正常，如果一个人一辈子都没有去过北京，没有在伟大的首都生活过一个阶段，是你人生的不幸，但是如果一生就生活在北京，那是人生最大的不幸。说明北京不成熟，但是他会不断的改善，逐渐的成熟。他的交通设施他会打造立体化的交通体系，从北京将来任何一个地方到达一个公交入口不会超过800米，所以我们结合这些情况来看，我们的中国城市化进程可能走完了40%，还有一段是房地产我们特别关注，房地产是跟城市化关系特别密切，但是很不幸，我们的城市化是滞后于我们的工业化，滞后于我们的国民经济的，我们的房地产又滞后于城市化，01年之前我们中国的经济已经在世界奔跑了20年，然后房地产才开始发展，到目前为止可能也走完了三分之一的进程，理由何在？理由就在于我们城镇的人均住房面积大概也就是27平方米，只相当于发达国家平均水平的60%，我们说的发达国家平均水平，是居住面积平均的60%，那么这里面我们没有考虑两个因素，第一个因素就是建筑的形态，我们知道在美国，美国主要是住在独栋或者别墅，在美国只要你有点钱，你就会住别墅，我去了很多次美国，发现很多中国女孩来美国之后就不愿意回来了，不是因为中国的小伙子不优秀，而是因为中国的房子不优秀。美国的城市化非常成熟，工作2、3年就可以住别墅，孩子随便生，城市化非常成熟，也许他们有的地方我们也不羡慕，比如他们的服务，但是他们的住房非常吸引我们。我们的房子建筑质量普遍是非常差的，原因在哪里？原因不在别的，就是因为我们建筑的方式，我们是用农业的方式来搞建筑，我们签了一块地，然后就建房，基本上靠手工打造，但是美国建房是工业化，这些房子是在工厂造好了，然后给你组装起来。但是我们不行，我们要靠人，但人是靠不住的，除非是靠机器，靠生产线，所以他们房子的质量跟我们不一样。我们建筑形态总体上是公寓，而人家是别墅，就算只考虑面积，我们也只有人家的60%，但是我们相信我们会变好的，我们现在人均GDP3000美元，也许5年之后我们就是6000美元了，中国的未来得收入结构的上升会非常快，而我们目前来说我们可能，如果从面积来说我们只是60%，我们只有45%的人住在城里，所以我们说，中国的住房大概走完了三分之一的过程，这仍然是一个非常有战略性的课题。我们未来几年仍然是住宅消费的高峰，因为25-50岁是一个人生命周期中住宅消费的高峰阶段，那么10—40岁年龄阶段的人口占了中国总人口的60%，就是说我们的工业化完成了50%，城市化40%，房地产三分之一，那么意味着什么呢？这里面的信息是说，从实体经济的角度来讲，我们还有很多事情要说，而且我们正处在一个结构快速转换，因而也是内在增长动力很强的事情，包括我们的房地产，绝对是一个战略性的课题。
第二我们要谈资金链，经济的表现不仅是实体经济的表现，他更是货币的表现，因为现代经济是用货币来表现的，不是物物交易，而是一个货币经济，资金链的特点就是流动性过剩，这个背景就是跟全球的流动性过剩联系在一起，过去几年我们发现全世界的资金都很多，这些资金在全世界跑来跑去，比如说把金砖四国的经济都拖起来了，包括印度，巴西，中国，俄罗斯，这是因为什么呢？中国的经济已经不是风景这边独好，因为全球的经济都在高速的增长，甚至跑到了美国次安贷，这个是说美国把款贷给了那些根本没有还款能力的人。我们老师曾经讲过，好的金融就是别人把钱主动送给你，这就是好的金融，你的公司可能一点财务记录都没有，就有人把钱送给你，做风险投资，但是美国的金融好到什么地步呢？好的有点过分，这个人是个乞丐，根本没有还款能力，还是有人把钱贷给他，这就是美国人干的事。那么背景也就是因为钱太多，利益太低。那么这些大量的资金，全世界的过剩的流动性他们当然会关注到中国的钱，我们前面说了，中国有这么好的经济，中国的基本面那么大，加上他货币又是低估的，所以中国成了吸收全世界流动性的吸盘，大量的资金流向中国，所以过去增长最快的数据不是点，不是房地产投资增长，消费增长30%，那都不算，增长最快的一个数据是外汇，外汇储备每年的增长是100%，三年我们下来增长了三倍，到今年以来也是外汇仍然突飞猛进，大量的全世界的流动性资金流向了中国，与此同时中国国内我们也有很多的资金，不仅国际上有很多的资金，我们国内的资金也是很大的，比如我们过去有很多的钱，30年的改革开放经济的繁荣有很多的钱都存在银行里，过去这些钱经济学家称之为笼中的老虎，1988年的时候全国跑出400亿，就把消费水平抬高了20倍左右，但是现在400亿根本不算什么，现在是40000亿都有，当资产价格上升的时候，笼中的老虎就要出动了，过去几年表面上人民币是在对外币升值，其实呢，他是在升值的掩护下经历对国内资产，尤其是贸易品，尤其是住房，股票的严重的贬值，在这种情况下，很多人为了保护他的银行的存款，不至于像冰那样化掉，然后就去买房子，买股票，那么这个实际上是它的一个投资行为，对负资产的通货膨胀，那么最好的办法就是投资资产，所以呢，就出现了过去几年里面流动性过剩的现象。
第三个是金融改革，前面我们说的最好的金融就是你想要的时候就有人把钱送给你，我们国家过去的金融很差，但是随着我们的改革开放，我们的银行现在变得越来越像银行了，他们很愿意贷款给别人，这个时候我们国家的金融杠杆比过去放大很多，过去你拿着100万，只能做100万的事情，但是现在你有100万，你可能会做好几百万的事情，那么由于这些因素，大量的资金流入，储蓄存款的增加，使得金融杠杆放大，可以说是严重的流动性过剩的背景，有一个文件是严重的流动性过剩，但是这个严重的流动性过剩大家不要以为一定是表现在市场上，严重是流动性过剩，是一个背景，就是说有这么多，但是中央政府尤其是中央银行，是绝对允许这么多的流动性流到市场上面去的，如果这么多的流动性流到市场上面去的，让他完全释放，中国的经济会受不了的，我们的楼市、股市就不是这样的水平了。打个比方就像是中国遭遇了百年不遇的洪水，但是这个洪水在上游，上游在成都和重庆我们出现了百年不遇的洪水，怎么办呢？解放经济抗洪抢险，就像抗震救灾一样，我们现在是中央银行在流动性泛滥，流动性过剩的上游进行控制，比如不断的上调存款准备金率，就是把商业银行手里的钱给拿走，不让你手里有钱，那么通过这些办法使得我们的流动性真正到市场上的流动性就得到了控制。那么M2的货币供应量基本上被控制住了。
第三个层面就是流动性的下游，就是你们各个企业各个行业所真实的感受到的流动性的情况，比如说表现为贷款，企业能不能拿着贷款，容易不容易拿到贷款，那么我们注意到过去几年里面，流动性在各个行业的分布结构是不一样的，比如说房地产就得到了比较多的流动性，很多的资金都已经进入了房地产，但是在其他的领域，尤其在工业领域可能就不吃香了，工业领域很多是拿不到贷款的，另外我们再仔细看房地产领域，我们会发现它在供给和需求两端的流动性的分布也不一样，那么过去几年的一个特点就是政府不断的打压供给阶段的流动性，但是政府说，不允许给房地产公司贷款，政府说要停止别墅用房的土地供应，相当于减少了别墅用地的投资，流动性也下来了，政府还采取了其他的一些措施，都使得供给方面的流动性受到控制，但是房地产需求方面的流动性几乎没有什么影响，这就造成了中国房地产在过去几年供不应求的矛盾，你把供给方面流动性降下来，但是需求方面的流动性很大，那么供需矛盾更加尖锐，所以房价飙涨，所以在这样的分析下来，因为我们去年有关部门，发给建设部，我们做了一个课题，就是流动性与中国房地产调控，我们发现不仅从总量上看流动性，而且从结构上看流动性，正是基于这个结构上的流动性，我们发现过去几年我们的调控是反过来做的，我们本来是调需求方面的流动性，结果调成了供给。现在要做的就是降低需求方面的流动性，怎么降，第一就是控制外资的流动，但是这个你很难做，因为我们整体外资的进入我们现在都缺乏这个手段，一直到现在为止，一直有大量的热钱源源不断的向中国流入。前一段时间我们给政府提出，就是说今年我们一定要控制热钱，要打压热钱。第二就是居民储蓄存款。由于股价暴跌，然后流动存款开始回流，回流到银行，第三个我们说重要的就是金融杠杆的价降下来了，反向的降下来，就是一个放大器，那么怎么办呢？我们就提出，你要提高，就相当于把金融杠杆的放大器给灭了，当时由于中国房地产市场热火朝天，我们就提出这个建议，这个建议由中房协会送上去还收到了重视，但是没有想到推下来的结果市场稀里哗啦，也超出了我们的预料。一会儿我会讲这里面是有很多的偶然因素的。
今年以来按理说这个贷款的额度重新有了，而且今年贷款的发放其实不少，应该说市场开始回暖了，我去年估计今年的房地产回暖应该是在第二季度回暖，但是现在好像也没有，而且有些情况还在加剧，到底是什么原因呢？我认为跟王石的吆喝有关系。同意的鼓掌。（鼓掌）
这个原因在哪里？不要以为王石的吆喝是一件小事，因为他是业界的领袖，万科的影响力非常大，不仅是王石在吆喝，他真的能把这个价格降下来。我们知道房地产市场和股票市场，和其他的资产市场，都有一些相同性，买房子可能是自己用的，有的可能是有消费品的特点，如果涨价涨了100倍我也不会用了，他中间会转换，消费品和资产比没有本质的差别，房地产天生就有资产的性质，而资产大家一定要记住，作为资产跟股东相比有什么不同？普通商品，特别是必须品，无论你有没你都得买啊，小孩子要吃奶粉，你不能说奶粉涨价就不给他吃，这是不可能的。但是资产不是这样，资产可以发生变化，而他的变化很大程度受什么影响呢？是受信心的影响。比如说，亚洲金融危机，亚洲金融危机当时曾经有经济学家说，这些地方哪些地方会出现经济危机呢？当时有一个非常好的经济学家做了分析，他当时就认为泰国会出现金融危机，还真让他说中了，但是在他同样的经济全面的统计分析里面，香港和新加坡几乎是得满分的，最后我们看到不仅泰国出了问题，印度出了问题，香港、新加坡也完蛋了，原因在哪里？后来知道了，不能用实体经济解释经济危机，要用什么解释？要用信心解释。亚洲他们相互有联系，但是当亚洲某些地方出现危机以后，人们会对他其他地方的经济也会产生怀疑，所以香港、新加坡一样完蛋。在亚洲金融危机之前，每年流入到亚洲预期的外资是1000亿美元，但是在亚洲金融危机那一年有1000亿从这个市场流出去，一正一负是相差了2000亿美元，我们知道一个人，平时是靠输400CC的血活的，但是有一天你不仅不给他输血，反而还从他身上抽走了400CC血，你说这个人会怎么样？再一个就是530，那几天里面中国的宏观经济有任何大的变化吗？没有，请问中国经济的实体面有任何变化吗？没有。请问中国人领导人的身体健康有任何变化吗？也没有。请问中国的资金链发生明显的变化吗？也没有。但是市场在5个交易日崩盘，这是什么概念？房地产市场如果再短时间内下跌30%就叫崩盘，股市就崩盘了，那么崩盘是什么？崩盘是因为实体经济发生了变化吗？没有，是因为资金链出现了变化吗？也没有，是因为信心变化了。财政部半夜鸡叫，拿出这个东西来，让人们看到了政府要打压这个市场，我们知道中国2000年的专制社会，老百姓已经习惯了什么事都看政府，所以造成了这样的后果。而且去年到今年增加的存款可能是20000-30000亿，而我们全年的住房销售不过是27000亿，王石卖拐，万科降价，打中了市场的信心波，当时有人说这个市场应该跌，老百姓也认为应该降，但是都没有打中信心的部位，然而王石恰恰是打在了市场的信心上，整个市场就开始变了。所以我认为是王石的卖拐，万科重起降价波，不亚于一次市场的降价波，然后接下来来看就是有没有新的消息，比如说我们又突然听到一个越南金融风暴的消息，又会更加影响大家情绪，所以我们说，这个市场的信心开始发生逆转，再次以前这个市场都是充满了信心，人气很旺，到现在为止基本面没有发生变化的时候。
过去几年的经济甚至实现了我们过去所梦寐以求的，所谓的高增长，低通胀，各方面都很好，经济增长速度平均五年下来超过10%，物价也低，但是一不小心07年我们发现物价开始上来了，我们刚刚感觉良好的时候就出现了这样的问题，就好象晴朗的天空中飘来了乌云，这就是经济过热，那么在2007年，我们看到了一些比较明显的经济过热的现象，特别是经济产品的指数，财政收入的增长，经营可支配收入，居民消费价格方面，都看到了经济过热的现象，那么政府经常还会讲，比如说投资过高了，投资增长26.3%，创历史记录，然后货币投放过多，超过了央行的预测。我们已经进入到了典型的经济过热的时代，我们现在20%的投资我们觉得过高了，但是历史上我们来看，经济过热的增长是60%，说明什么呢？说明那时候我们经济增长完全是靠发票子来支持，然后物价，我们现在4.8%的物价我们觉得很高，包括今年，最近刚做的一个调查，有45%的人无法承受当前的物价上涨，但是很多人忘记了，中国过去30年中国平均的物价上升是6%，换句话说我们大部分的时期物价非常高，平均6%，最高的时候也才20几，那么这个是今年最普遍的。那么我们对当前的所谓经济过热，特别是物价有这么几点看法，第一个我们认为低物价的时代已经过去，我们有一个阶段是通货紧缩，就是物价负增长，有一个阶段是低通胀，高增长，或者叫高增长，低通胀，那么这是我们最喜欢的，但是可能我们太喜欢了，使得我们有一些该涨的价格都没有让他涨上去，那么结果现在实际上有一种按报复性的反弹，今年中国经济一会儿我们会说，他出现的一个组合可能是一个叫高增长高物价的组合，而不是高增长低通胀，我估计今年我们物价会在6%以上，经济增长可能会在10%以上，那么接下来还会发生什么？这是一会儿我们要看的，我们高增长高通胀能不能维持住，能不能高通胀，低增长，这种可能性也是有的，但是我们首先在这里讲，我们低物价的时代已经过去了，原因在哪里？原因在于第一，我们看到全世界的物价都在上升，而中国的物价涨得没有国际的物价涨得那么高，换句话说我们物价没有涨够，也没有涨透，比如说粮食价格，我们这一届政府做了一件最好的事情就是上台以后就抓粮食，由于这届政府非常重视抓粮食，使得我们连续四年粮食丰收，所以我们粮食供应非常好，比国际上要好。所以到现在我们的粮食大概是国际市场的30%到40%，国际能源价格平均每年上涨29%，中国每年上涨9%，目前我们油价大致相当于国际市场的50%，这就是国际的价格和国内的价格没有接轨，脱轨了。那么能不能坚持下去，我们这样的一个状况能不能坚持下去，不太容易。比如说油价我们肯定就抗不住了，所以抗不住了我们现在才上调了油价，说明我们坚持不住，那么这其他的方面我们能不能坚持得住呢？很难说。
我打个比方，我觉得我们国家的政策在物价方面我们是采取了一种忍耐，摁住的一个政策，就是我们不想让物价太高，所以我们使劲地把他摁住，有一种情况就是我们有可能成功，假如国际市场的价格开始回落，那么我们这个政策就成功了，但是如果油价继续上涨，油价超过了138继续往上涨，甚至有人说他可能到200美元。
赵晓：我们接着讲，那么我们说第一低物价的时代已经过去了，我们讲的第一点，就是我们国内的物价事实上还没有涨够，成本正常化的因素也是指的我们很多应该加入到成本里面的因素，那么加入到成本之后有可能也会形成成本推动性的物价上涨，那么这个我们现在这个物价上涨有人认为这是经济过热，这是需求过高，那么有一定的道理，就是说我们有一定的需求过旺的因素，那么其中也包含了其他的因素，就是成本正常化，因为中国的体制，中国的政策，这个需求没有关系，那么这个因素也是很重要的，我有一个朋友叫申明高，他估计2007年中国成本扭曲的总和达到了38350亿人民币，这指的是很多企业，比如国有企业，他使用这块地可能是没交地租，或者是他使用的资金，可能利率是低估的，还有这个环境的成本，因为政府过去环保的力度比较差，所以企业在这方面没有打足成本，那么把所有这些因素考虑进去，他算了一下他有38350亿人民币，这些资金会在今后的改革中逐渐的释放，这样会形成一个巨大的涨价的压力，那么从全球环境来讲，从中国改革的趋势来看，低物价的时代已经过去，就是我们讲的第一点，第二点就是说，当前的物价上升的因素是比较复杂的，既有需求的因素，也有供给的因素，既有国内的因素也有国际的因素，国内也说了，国际也说了。
比如最近5月份的物价现实，CPI的价格开始回落，是7.5%，但是我们的TPI开始上来了，上到8%点几，很多人不明白，原因在哪里？我们一讲原因很简单，原因在于我们消费物价指数主要受国内物价影响，比如说蔬菜，鸡蛋，肉禽等等粮食，副食等等，这些国内产品价格的影响，那么进入到5月份之后呢，我们知道新的蔬菜，蔬菜是进入到一个旺盛的季节，那么很多的农产品、副食品都进入到一个旺盛的季节，特别是粮食。今年的粮食是丰收了，所以我们的物价开始回落了，还有一个因素就是翘尾价格因素的影响，因为去年我们的价格是4.8%，上半年是一个传导，那么我们5月份的价格已经回落了，接下来可能会一路往下走。但是我们的TPI是很高的，就是我们生产价格的指数反而比较高，就是我们收到了国际市场价格的影响，因为我们生产过程中的很多的部分都是能源、原材料，比如说我们的石油45%依赖国际进口，铝，铁矿石55%，钾肥和大豆70%依赖国际进口，当国际市场上这些价格上涨之后我们的价格也会涨的。当前的物价上升不全是坏事，也是我们结构调整内在的希望，也是我们结构调整内在的希望，就是我们前面讲过，讲我们经济的基本面的时候，中国的经济正处在结构调整加快，内在增长动力强劲的时期，那么这样的时期，是有一定的物价上涨的压力，就是市场的看不见的手来引导资源流动的那么一个方式，如果没有价格上涨，那么结构很难调整，这就是为什么在发展中国家可能容忍的通货膨胀水平要比发达国家更高，发达国家普通来说，如果1%到3%的物价认为是正常的，但是发展中国家到4%我们也认为正常，过去我们偏高，达到6%以上，今年我们也会达到6%以上，总体上还是一个正常的，在这里面我讲一个简单的笑话。
去年我也一个朋友雇了一个保姆，这个保姆什么都很好，但就有一点不好，就是喜欢抱着他的孩子看别人打麻将，后来他就把这个保姆解雇了，后来发现在北京找不到保姆，再问保姆干什么去了，就说保姆回家养猪去了。他跟我说了，我就笑着说，这是经济学的道理，因为你的保姆是在北京替你养孩子还是回家养猪，这就取决于你给他的工资，还有猪肉的价格。第四点我们说，中国民众和政府要改变一下观念，我们这个国家不可能实现高增长低通胀，我们要习惯一下每年4%-5%的物价上涨，当然这有一点点难度，这个难在哪里？就是我们当前的收入水平跟90年代已经发生了很大的变化，90年代中国的人均收入水平差距不大，所以物价上涨的时候是全国人民物价都上涨，但是现在我们国家的收入分配已经拉美化，是全世界大国里面收入分配差距最大的国家，所以我们表面是4.8%的物价水平，这是全国来说的，但是对那些低收入者来说，他会觉得受不了，因为他的CPI要远远高于4.8%，在国外有一种算法是按不同的收入阶层算的，那么很简单，富裕阶层每个月购买的食品在收入当中占比很小，这样对他的CPI来说影响很小，但对低收入来说，他大部分的支出就是买吃的，这样基本上就会导致他的整个的CPI就会大幅上涨。我们国家现在这样的情况就掩盖了不同的收入阶层的差距，所以这是我们现在跟90年代不同的地方。所以呢，我们估计接下来几年我们国家都会是比较高的物价，4%-5%的物价很难避免。
第三我们讲一下宏观调控，宏观调控是我们做了好几年了，但是是一点一点明白的，一开始我们认为好像是说投资太高了，所以我们要打压投资，打压几个领域的投资，再后来了，我们发现可能是因为房地产发展太块，因为房地产才引起了水泥，钢铁等一系列的投资的增长，所以重点打压房地产，然后说房地产为什么这么热呢？是因为房价很高，房价为什么很高呢？是因为有些人在炒作，是因为有一些坏的房地产商在哄抬房价，所以我们就觉得有一些坏人在，所以我们就得把这帮坏人找出来，但是到了06年，我们的股价开始暴涨，一年涨了130%，那么政府就觉得市场过热不是因为人太坏，而是因为钱太多，因为股票市场没有好坏啊，有没有坏人都会暴涨，所以流动性过剩就成为了06年我们的宏观经济的关健词，政府现在才明白，我是要和泡沫经济做斗争。那么这是政府的一个想法，那么这个想法也是很重要的，特别是跟我们的企业家，我们要讲这个项目。那么这个里面我们看到这个曲线，其中有一条是红色的线条，指的是市场自由波动形成的轨迹，就有一段本来他涨到15%，昨天涨15%，今年涨7%，或者今年涨5%，平均也是10%，这是一种涨法，这是最理想的经济增长，完全没有任何波动，但是能不能实现？不可能。实现不了，所以实现不了的情况下怎么办呢？就是中间还有一条蓝色的线，那条蓝色的线条你会发现他的波动比较小，没有红色的线条波动那么大，不像虚线那么平稳，但是那条蓝色的线条比那条红色的线条波动小多了，这就是政府宏观调控的目的，政府最希望像那条直线去运行，但是政府做不到，他只能让经济按照蓝线的轨迹去运行，保护我们的民族企业。民族企业力量小，第二他的经验不足，所以如果你要跟大资本，国际资本在大风大浪中对抗，基本上你是必死无疑，那么怎么办呢？你在什么环境下民族企业能够成长呢？就是在宏观调控，经济增长比较稳定的情况下民族企业资本比较好，为什么拉丁美洲国家看不到大民营企业，所以他的民营经济经常被跨国公司给吃掉，我们看韩国，韩国很多领域原来根本不允许外资进入，韩国是一个特别重视民族经济的一个国家，但是在亚洲金融危机之后，韩国不得不把他的银行拱手让给外国人，所以政府也希望我们中国经济能够保持平稳，这样我们民族经济有发展的机会，的确我们现在开始出现一批大企业，包括万科，万科已经成为全世界最大的住宅类的一个房地产公司，海尔及联想等这些公司也开始成长，那么其中就跟中国过去30年稳定的经济增长有关系，否则不会发展得这么快。所以各位朋友，你们应该理解政府的宏观调控，他会让你们承受痛苦，但是从更长远来看你们是受到保护，最怕的是大起大落。政府有时候做得不好就会造成大起大落，530就是例子，政府本来希望市场平稳一点，结果造成市场更大的动荡，政府这样一个目标从长期来看跟我们企业长期的发展应该是一致的，所以从这一点上，政府采取了各种办法来反流动性过剩，把流动性装回去，很多流动性资金是政府引出来的，为什么很多外资会进来呢？因为我们很喜欢外资，我们很多招商引资的政策都是鼓励外资的，为什么我们会有比如说，会有金融杠杆的放大，是因为政府搞了金融改革，那么政府使得我们资金很丰富，那么这就是一个魔鬼，政府上调准备金率，比如说成立QDII，成立投资公司，但是现在看来这个做法代价太大，损失惨重，比如说我们外资投资公司，投资黑石，现在损失了多少亿？现在统计起来损失超过40%，现在还没有人追究责任，追究责任的话不堪设想，另外就是对我们一些重点的领域进行重点调控，比如说房地产，在2006年-2007年，政府出台很多政策，因为他把它们当成重点，他的房价过高，进一步流动性过剩，那么总体上来说，我们相信他的这些政策是取得效果的，但是我们也有遗憾的，就是他没有取得政府所预期的效果，在相关一段时间里面，2007里面，是一个小证，全国大中城市的商品房的价格指数是一年增长两倍，所以我们现在也在承受这个后果，增长太快你承受不了，就形成了市场的观望。那么这种情况下，我们中国的房地产市场可能走入了一个误区，比如说我们前面说了女孩子去了美国都不愿意回来，因为美国的住房好。我看美国的统计年鉴，芝加哥的统计年鉴，3年的家庭积蓄就可以买一套房，还有很多城市别墅的价格每平方米不超过10000块人民币，北京的别墅哪有10000块钱的别墅？我有一个朋友想买别墅，2000万，一栋楼消灭一个千万富翁，中国的人均收入我们知道2000多美金，美国的人均收入04年就超过了40000美元，人家是每平方米不到10000块钱人民币的质量那么好的，以别墅为代表的建筑形态，这有点太离谱了，第三世界的收入，拉美的分配，第一世界的房价，为什么？那么这跟什么因素有关系呢？我觉得第一跟我们的调控有关系，你不断的紧缩。从04年开始我们的土地供应开始往下走，在05年之后相当一段时间我们土地的增长是负增长，07年曾经高达30%的负增长，一方面是非常旺盛的需求，另外一方面政府把地都放在自己的手里，供求的矛盾就非常的尖锐，你想让房价涨多高就涨多高。全国地价飞涨，那么很多地方我们都可以看出，就是说，比如说深圳，深圳在他房价，他的销售面积和竣工面积都是同比例上涨的关系，但是等到他的竣工面积开始下降，而他的销售面积继续往上涨的时候，深圳的房价就涨得非常厉害。昨天是土地日，现在很清楚的是我们到了一个坎，我说我们过去土地制度，比如我们讲回顾中国第一次土改，也就是共产党在解放以前搞的，就是打土豪分田地，把土地分给农民，所以农民就铁了心跟共产党干，革命胜利了，第二次是联产承包责任制，是因为安徽小岗村那些农民摁了血手印，要分田到户自己种地，那么政府承认了他们在自己土地上种粮的权利，但是到目前为止，这些政策又发生了改变。过去我们承认他们在自己的土地上种地，但是现在我们却不承认他们在自己的土地上种房子，所以就天下大乱了，利益不平衡就不是和谐社会，所以我们现在肯定是到了一个结骨眼了，肯定要进行改革。改革的方向是什么？
可能是建立土地的现代产业制度，这个我们早就说了，中共中央就谈到我们要建立现代产权制度，产权明晰，流转顺畅，然后怎么怎么样，大概有16个字，那么最重要的是建立生产要素的现代产业制度，其中包括怎么去建立，可能全国没有一个模式，不可能设计出坐在办公室里面设计出一个方案，然后全国人民一起推广，但是你可以改革，将来武汉说不定也可以改，但是这个也很注重，不行了就得改，但是怎么改？这是另外一个问题。
然后我们再谈一下未来的变局，第一就是资金链没有问题，经济运行也还可以，宏观调控大部分也还取得了成果，那么因此有一种可能性就是美国经济往下走，但是我们还能继续往上走，这样我们就加快成为世界经济的主流，这种可能性有没有呢？有，比如说今年以来我们的外贸已经不行了，我们外贸的增长幅度今年可能会降下1半以上，美国打喷嚏我们就感冒。外贸不行了，但是我们的内需起来了，今年可能是换届之年，今年换了新的领导，都要上一些新的项目，由于投资增长过快，所以今年的中国经济比年前，年初预计的要乐观很多。
但是我们现在担心的是，我们会不会成为又一个越南。越南最近出了事，越南在过去几年经济增长速度非常快，在过去的一年里面他的增长速度达到了8.5%，创历史记录，增长很快，然后他的楼价也涨，股价也涨，但是就在过去短短的几个月里面，风云大变，他的资金流流入变成流出，就像我们前面讲到，亚洲金融危机。现在不是大量的美元流进，而是大量的美元流出去，越南盾大量的贬值，大家想过没有，人民币会不会贬值呢？有一天你会不会发现我们中国的资金大量的流出？有没有这种可能性呢？因为你的经济增长你前面说了，你大量的资金流出去的时候你的物价不是飞涨而是跌了，外贸财政出现双赤字，中国有没有可能？中国有一点可能。因为我们有一些情况跟越南非常像，我们过去几年流入的热钱可能跟我们的外汇储备差不多，有可能高达163800多亿，但是有没有可能在某一天出现逆转，最近我们在北京一直开会在讨论这个问题，一直极为关注，可以说一些小型的内部的会议也在讨论这个问题，因为越南金融风暴再次给中国敲响了警钟，今年我们闹了好几个灾，据说还跟8有关，很多人说了还有一个灾，而且那个地震离奥运会开幕正好是88天，还有一个灾是什么灾呢？有人说可能是水灾，如果讲到水灾，武汉就要小心啊。但是也有聪明人，北京很多聪明人就专门琢磨事，你们在外地只能听到中央又出了什么政策，但是北京那边是经常讨论应该出什么政策，然后给中央提建议，他们就说，这个“水”不一定是自然界的水，也可能指的是货币，由于美元贬值那么我们外汇储备损失惨重，那么我们对外的投资也损失惨重，如果再有一场比如说人民币由升值突然变成贬值，大量的外汇流出，我们会不会出现越南这种情况，我们最近的情况是跟越南有些相似的，第一我们发现人民币有些加速升值，股市从6000多点跌到800多点，第二我们的通货膨胀预计在6%，再一个就是IPO大量的流入，现在不会了，人民币在加速升值，但是大家注意，我们人民币升值的幅度，折合成人民币今年的人民币要累计升幅，我们这两年会累计升幅到20%-30%，再一个国内的物价在上涨，这意味着如果你出口商品换回美元，你的购买力可能已经损失了50%，那么这种情况下你出口干什么？你可能就受不了，那么人民币单边的升值就有可能会停下来，你发现不能这么升，大家现在都说人民币应该升值，但是到了那个时候，那些人，现在喊人民币应该升值的，尤其是那些国际投行，就会一起喊人民币应该贬值，那么这些国内的热钱就会赶紧汇回去避免损失，这就会发生混乱。再一个就是我们的调控，我们说了，大量的资金的调控我们采用的是什么办法呢？采用的是紧缩流动性和把流动性推出去的办法，就采取上调存款准备金率，我们现在已经到了17.5%，基本上已经接近国际警戒线的水平，你再这样办，就会付出巨大的代价。与此同时商业银行钱被央行拿走了，那么他没有钱获取利润，这样的损失加起来一年有几千亿，那么就意味着中国的宏观调控就会出现大的变局，中国经济增长的路径和模式也可能出现大的变局，出现最坏的变局就是越南这样的。
那么这对我们是有启示的，我们要防止通胀。第二我们要加速资本市场的建设，让我们的市场更加的成熟，包括要让房地产市场更加的成熟，就是不到合适的时机，大家知道越南的主席是差额选举选出来的，原来越南是学我们的，是我们的学生，我们以前看到学生跑得比老师还快，还吓得不得了，但是现在看到学生摔跤了我们还挺高兴，其实我们应该多思考一下。
中国会不会成为曾经的日本？也有这种可能。我们还是有一些情况就是我们跟越南跟日本都不太一样的，我们要看到他们的教训，也要看到他们的差异，也要看到他们的经验，美国的金融很强大，我们跟美国玩实体经济美国不理你的，他跟你玩金融，大量的资金进来，美元汇率贬值，粮食价格汇率价值都操纵在美国的手里，他玩你，让你暴涨或者暴跌，就好比一个胖子和一个瘦子，胖子拖瘦，瘦子拖死，越南就好比是一个瘦子，他就被拖死了。那么中国有什么机会呢？首先，我们中国国家大，实力强，缓冲空间大，第二，改革步骤稳健，第三，宏观调控较早，日趋成熟。货币的自由流动就相当于开闸放水，本届政府我最佩服的一点不是说他所有的事情都做得正确，而是他比较能听民众的意见，所以这届政府就宣布港股直通车暂缓，搁置，我个人希望他是无限期的暂缓，等到我们改革完了以后再继续。我们政府的宏观调控日渐成熟，我们现在政府在很多方面是不太懂的，比如说股市的调控政府基本上不太懂。
温家宝在530之后讲了一句话，非常坦率，就说我们现在非常缺乏管理现代金融的手段。这是现代的共产党人，非常诚实。在宏观调控方面我们比过去懂得多多了，宏观调控比过去敏感性，前瞻性，灵活性都比过去好，但是在股市的调控方面，金融的调控方面还是有点欠缺。我们已有的经济增长模式到头了，面临转变，宏观调控业面临转变，未来中国经济可能会面临收缩的风险，可能会经历大调整，这是今天我特别要向大家讲的。很多人在问，房地产的冬天来了，我个人相信，如果我们考虑把整个房地产放在未来的一个大的环境中，我们只能说，房地产的秋天来了，因为我前面讲大我们未来的三年，人民币升值的路径可能发生变化，未来的三年宏观调控的紧缩方式可能到头，可能发生变化，未来的三年我们经济的增长模式可能发生变化，我们的物价等等，所以我们未来几年可能会面临经济收缩的风险，也可能会经历一次调整，而目前的房地产在我看来还不是拐点，他只是一个调整。我们知道香港的房地产调整是1997年，当年暴跌了50%，到现在很多的房地产甚至没有达到97年的水平，但是在这之前香港没有出现拐点，出现过四次到五次的调整，我们这次更加接近调整，是因为有一段涨得太高了，涨得太高了需要消化一下，所以停下来观望调整，开发商天天问的是，我要不要降价卖房，到底什么时候这个会结束，然后我们也听到消费者天天问，我什么时候买房？这是因为我们看到目前中国的房地产市场仍然处在一个非常微妙的时候，一方面开发商觉得资金链条有点难受，对市场有点悲观，但是另外一方面消费者他们也很难受，一方面我们也很知道，中国经济的增长非常快，很多人很有钱，但是有了这些钱之后我们看到了一个促进，是这些钱冰棍一样化掉，如果你把这些钱存在银行里，只有4%的利息，如果你投入到股市，股市50%的缩水。中国其实只有两个市场，就是股票市场和房地产市场，而股票市场现在已经把老百姓吓坏了，现在我们讲到我们有20万亿的存款，每年15%的增长，而且处于房地产消费的增长期，我不知道大家注意大没有，房地产是一个资产，他很大程度上受信心的影响，开发商问你对这个市场有没有信心，现在我们说基本面没有太大的变化，资金面也没有太大的变化，但是发生了信心真空，王石说了那句话之后大家的信心不足了，这是目前这个市场的根本性不足，那什么时候信心会发生变化呢？我不知道。我估计房地产的调整可能还要经历一年，但是我们现在又听到另外一些消息，这个市场随时有可能出现反转，有些地方房地产是量价齐跌，也有的地方是量涨了，价没动，我们就看下一步到底会发生什么？其中一个关键的指标我觉得是成交量，如果成交量连续2个月在稳定回升，那么这个调整就结束了，如果没有就说明还没有结束。由于时间关系，我今天就讲到这里，下面主持人还有安排，谢谢大家。
主持人：再次感谢赵晓教授精彩的演讲，休息片刻，接下来，进行的是“大变局下中国房地产新契机”主题论坛。
论坛
主持人：各位来宾，现场将进入我们现场的互动论坛环节，有我们的主讲嘉宾和湖北房地产代表在一起研讨，同时也邀请现场的所有来宾一起积极参与，下面请允许我首先介绍一下参与互动论坛的各位嘉宾，首先有请国务院国资委经济研究中心宏观战略部部长赵晓先生，掌声有请，有请武汉美联地产有限公司总经理卞涛先生，有请耀江神马有限公司总经理王锦汉先生，有请中天鸿源房地产开发有限公司副总经理李涛先生，有请湖北地龙实业集团副总经理方昕先生，欢迎各位嘉宾。好，那么接下来我将把话筒交给我们互动论坛的主持人，就是我们清华大学高管研修班彭建明先生，有请。
彭建明：首先向所有坚持到最后的各位来宾表示感谢。我们的论题就是中国房地产大变局下的新契机，我们最后留出10分钟左右的时间给到我们现场的朋友，你可以准备几个问题，我们到时候大家一起互动一下，那么上面主要是一个是我们专家，另外是我们一些地产界的朋友，然后我就是老百姓的代表，今天我们谈的主题是大变局下的中国房地产业的新契机，前提是我们都进行了分析，我们中国的房地产行业应该是持续发展是没有问题的，然后中国的经济发展也是具有很强劲的势头，那么在这样的背景下面，我们在现在遇到困境的情况下我们有什么机会呢？我们在座的国有企业，也有民营企业，这样的机会国有企业应该怎么把握？我们民营企业应该怎么去把握？然后我们直接的围绕我们武汉，作为中部一个中心城市，我们在大变局下面我们应该可以把握哪些机遇？我就先从第一个开始，先我们来探讨一下就是我们作为各位地产界的老总，你们先谈一谈自己的看法吧，您觉得在这样一个困境之下，您的机会在哪里？然后您也可以把自己的企业做一个介绍。我们把话筒交给我们的卞总。
卞涛：今天两位老师讲得都非常棒，最近我们也经常跟同行一起讨论市场，因为我礼拜六在杭州主要也是在和朋友谈这些问题，首先就是谈论调整期的时间长短，还有应对的对策，在年初的时候我当时估计调整期会到年底，但现在看来我更悲观一点，我认为可能要到明年的4、5月，那么这一个调整期比前几次的调控跨度长，而且幅度比较厉害，所有的转折都是发生以后才知道，就是10月份的时候开始转折我们之前都没有发现，武汉房价下降10到15点是肯定有的，积玉桥的两个楼盘就是典型。那么接下来还要渡过一个缩量的夏天，那么困难的时候到今年的10月份、11月份，肯定有一部分楼盘还要降价，因为销售一款是开发商最方便，成本最低，速度最快，自己也能做一些把握的现金，别的现金都是受制于人的，那么武汉呢，房价再下降个10-15是可能发生的，现在各个企业状态不太一样，运气最后是大量发生了不少的不动款，不好的就是去年没有销售，又高价拿地，就是光投入不产出的，像王总的（摇奖）公司，属于不乱很难过的我们公司前期动作比较慢，以前地价成本比较低，压力比较小一点，但现在最现实的情况马上见效的两条路，一条是销售上敢下决心，这是一条，大家是同行比较忌讳，但是有的同行不忌讳，第二个就是速度的放缓，这也是一个起码眼前看来是治标的办法，就是看看能不能帮助我们过到年底，因为现在的商业银行的额度基本没有了，现在运气比较好的话，就是年内通过待审，年初放款，这是不错的，这个是我和周围朋友对最近的形势的一些考虑，一家之言。
主持人：现在我们是这样的，我们一般举办这种论坛的话，一般是不准现场摄像的，我建议现在停止摄像，停止录音，等下我们就大胆一点讲，大家都是业界的同道，大家就畅所欲言，这样我们就可能，然后我们赵教授很多话不敢说，请把摄像机关掉好吗？下面我们欢迎王总讲一下。
王总：今天能够参加这样的论坛会，特别是听到赵老师对宏观经济的分析，我觉得受益匪浅，下面我就谈谈自己从学术观点的一些看法。赵老师讲的就是现在房地产市场的关键问题是市场的信心不足的问题，这是一个关键，其实这个观点不仅仅在于我们，我感觉到现在不但是我们感觉到这样的问题，中央的高层也感觉到这个问题，从最近6月13日中央召开了经济工作会议，这是一个全党规格最高的一个会议，政治局常委全部参加，各省市的领导各部门都参加了，其中在这个会上，发出了一个信号，就是提出要保持资本市场的健康发展，稳定房地产市场，防范金融风险，大概就是这个意思，原话记不住，这三句话其实根据原有的宏观调控政策发生了一些微妙的用词上的变化。因为特别是刚才赵老师也讲了，在年初政府工作报告里面是没有风险这些方面的章节的，那这次会上实际上就提出了这些问题，现在对房地产的价格实际上我们是不少区域在降价，已经引起了金融安全的问题，有一个界定，如果房价掉过首付的比例就意味着经营的风险非常大，那现在就是在房价下跌有没有接近或者靠近首付比例，这个跟区域不一样，但是正在有这种趋势，我想这个问题一定会引起金融部门，国务院或者中央的高度重视，我想也会出台这一分析的政策做一些变化和调整，这个调整我们实际上叫货币政策，已经从紧缩的货币政策调整为从严的货币政策，现在又把它调整为一个要防范金融风险的货币政策。这个后面这句话是我自己想的。所以这个是我觉得是政策上有这么一个迹象，今天在这个论坛上谈谈自己的观点，不一定正确，这也有可能对房地产行业其他行业带来一种利好，因为必须要保持增长。才能防通胀。
第二，我觉得多少项目都在武汉，所以我们也要看一下武汉的形势，我觉得武汉的经济形势也是处在一个最好的时期，我来自杭州，原来在政府里面工作，我曾经对武汉的经济和杭州的经济做过一个对比，杭州大概是04年到05年，GDP到达300亿万，市场可以自由支配，想当初80年时候才3千到4千万的财力，现在非常可惜的是武汉在去年是3700亿万，地方财政收入是2916亿，所以武汉现在发生了很大的变化，这一年多的变化特别快，现在的地铁，桥梁，交通，城市配套等等，都在快速发展，我觉得这个最我们房地产是利好的，所以我觉得对我们在武汉的同行，带来非常好的一个区域的投资的环境。
第三个我想讲讲我们自己怎么办，我想作为我们自己，首先我觉得要我们思路观念要及时调整，及时变化，如果还是在原来的基础上，那一定要打败仗，所以我们现在对这样的市场，在我们的整个产品规划设计，产品设计，户型设计，设备材料使用等等各方面都必须要体现以人为本，你这个产品造什么，卖什么，你不能去忽悠，建筑是大事，一旦出了事是要出人命的，这次地震中五所希望小学的案例对我们真是太有意义了，这里我也讲一个小故事，就是5月12日，地震的时候我就在旁边的瑞同广场上班，房子晃得非常厉害，这时候我心里最担心的是我们项目上几百个业主和几十号项目开发人员的安全，万一有事我是交代不了啊，电话打不通，后来电话打进来说我们的房子纹丝不动，后来我们进行了分析，原来我们的房子结构是采用了框架结构，我们的钢筋结构比别的建筑高15%，所以面对这个事情我们应该提升一下对社会负责的观念。我就说这么多。
主持人：刚才王总对我们房地产非常有信心，而且对他自己的产品企业也非常有信心，我想问一句非常实在的话，卞总刚才说准备降价卖房子，您的产品准备降价吗？
王总：按市场定价
方总：我从事建筑和房地产大概也有20多年了，体会还是很深的，我觉得市场目前存在一些问题，实际上也是很正常的，因为大家的人事部可能都一致，有时候太一致也不好，何况那个市场本身从经济学的角度来讲，市场本身是波动的，但是有周期性的，这个周期性的东西好像我们都不太喜欢，但实际上那是客观存在的，我指的是经济周期，这个周期的存在使得这个政府的管理调控成为可能，不然也不需要政府了，也没用了。但是我觉得这些年搞下来，心蛮累，不管从我们的房地产也好，从股市也好，各方面来看总是存在一些乱像，就说明，我们在各方面政府也好，企业也好，在一些管理，在出台一些政策方面还是属于预见性不强，所以造成目前这个局面，我觉得国外一个理论，就是一种政治哲学，就是说有什么样的政府，就有什么样的人民，所以说我觉得我们现在，特别是媒体，一定不要把那个舆论导向搞坏了，特别有些学者也好像倾向于这种观点，一说股市就是说散户，就拿散户来说事情，就是不理性，一说房地产房价就说开发商，拿开发商说事情，我觉得这种倾向都不好。在这个市场里面，大家都是局中人，大家应该都交流。我讲个笑话，说社会上分三类人，就是聪明人，懒人，笨人，但是你要是笨人还好一些，那么他就出傻力气，干傻事情，但是怕就怕哪一种人是最不好的，就是聪明人他一般都比较懒，就适合管理别人，怕就怕哪种人呢？就是那种很笨又很勤快的人，那就是一个祸害放大了。我在赵老师这里我班门弄斧说一下，因为我觉得我们的经济学，就是应该在这方面加强研究，就是我们一般经学分成三类，宏观的，中观的，微观的，宏观的就属于研究社会，中观的就是产业研究，微观的就是大家日常都接触的最多的，我们营销啊，管理啊，这都是企业层面的。那就是说我觉得从这三方面大家的做法事情都是各自分工啊，从微观来说，咱们开发商也好，企业的不管是国营还是私营，咱们就是要做好自己的产品，我们要提升自己的产品的价值，一定要给老百姓盖一个合适的房子，这是我们自己自身要做好的事情，我们的成本啊，我们合理定价，其实这个责任你是不可能推给别人的，你全推给市场，怪市场不好，也不行。早晨于老师说，我们行业没有问题，是市场出了问题。我不太赞同，市场怎么会出问题呢？是市场主体出了问题。从中观来说，我们要搞好一些房地产的基本制度，包括交易制度，土地制度，那些房地产的基本制度定要制订好，像我们通过限制交易，提高税费，想来控制房价，来防止炒作，我觉得这个跟市场的本意是背道而驰的，就是说你增加交易的成本，增加他的困难，反而会提高房价，提高整个市场整体的成本，所以我觉得我们国家到目前为止，很多问题实际上出在我们那些房地产的制度上面，我们那些制度实际上不是很全面，包括以前的一些基本建设程序，包括到现在的一些土地批注制度，包括赵老师提出的那个小产权房，土地流转问题，实际上都是一些我们房地产基本制度没有界定清楚，我们没有研究他是那些东西到底有利于我们行业发展，那些动作是阻碍我们发展，那么开发商到底是一个什么性质的东西，这个很多人也没有搞清楚，开发商房子建起来了，卖给别人了，房子和土地都不是自己的，实际上都是别人的。在国外的房地产市场的话，开发商不是一个简单的企业，他是一个财团，他里面往往有银行组织，有社会中介组织，包括在具体的开发企业，他是这样整合起来的，他就是一个大的项目背后都是一个财团，所以你指望开发商自己去解决所有开发的问题是解决不了的，您不给他贷款更是错的，你没解决资金来源的问题，那么说我们现在社会上有那么多储蓄存款，有那么多流动性泛滥，而开发商手上也拿不到钱，这也是一个问题啊，你不把他解决的话，一旦开发商死过去了，供应量见效了，老百姓更买不到房子了。从宏观来说我们国家也要处理好各个产业之间的关系，你从第一产业到第三产业，每一产业的梯度，顺序，价格的传递，包括他整个的宏观经济政策制订，都必须比较有理性，我觉得如果说，这些问题如果不解决的话，我觉得这个市场总是要出问题的，开发商总是像个小孩到处抱怨，找人诉苦，这解决不了根本性的问题，然后我觉得我在这里还想跟大家呼吁一下，就是说，我觉得今后政府包括我们业界，要给大家有一个交代，就是说，对购房者，对老百姓，对社会，你要给人家一个合理的预期。就是说，我房价到底是高了还是低了，未来的房价到底是要涨还是跌，我觉得我们现在很多业内人士都没有搞清楚，我觉得这样不对，必须要给大家一个合理的预期。一旦人有了合理的预期之后，他就会调整自己的预期。
比如说我想买一个100万的房子，可能会有一定程度的上涨，但是这种涨幅是跟物价上涨同步的，这种上涨大家还是可以预见的，起码不会高于GDP的增幅吧，而不是现在说像去年出现那种情况说，我上半年买了一套房子，我下半年翻了一番，那就是说你一旦给人一个确切的预期，很多冲动性购房的人，或者很多投资性购房的人，都会远离这个市场。中国人把这个东西完全的颠覆了，现在完全是把他作为一种股票，或者一种其他的类似于这种炒作的投资品，那么现在这个房子肯定要出问题，我唯愿大家都不出问题，首先是购房者，再一个就是你行业内的，全内的人，大家实际上都避免不了，所以实际上为什么搞得开发商现在千夫所指，日子也不好过…所以我觉得如果有一些民间的组织，搞一些调研，给政府一些好的建议啊，然后开发商也踏踏实实把自己的项目做好的话，就是对社会最大的贡献了。我别的就没有说了。
李总：今天坐在这里空调吹得很冷，一直都有一点冷得想发抖，也许跟我们面对楼市的状况感觉非常类似，消费者不买我的帐，面对这个困境我们都很困惑。但是我是楼市的乐观派，你像年初楼市出现冷的时候，我就觉得9、10月份回暖的可能性不大，那么超出我预期的冷的现象原因很多，但是也不见得是坏事，其实我觉得是好事，至少谈这个大背景下，新契机，这个背景至少能够帮助我们成长。在第一轮房地产增长的过程中，其实很多人是吃了亏的，比如万科，他们虽然吃了亏但是他们积累了经验，现在都活得很好。而那些没有经历这些的房产商，就活得不好了。今天不太敢说话，怕被拍砖，今天赵老师给我们讲了很多，也讲得很好，让我们觉得备受鼓舞，我现在也有点胆量可以说一下房地产的事情。现在在楼市很冷的情况下，我们如何找一个出路？这可能是我们更关心的问题，其实在我们的内心里面都知道，后市很好，但是现在这种局面怎么破？答案在哪里？问题不在市场，在信心。信心是谁的？消费者是谁的？那么如何找出消费者的信心？这才是我们最要做的事情。我们与其去谈价格的回归，不如去谈价值的回归，价格只是一个价值的体现面，但是价值好的东西不一定要靠价格降下来才能提升他的性价比，你可能会增加一种附加值使他的价值提高，从我个人看的话，因为大家都是业内的同行，从我个人的观点就是抛砖引玉，供大家借鉴的一点观点就是，谈到这个回归就可以进入到一个产品的时代，可能也是我们出路的一个方面，现在消费者的信心是最关键的地方，如果像以前靠广告，靠忽悠，这是很难做到的，而是你应该有一点东西，就是说我们都谈过恋爱，恋爱的时候很简单，有某一种东西我们他称为爱情，有一种东西波动我的心弦，我为他死都可以，那么面对楼市你如何波动消费者的心弦？靠对房价持续上涨的恐慌，靠这种投资发热的程度波动他的心弦，大家理智过来了，你靠这些肯定不行。只有满足需求是最好的方式，不要像以前一样，拿块