会议主题：湖北房地产投资高峰论坛暨投融资对洽会
时 间：2008年7月13日下午3：00
地 址：武汉市武昌易斯特酒店三楼会议室
主办单位：武汉房地产开发企业协会 长江资本 伟业顾问 鄂商传媒
主持人：尊敬的女士们！先生们！大家下午好！欢迎光临湖北房地产投资高峰论坛暨投融资对洽会，今天到会的嘉宾有：武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌先生，伟业控股公司甘美兰女士，美国凯雷集团卢阳先生，武汉宏宇实业公司董事长王道友先生，湖北长江合伙人吴金豪先生，鄂商彭桃义先生，另外出席本次大会的湖北省的房地产界的朋友，欢迎你们的到来，首先，出场的是武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌先生为我们致欢迎辞！
肖汉昌：各位专家，各位来宾，各位业界的朋友下午好！今天，长江资本，伟业顾问以及鄂商传媒等机构一起举办武汉地产企业的一个推高活动，这也是2008湖北房地产投资高峰论坛的一个铺垫会议，是一个前期会议。在此，我代表本次活动的主办方武汉房地产开发企业协会对各位来宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
今年以来武汉和全国其他房地产一样，都进入了调整阶段，销售放缓，房地产企业面临的销售压力越来越大，那么，随着国家这个银根紧缩，这个企业这种资金压力，也越来越大，那么今天这个会议，应该说是正当其时吧，如何破解这个资金的困局，我想是企业亟待解决的问题之一，今天这个会议，实际上我们也希望通过这么一个形式来为我们各个企业融资穿针引线，搭建一个很好的平台。我想我们这个投资推介会，应该说不单是一个投资推介的问题。因为这些年来据我所知，融资渠道非常单一，除了银行还是银行。所以当国家这个宏观经济政策出现紧缩之后，面对的困局一筹莫展，陷入一个很被动的境地，那么针对这个现象我们必须进行认真的思考和反思，我们企业该如何走，特别是融资上，因此我们这个说明会不单是推介金融产品，更重要的是有以下三个方面的内容，第一个就是通过这个会议我们希望这个企业如何来重视这个房地产融资的问题，把它作为我们企业一个重要的工作纳入议事日程，而不应当是当我们企业我们宽松的时候，来忘记这个工作，我想企业融资应该是一个企业发展的一个长期的工作，这是我们今天会议这个需要达到预期的一个目的，那么第二个方面关于更新融资的理念问题，长期以来融资都是国有银行，今后的发展来看，银行对我们的融资还是主流渠道，但我们不应该排斥其他的渠道，我们要学会开拓多元化的渠道，我想这是我们企业今后面临的一个课题；那么第三个方面就是现在国际投行对湖北房地产应该说还是比较关注，最近几年来，很多大的投资公司到湖北到武汉考察湖北房地产情况，那么我们很多的企业今后如果要融资可能会面临这样问题，我们国际投行投资规则是什么，据我了解的话，包括这个评估方面国际投行他们形成自己的语言系统，跟我们国内的财务还有一个比较，因此我们的企业如何学习这么一套新的融资规则，获得新的语言系统，关于融资的，这样对我们今后与国际资本的对接我想是一般非常重要的方面，如果说我们今天的会议对我们这个企业有帮助的话，我觉得我们的会议能够取得圆满的成功，达到预期的效果，这也是我们举办方所期待的预期结果，我的发言就到这里，谢谢大家！
主持人：谢谢肖秘书长，肖秘书长刚才把为什么举办这个企业主要目的做了一个简要的介绍，用非常温和的语气，那么在这个我们就请出首位演讲嘉宾，伟业顾问的副总经理张剑，为我们进行演讲建立多层次的融资渠道演讲，欢迎！
张 剑：各位武汉的房地产界的同仁大家下午好，非常荣幸这个武汉市房协包括鄂商传媒作为合作举办方参加今天我们这个一样的业内人士的会议中来，非常感谢给我们这个机会，另外从我个人来说，也首先对我们公司做一个简单的介绍，我是北京伟业顾问的副总经理张剑，伟业这几年是排名前三的综合顾问公司，业绩保护顾问和销售代理，最近两年，我们从07年开始进入武汉市场我们现在包括万科在内和很多优秀的开发商在合作，我在公司负责金融房地产业绩的，我们所谓的房地产融资业绩是来自我们这几年做房地产积累的很多资源，其实我们房地产业绩包括很多方面，第一个方面是因为我们长期的房地产工作过程中，我们积累了非常多非常好的开发企业的合作，我们对开发企业熟悉也非常高，金融机构比较好的一个合作的一个机会，来沟通带一个有效的桥梁，可能是因为我们融资渠道越来越大的其实我们单一的信贷向多元化的综合的一个金融渠道去拓展一个过程，第三我们的房地产金融业包括投资管理，因为我们自己北京包括海南也做一些投资管理，另外我们公司还做房地产专门做商业基金的一个正在筹备的基金，在全国寻找商业的物业，这是我们的公司的情况给大家做一个简单的介绍。
其实刚才肖秘书长讲到，这个严峻来自两个方面第一方面，是我们整个宏观经济形式非常严峻，刚才中午吃饭的时候，我们也谈到，现在国家面临很多的问题，通货膨胀CPI上涨，实际上我们大家知道油价粮食价格比国际水平大大的低，通货膨胀非常大，资金流动性本身是非常充裕的，现在包括在银行系统内，它的资金也非常充裕但是国家不断收紧和紧缩政策，包括准备金调到17.5，也可能加息的，这个压力感受不光是地产企业，很多行业包括加工制造业，包括我们知道的沿海的很多加工的面临很大的压力和转型的压力，那么房地产行业面临的压力更大，他的原因在于我们近今年宏观调控政策针对房地产这个宏观调控是愈演愈烈。那么从我们最早的国八条和国六条，到去年9月28日这一系列的动作让我们房地产感受到前所未有的寒流和寒意，那么这个调控就是我们现在房地产市场受到比较大的影响。这个影响是一直关注全国各个城市的变化，房地产成交量下降了一半，那么这个也是让大家非常感受到压力的一个变化，由于市场的变化就让我们整个房地产融资渠道可能发生一些新的转变，为什么这么说呢？我们传统的融资方式其实总体上来说，有三种，第一个渠道来自银行，银行包括开发贷款和按揭贷款；第二渠道来自客户预售款，那么第三个渠道大的优秀公司通过上市可能会得到资金。那么这三个渠道现在由于市场情况的变化，那么首先直接反映预售款方面受到很大的影响，第二块在银行融资方面都受到很大的影响，这几个资金渠道同时收紧给房地产企业提出一个新的问题，就是在目前的这种宏观这个经济和房地产走势下，我们应该怎么样更好选择我们的融资渠道和融资方式。
我就这个问题跟大家做一个简单的交流，我想第一个比较重要的问题就是融资先决条件，我们需要了解我们具有哪些融资渠道，原来很大一部分程度来源于银行，对于很多开发企业不陌生，我们从里面能够用比较低的成本拿到，我们企业需要的资金这是我们最传统的渠道，从这个传统的渠道我们还有很多的渠道，首先是非银行的渠道，客观是全国的信托，包括虽然国家没有正式批准在未来的资金投资到房地产行业。从证券公司包括典当行、担保公司这些渠道包括资产公司非金融机构，那么国内在做基金方面的准备，也有几个试点天津，那么有几个做这个，但是国内的基金规模非常小，法律制度、税收制度等相关条件还不具备，那么这个情况下外资的基金是开发的重要渠道，当然外资的基金和特点一会儿我们的这个卢总、甘总还会有一个详细的介绍。
那么除了这几个的机构之外，包括我们目前接触的非常多的开发企业之间的合作，包括兼并收购这里面开发跨地域的企业，也我们区域做的很多的企业，企业间的变化。另外还有我们有非常多不是房地产企业但是现在做转型，包括现在的联想做融合置地，包括国美做的地产，那么还包括海尔的，长虹的介入了地产行业等等。包括在年初上市的中铁，原来的做建筑的企业也来做地产。我们看到的是各行业的资金转入到我们房地产行业里面来。有些企业是我们融资的方面，我就是说这是第一方面的工作首先了解这些渠道，这些渠道可能相对比较活跃。包括国内的信托，包括一些保险公司，还有开发企业，国内的基金，他们都提供非常好的融资渠道。但实际上我们和这样机构对他们的基本特点和属性不一定了解。比如说，像银行信托他们能做的是债券的融资，那么所以我们就是对这些融资的对这些渠道做一个判断，至少可以有几个方面，大家都是做地产其实每个企业都有自己的投资策略，作为武汉企业是在武汉进行投资可能是其他的城市进行投资，那么首先我们在这个城市上会有一个选择那么反过来其他投资机构或者金融机构会有同样的一个选择，所以我们如果需要和这样的企业合作我们需要了解他们的战略和投资方向第二个是每个机构的规模是不同的，比如说信托现在融到资的规模是在两个亿以内，如果超过两个亿，他操作起来难度非常大，另外比如说我们的这个基金来说他也有他们喜欢的他们的一个投资额度，这个额度跟我们地产企业相匹配那么这个合作起来可能性比较大，包括每个投资额度是每个企业关注的问题，另外从实际操作方式上，不同的机构他们有不同的操作方式，比如说银行很难做跨地区的操作，当然不过现在这个情况在做一个变化，不过现在的银行业成立了信托部，进行跨地区的投资和借款，他们有不同的特点，比如说保险资金他们只用于基础建设，或者是写字楼。那么这样他们可以投资建设，除此以外住宅开发，保监会有明确的要求，可能目前的情况下很难实现，那么另外短期的融资方面比如说我们可能有一些民间的拆借的利息很多，或者典当行或者担保公司融资的可能，需要他们进行操作的时候，他们的回报水平是什么呢？这都是我们面临的一些问题。第一，有哪些渠道，第二知道渠道的特点以便将来做很好的合作，那么另外就是最后一个问题就是介绍关于具体的融资方式问题，因为融资方式一个方面讲除了银行贷款传统利率比较低的我们其他方面的合作，我们需要考虑他们之间的一个代价和一个合作的可能性，那么融资的方式有三类，一类是股权的融资，一个债权的融资，一个是介于股权和债券的之间的，从公司层面和项目层面的股权融资，那么公司的股权融资捡到的必须多，那么它的合作目标是最终极目标。得到最好的收获这是公司的股权，他们的门槛比较高，宏观调控包括在证监会对房地产上市和发行都是比较严格的限制，可能从到现在来说，今年年初的时候广州在香港这个IPO发行是没有成功，可能会有比较大的损失。这一块有一个门槛。我们知道去年成功上市的碧桂园，包括潘石屹的SOHO中国，一个很大的一个融资额和一个很大的高价成功，外项目的股权合作，但是可能需要我们从项目需要一些优质的项目。因为我们能够做的合资就是我们同行，另外是一个外资基金，那么这一方面无论是谁都要求项目的位置是比较优质和优秀的，这是前提条件，这个是股权方面，外一个方面是债权方面的合作，一个方式，那么就是这个一种债券方式，另外我们包括可能股权的方式，包括担保公司结合担保等等这些的方式进行债权方面的融资，那么另外还可以通过企业债方面融资，但这个企业发行起来国内还是比较困难，中小企业的难度非常高。那么另外除了常规之外包括的一些在售项目，可以通过项目的预售的一些方式做资产的有条件回购的方式进行债权融资，这个是比较流行的方式。另外还有介于股权和债权之间的，一个转化它的可能性，国内在做的夹层融资，他是针对比如说央行做开发贷款必须35%的自有资金，如果资金不足的话，我们可以通过一个股权方式介入那么介入之后在适当的时候通过再退出这个一个夹层的融资方法，总体的来说有这样一些方面，有一同的需要灵活的去调整，最后再说房地产都在进行融资的或者是一个方式的转型，可能会存在上面所说的一些问题，那么这些问题，怎么样找到一个好的方式是很重要的，另一方面是一个比较重要的，吸收包括国家整个我们能够这个金融行业有创新或者说国家在政策上有一些变化，找出我们更适合我们的金融产品，能够解决我们的融资问题。我相信未来的几年内新的融资产品和融资渠道会不断调整，每家企业了解这些渠道，未雨绸缪，等到我们真正需要的时候，我们将会获得企业我们需要的资金。我想这是我们今天想讲的主要内容。
最后说一句，就是北京我们在北京参加了中房协企业组织的一个专家会议，在这个会议上很多专家和学术界专家也都提到了我们面临的形式是非常不利的，这种政策是不是会带来我们行业的风险提高，他的风险提高给国家的带来很多的影响。是不是应该在下半年做一个合理的调整，专家根据自己的想法和意见也提出了很多这些政策可能有一些调整，当然这方面是大家共同面临的问题和难关，政策有没有调整、市场有没有调整，大家都很难预见，我们要提前的准备我们会处理的更好。谢谢大家！
主持人：谢谢张剑，说起来话很好听，觉得他说的话很可信，觉得融资渠道有很多很多，遇到困难不要着急因为一句话说条条道理通过罗马，那么一直以来湖北的房地产并不是国际投行的比较热衷的地方，但是近两年来很多大的机构看好这个湖北的房地产，2006年摩根士坦利10医院人民币获得武汉世贸锦绣长江29.9%权益，荷兰ING地产基金联手深圳金地开发武汉积玉桥项目，另外香港永菱通基金12.45亿人民币收购武汉天地25%的股权。美国普凯投资位于武汉大道的2亿的项目，，那么今天我们特别请来普凯投资的甘美兰女士，一位非常优雅的女士来为我们演讲，有请甘美兰女士！
甘美兰：大家下午好，因为不是经常讲武汉话，但是今天突然回到武汉，我今天心情非常激动，在武汉做这个演讲，首先感谢主办单位邀请我到武汉做这个演讲活动，感觉像是回娘家！
那么现在开始谈一谈国际资本眼里的武汉，我想首先谈一下普凯投资基金是一个美国的一个投资机构，普凯是2003年就进入到中国，那么到现在有五年的历史，最新的高科技制造行业消费者行业这个广泛的各个行业的股权投资，就是企业上市之前的，将一些企业需要资金在上市之前给企业做上市之前做一个调整和上市一个改组，达到上市的条件也就是所谓的最后一个冲刺，最大的话在企业上市的时候达到企业最大的价值在合适的时间推向资本市场，那么我们做的最开始在中国曾经做了一个非常成功的项目，就是无锡的一个项目，2005年12月份在纽约的美国主版上市，现在是一个公认的，这个我们公司在股权方面有丰富的经验，包括在香港上市和美国上市之前的投资，这是一块另外一个普凯投资从2007年开始发起了一个房地产基金主要是做什么呢？因为每个基金大家说起来都是投资房地产行业，但是每个投资方向是不一样的，我们主要的目标是中国的二线城市，以住宅开发为主体，那么我们投资的有商业配套也是可以投资的范围，我们的定位是中国二线城市大中型的开发商，我们直接进入到开发中来，这个案例我讲一下，我们在这个武汉也投过两个项目，所以来到武汉我总是感觉到很熟悉，像我们武汉的案例，跟武汉的大家都是房地产专业人士都知道那些企业我们在武汉跟武汉的（彭城）集团，其实（彭城）集团他默默无闻，他的宣传并不是很多。但是我们跟他们合作的在建设大道和新华路就是新世界，国贸那边，也就是上个星期我们开始了，那么这个项目我们当时用股权方式进行合作的，我们跟彭城国际实际上叫做直接投资，就是大家双方投入资本，然后共同合作的沟通成立中外合作经营企业，然后共同投资共同开发共同承担风险这样一个做法。所以这个就是说这是我们在武汉投资的案例，在西安、天津都有项目在做开发。天津的项目都到了预售的阶段，我们做的基本是本地的主流的，比较领先的企业做一个股权的合作，那么这是指项目层面的合作，是单个项目的为载体，本来我们是做上市为主的，做一个长期的战略投资人的做法本来是有的，那么目前主要是方面企业因为投资到公司层面因为基金一定是退出的，所以我们在这个公司投入的时候因为国内的法律方面的限制还有海外上市的红筹都有一定的障碍，特别是国内不太现实，那么目前来说，得等一段时间，还是有可能合作的机会。这个就是说，这我这里的问题国际资本如何看待武汉投资的价值，因为从我们的理念来看，主要讲，另外做项目就是二线城市，那么我们觉得企业投资价值比如说去年机构投资人当时在国内一批形势大好的情况下，当时我们认为市场没有投资价值的，没有去买地，因为资产的价值有很大的泡沫在里面，所以我们觉得比较困难。那么今年我们觉得有投资价值，今年有投资价值，现在是说大家知道武汉不断的有土地流拍的现象，开发商手上都没有什么钱了，所以本着这个理念我们就想今年下半年，明年的上半年做一些投资的项目，在这个情况下我们跟另外一个武汉的开发商就是（人信）房地产我们跟他们做了一个合作协议，我们要共同面对市场，我们共同去到土地拍卖上买我们认可的一个项目，那么今年下半年价值很显现，所以这个是我们另外一个武汉的项目情况，那么总体来讲企业的价值还是来自于企业的盈利了，盈利的话跟销售有关，跟利润有关，包括企业本身的成长性，因为企业成长性其实项目不是说一个公司做一个项目就完了，如果一个公司有一个连续的成长如果说，规模比较大的企业你有成长性，你要不断去拿地，不断开工，不断的销售，不断交税，不断盈利然后回到项目当中去，成长的要求对企业资本要求会比较高，因为这个往往通过自己一个人的钱你可以做项目，但是等一个项目做完了以后才能再来做，这个资金周转很慢，一个作大规模一个是尽快前期的尽快回收，这样就是说我们考虑主要房地产投资价值，可能考虑企业的成长性方面，因为任何一个企业没有成长性赚了一个钱就没有什么东西了，这个从企业投资价值来看。
还有一个问题，就是投资内地房地产市场中着重考虑的因素有哪些？我觉得这个考虑的因素就是作为我们投资的时候其实很关键的一个因素作为机构最开始考虑的是风险，因为保本是第一位的，其次是盈利。但是我们这种保本和盈利是非常非常安全的测算上做出来的，我们不会盲目的高估售价，我们也不会蓄意夸大成本，这个都是比较实在的做的预测。
我们说风险是第一位的，其次是风险跟项目的回报有关，那项目投资回报的其实很大的一块从前期来说一个评判的是土地成本，项目的风险回报，然后还有就是我们觉得我们是跟人在合作的，我们觉得人的开发商的理念，他的一些思想他的发展战略那个长期的一个目标，他的这个诚信度、财务上的透明度、团队的执行力包括过去开发的经验资质和完工的项目，他的品牌等等这些其实都是作为外资投资之前要综合考虑的一个因素。那么就是说团队是最重要的，一个好的团队可以把一个差的项目做的比较好。所以主要是跟人的在合作，那么在选项和合作的公司这两方面都选好了那么大家共同的语言大家谈得来，大家可以进行项目合作。
第三点我要讲的对接之中有哪些问题需要注意？我觉得是企业就是说跟国际资本合作的时候我觉得有一个速度要快，其实外资做事情比较实在，其实我们来到一个地方做一个项目，我们可以不吃饭，不一定要请客吃饭也不一定唱歌跳舞，我们讲实效的。那么第二个就是企业本身他要很健康的，其实企业你什么功能都要有，那么你其他的所有的作为一个开发商你必须都作到，你就只能有一个问题就是缺钱，如果你还有其他的问题，这样就不太好解决，如果你只需要钱这样比较好合作了按。
然后还有一个就是值得注意的，是给大家讲的是股权概念，股权合作大家感觉好象是找到一个便宜的资金来源，其实不是这样的，是股本投入的概念，跟开发商共同合作开发股东的共同投入的一个方式，不是介入的概念，共同承担风险的做法。但是外资尽管是这样的，外方必须有一个优先回报的做法，主要是合作的时候比如说大家认为这个项目是赚100块钱，那么如果大家一半一半的话，我们是要求我们的50块钱是先拿的，国内的另外一个50块，但是当项目赚到150块的话，超过的绝大多数是你的，外资有一个优先拿回报的概念在里面，还有其他的如何跟外资合作，还有具体得更细的东西，如果说土地的话在开发商取得土地的话，就是股权转让了，架构非常清晰，不要抵押除去那么股权都抵押了，就不好合作，那么土地是通过合法的渠道取得的，土地出让金已经缴付了等等这些。
另外就是股权事情搞清楚以后项目本身的定位的有一个切实可行的方案，外资基本上要求做一个商业计划书，里面其中包括一些要点主要是必须详细的按照国外的财务模型。其中包括有土地成本、税收、银行利息、开工的时间等等。然后整个按照时间的结点，就是说什么时候开工、什么时候银行贷款进来整个一套比较详细的模型，因为这个模型取决于做的那些假设，这些假设的数据对口的话，从财务的给一个外商投资人需要的合理的回报达到这个回报的区间，那么外资会进行投资。
最后还有关心一个退出机制，就是外资基金投了钱进来以后，我们退出的方式是有一部分股票，在合适的时间退出，如果是做项目开发我们就有一个退出机制，基本上是通过卖楼，那么卖楼是整体的卖掉，卖给另外的一个基金，还有像住宅楼，退出得方式有两种，一种是做股权回购，因为我们是以股权进来的，就是股权议价的方式，通过这个价格卖掉。还有一个是普通的分红项目，就是先回报的方式，做一个安排进行项目赚钱了，最后的利润股东之间分红，所以要安排一个开发商要明白基金不是进来不走的，能够正常进来能够正常出去按。
其次是开发商最后一点就是开发商有一点的自有资金实力，有一些人说过做合作，我看他的资金有800万，我不知道他们是怎么倒来倒去的，如果你自己只有800万的话，只用外资的话是不可能的，自有资金的要求对企业不是那么高，但是在一定程度上因为外资合作可能大家是一半一半的，大家都要出钱的。最后一点就是说双方共同的那个价值观，那个投资理念然后我们觉得机构投资是一个基金价值观是一个长期的投资行为，其实我们不是说投资了一会而像投机一样的，或者是办企业是一个长期行为，要永远走下去的行为，有一个理念这样就可以达到双边合适的切入点基本上都是这些，看一些大家有一些什么问题，我可以回答大家的问题。如果没有什么问题那就谢谢大家！
主持人：感谢甘美兰女士精彩的演讲，下面有请我们武汉房地产的大腕王道友先生为我们演讲。
王道友：我不是什么大腕啊，我是在房地产做了15年，在武汉，成都等几个城市做过，今天我非常高兴，我认为房地产实际上金边银脚，你看所有的城市都是沿海沿江沿湖来建的，中国的开发也是从沿海开始，现在外商都瞄准了一线城市就是北京和上海、实际上还有广州、深圳包括现在的大连现在的天津，还有杭州这几个称为一线城市，现在目前也是。现在是向二线城市推进，尤其是武汉、南京、西部这个成都、重庆都是，他们比较看好的曾是为什么武汉会看好，武汉在中国人一直都是属于前几位的城市，很有地域的优势比如说一个圆的话，另外他的教育除了北京、上海以外就是武汉了。武汉人才最多加上中部作为中部崛起，武汉作为城市圈“两型社会”的实验区，所以经济发展来讲，他会带动房地产的发展，现在目前在房地产这种比较严峻的形势下这个主要是经济的问题，银行的银根紧缩，这个市场的萎缩给房地产带来很大的问题。这个调控多长的时间呢？不会太长，为什么不会太长，目前中国城市房地产占的比例非常大，甚至是45%的比率，如果把这个缩紧了以后，政府的日子也不好过，如果房地产长期萎缩以后，中国的钢铁和建材都会受到萎缩，这个对中国的冲击会很多，我们专家都忽悠一个是专家，一个是教授，一个政府专员都是房地产怎么怎么热，现在出很多政策来压制他，再不转这个问题很严重再说就是胡乱了，因为他将来怕背上一个罪名，那么中国房地产市场到底在哪里，我们首先清醒的看到一点，其中有一半的人成为了城市人口，一个人平均的25个平方米如果，25的话就是5亿平方米的规模，这个是很大的市场，第二块我们现在的学生如果有一半的人口结婚都需要新新房的话这个需求很多，他买一个房子都是六个人买一套房子，所以基本上买的起如果这个算进去的话，有1千万套，他提高生活标准的要改善，他要提高升级的标准，所以每年的这个目标很强，假如中国经济不会低于5%，如果低于5%，会冲击中国经济。我们也不存在像美国的这个经济点，所以市场的前景人们很广阔，那么武汉来讲为什么武汉成为海外资金投资的热点，最近来讲，海外的资金在中国大陆有17000亿找不到方向，现在股市比房地产还要大，很多的海外资产都在寻求更多的合作方式，房地产公司最大的特点是对接方式能不能适合他，这两个是最大的问题，如果这两个问题可能解决应该说这个前景很好。刚才的甘总他实际说的一个是房地产的规律，房地产热的时候做产品，房地产低的时候你做地产，这个跟做股市一样的，现在你把股票买在手里，如果过两年不赚钱你找我，你把土地拿到你过两年不赚钱你找我。但是现在不能买房子，去年这个时候不能卖，所以以前的任志强讲了一个大实话就是购买者不听他的话，但是我觉得他讲的是一个规模，经济有一个思维，1+8城市圈武汉的地位是会很高的，武汉号称百湖之市，找不到一家像武汉的这个城市有这么多水资源的，大海有风暴的，他风险很大的，大江有洪水的，只有大河是很合适的，武汉市达到全省的房地产70%的份量，如果把其他的城市加进来，他会越来越大，尤其是富士康为武汉提供一个强劲的经济发展势头，那么地产来讲一个城市价值的提升第二经济迅猛发展的趋势，这是两个最快的一个动力，那么武汉来讲，他以前的房价在省会城市是中等偏下的，前年是4700块左右，去年底是5300今年也是保持这个水在未来20年当中武汉土地升值潜力都是排在前三位的，所以他建立的模型不是随便讲的，他未来的发展无疑是非常好的，但是我们现在房地产面临一个大洗牌。我们很多房地产沉着应对要不然会合并掉，需要有一个正的有适合一个风险，但是仍然是一个好行业，在未来的10年、20年都是好行业，美国比我们，我们50年也赶不上他们的水平，所以为了看近一点，20年在中国房地产仍然是好行业，这个大家不要动摇他，但是会遇到很到风波，好孩子会遇到很多磨难，孟子的一句话“天将降大任于斯人也，比先苦起心志”，将来的掏空都是常规性的，所以应该有问题，至少是不科学的，但是我们相信政府的调控能力会越来越紧接科学。那美国财政部长是（高胜）的董事长，我们财政部长是谁呢，现在我们财政说一句不好是官僚的，效率最低，但是我们相信都会走过这个过程，我希望大家有信希望大家珍惜，谢谢大家！
主持人：讲的非常精彩让我们一次用掌声像王总表示感谢，下面有请凯雷集团亚洲房地产投资的卢阳先生。
卢阳：各位嘉宾，各位房地产行业同仁，我是美国美国凯雷集团的卢阳，首先感谢主办单位，有这个机会能跟武汉开发商见面，我说一说凯雷集团在武汉做的一些项目，以及公司的背景。然后第二点讲一讲亚洲房产基金我们在寻找什么样的项目在中国什么城市做的一些房地产开发和并购的项目，第三讲一项凯雷给本地的开发商带来什么样的东西，就是增加一些什么附加价值。第四个我们会讲一下重点武汉寻找什么样的开发商。所以会后可以针对新的进行面谈。
首先我讲的是整个凯雷集团背景是我不知道武汉的朋友熟不熟悉，我们1981年在美国华盛顿成立的，到现在27年时间，管理811亿美金的基金的管理，第一类是大型的并购、第二类是风险投资、第三类是地产方面投资，我们来中国10年了，在中国主要是并购，太平洋保险我们投资了50%的资金，00年的时候我们投资了安心地板等等这种成长性企业然后做上市前的融资，房地产这一块我下面要讲的亚洲地产基金，这个亚洲地产基金是美国地产基金，之后05年11月份在香港我们一共资产额是1450亿美金，在中国一共投资7个项目，这个分布一线城市二线城市都有，北京一个、上海三个、青岛一个、珠海一个、还有一个深圳一个开发公司。然后我们投资类型其实分三种，第一种其实是我们跟其他各大基金一样我们比较喜欢住宅的开发，这种住宅开发的合作跟一线城市或者二线城市比较品牌的开发商我们以股权形式进入，固定回报或者优先回报方式股权回购的方式退出。我们在上海在北京都买一些住宅楼，然后我们会请一些国际上知名管理品牌重新把这个楼做一个品找然后做出租过两年退出，这一块不仅局限市中心这个商业写字楼酒店我们都在积极看合作项目，第三类投资感兴趣的是作为凯雷我们做这种股权投资，上市前的所以我们去年年底做的一个项目是深圳一个开发商他是今年在香港上市的，然后还有一些美国的公司，现在应该是通过了，正在路演当中，我讲的第三点就是凯雷给开发商什么？第一是带钱，但是这个钱可能比其他的要快，因为我们这些团队都是中国人，然后回到中国，但是这种沟通以及我们队伍的执行力是最快的，我们经历的最快跟开发商到成功是三个星期。我知道这些可能中小开发商他们可以引用当地的资源获取比较好的地价，他们有很好的这个理想或者说一些好的项目，但是缺少执行的力量，我们会考虑会引进一些做项目的管理，然后帮助开发商完成他们的梦想。这个我们在以前的项目当中有几个合作伙伴就是我们出钱他们出力，然后一起把这个项目做成，第三个可以给开发商带来品牌，所谓品牌不止是一个广告，而是我们会真的根据物业的类型不同像我们北京（远洋）住宅项目，但是位置很好，我们进行装修我们做品牌管理。这个项目找到星巴克这些比较有名的餐饮企业，所以相对来说提高那一块土地的价值。所以引进欧美或者亚洲的国际品牌，无论从物业管理或者说是从这个我们做商业的案例这方面都可以有一些帮助按。
我们第四个可以帮忙的是跟开发商接触中，我们会对财务的整个控制进行一个严格的流程管理。很多开发商怎么说，就是当地的政府资源都是非常非常的有办法的，但是作为一个财务的投资者，对成本控制和将来现金流的管理都会有自己的想法，尽量保证这个中间资金不会断层，所以说了这么多，就是我们凯雷为房地产商做的一些事情。
第四点就是说对于我们来武汉确实是因为对这个市场非常感兴趣，因为武汉作为华中的重要他们自己有项目在武汉，我们也间接的投资武汉。但是我们对于项目的选择其实希望几种类型，就是武汉当地不是说第一个项目就是通过一段时间积累，然后有一定品牌的效应，跟他们做住宅开发的时候，对当地的理解方面和当地执行力方面比较放心，第二个我们投资的资本金大概是3000万美金之上，我们是一个10亿美金的基金，对3000万美金以下的不会做的，我们这个可以跟开发商一起开发，大家共同担当风险大概是3到4年，最好是4年以后我们会退出，我们自己一起跟开发商进行买卖这个楼，然后分红这个形式。
我们知道现在这个市场形势不太乐观，大家都有失望的态度，所以测算的时候是比较保守的，可能一些开发商一些乐观的销售形势我们会做一个调整，其实我们很简单我们以前的经历做的流层大概先看一些项目资料，然后地理位置，然后对开发商以前的背景和做过的一些做楼盘有一个大概认识。这是第一步然后觉得这个项目可以进行的话可以给开发商一个合理的测算，什么时候拿地、什么进度、预售的时间。最后我们都需要有一个详细的了解，我们这个团队可以做自己的一个分析，大概双方都可以有利益，然后大家利益分配可以均衡的话我们可以合作的意向书，并不是两页纸的，说什么的开发什么住宅的。是关于进入时间、进入方式、大家分配的方式以及中间管理这个董事会的决议这个都会在整体框架上，一个协议就是双方谈下去比较按照这个意向书走下去，我们会派律师还有财务的顾问过来做整个项目公司的一个尽职调查，可能对公司本身产生一些法律问题。然后对以前这个公司的财务报表做一个详细的调查，这个时间看合作方的配合程度，一般是两周到三周，然后同时跟开发商进行长期的法律文件最后的拍板。这个法律文件也是比较折磨人的，其实外资的很多想法跟本地的开发商想法在某种程度上需要一个磨合，需要大家的理解，大家像两个地方的鱼放在一起，需要磨合。
我今天过来也是有兴趣跟开发商在一起看有没有合作的机会，我的演讲到此。谢谢！
主持人：谢谢卢阳，因为我们今天是进行投资高峰论坛暨投融资对洽会，那么本月18号和19号举办对洽会的对接会，下面有请吴金豪先生详细谈一下18号和19号的论坛的议程，有请！
吴金豪：首先作为主办方感谢所有的嘉宾！相信你们的到来给武汉的地产界带来更多的希望，我正式介绍一下论坛的议程：18日上午有三个主题报告：
1、私募股权地产基金中国投资策略
2、武汉已获得国际投资项目投融资经验分享
3、2008年中国地产发展走向及生存策略分析。
18日上午还有一个圆桌会议，议题有：
1、湖北房地产企业面临的机遇与挑战
2、解析湖北地产2008年融资策略
3、解析地产企业上市融资之路。
在18日上午将有一个私密封闭会议：就是进行项目PPT路演推介，这将是一个全封闭的。
19日将进行一个融资洽谈：项目与资本面对面对接会。
主持人：今天的会议到此结束,预祝湖北房地产投资高峰论坛圆满成功，感谢各位的光临！谢谢！ |