沙龙举办时间：2005年12月23日星期五

沙龙举办地点：F.天下别墅内

沙龙开始时间：10：15分

沙龙结束时间：12：20分

文稿正确率：99％

文稿字数：14619字

速录师：姚柳

到会嘉宾：

张涛（湖北现代城市建设发展集团有限公司副总经理）

袁勇（中侨(武汉)置业有限公司副总经理）

肖学峰（湖北长源房地产开发有限责任公司汉口分公司副总经理）

缪德杰（武汉市德盛行物业顾问有限公司总经理）

李小武（武汉市德盛行物业顾问有限公司副总经理）

张立军（武汉鸿亚实业有限公司副总经理）

方昕（湖北地龙实业集团有限公司投资规划部部长）

钟志明（武汉新鸿泰代理公司总经理）

余雷（湖北阳光世纪置业有限公司副总经理）

方力（武汉宏宇实业集团有限责任公司“听涛观海”销售经理）

胡咏梅（中侨(武汉)置业有限公司策划部副经理）

熊刚（中诚文化传播有限公司总经理）

沙龙主持人：武汉房地产开发企业协会秘书长 肖汉昌、

沙龙东道主：纵横（武汉）盘龙城置业有限公司副总经理 刘必恩

沙龙组织者：武汉房地产开发企业协会　张涛

主持人：（由于准备原因，掉8分钟左右）

    刘必恩（10：15开始）：相关的一些指标是，整个的总建筑面积70万平方米，容积率0.33％、绿化率66％  ，从这个指标上来看，目前是所有别墅里最低的（容积率）。我们作为纯独立社区，在每个造型上就讲究个性化，在规划上尽量保留坡地，把地形全部完整地保留下来，每一栋的建筑顺着坡地来做。我们的溪流考虑到武汉有很多水，怎么样在水上做文章、做特色，顺着地势做动态的流水性质，但是一定要做溪流。现在最大亮点是我们有一万平米的俱乐部，我们在郊区开发，业主在配套上有很大的要求，我们尽量满足业主的后顾之忧，让他们看到区域的配套，增加他们的信心，现在随着F.天下项目的开发，在2005年也算是武汉市的热点板块。

    第一个谈热点事故回顾的事。给我感触最深的是，“国八条”的出台，这个政策的出台是影响最广的，这里面主要有关于契税，在这一点上对投资买房有着很大的作用，对整个的市场有着一定的影响。关于土地这一块的控制对别墅影响也是非常大的。重点强调的是鼓励普通住房的土地供应，停止别墅的用地。以后对别墅开发土地的影响也是非常之大。由于这个政策的出台，对现在市场上的观望心理也是造成了一定的影响。（第一个热点的事件我认为是“国八条”）。

    另外一个是武汉市的影响是关于商品房在线的备案，原来是根据自己内部的资料，外人不知道会卖多少，现在由于网上实施登记之后对很多的企业有大的影响。对一个企业策划、销售、操作手段上，一实现这个备案之后相当于家底别人一目了然都知道了，这对本地企业的影响是大的。原来可以乱报，但是一上网一查大家一看就清楚了。关注度是绝对有的，但是具体操作的影响面现在还没有反面出来。（10：23结束）

    张涛（10：23开始）：首先我谈我自己对2005年房地产事件的感受，针对热点事件我谈谈自己的意见。2005年我总结了这样八个字“开年是发热”我们的项目当时光顾市场时价格走势很快，在开年之后上调了大几百块钱，市场仍然很红火，我们周边项目开盘之后都是排队，我们是非常乐观的。我们开除定位的计划是非常高，想把项目都卖完，所以这个叫做“发热”；5、6月份叫做“受挫”，当开盘时卖的情况和预期的预料有很大的差距；7、8月份叫做“坚定”，当时7、8月份舆论的导向是一塌糊涂，我们在这个时候就是想着坚定地往前走不动摇；9月份到现象叫做“回归”

 ，目前我们这几个月的情况是必须良好。对2005年我的感受就是按照时间阶段说出了这八个字。

    对于热点事件也是感触非常深。首先第一个和刘总非常一致就是“国八条”。这个调控对武汉的影响是非常大。第二个是网上限制。市场信息的透明化比较高了，但是里面存在着一些问题。有一些好处是，市场透明，作为兄弟开发企业，我们对市场的掌握程度直接影响着我们自身的决策，我觉得市场透明好，我们把自己的家底让人家知道，同时我们了解了更多市场的家底，这对我们开发项目是有很大的好处，现在我们想要知道一个片区销售情况就好了解多了，原来就是一个黑点，原来想要市场部门来摸市场的信息是心中没有底的，人家摸我们也不好摸，我们摸别人也不摸，当然对我们自身有更积极的一面，我们对市场掌握得更加清楚。我觉得政府这样的决策是非常好，让开发商对市场掌握全面、真实。另外一点的好处我觉得是对交房更规范了，这造成了目前我们有一些工作需要更加程序化，可能增加了很多麻烦，但是同时也减少了很多的后患。在座的有很多是从事管理工作的，客户是很麻烦的，他们扎堆效应是非常明显，我觉得网络是好事也是坏事，这个坏事就是给客户扎堆一个很好的媒介，但是如果我们各方面的工作做好，他们扎堆了不见得是一个坏事，这对于我们有很明显的影响。第四个我对于世贸集团现在做汉阳的项目动作是非常大的，这个从操作手法上来看推动了武汉中心城区的房价开发有着很大的影响力度。汉阳的楼市由于产品的个性很强，有很多思路上是值得我们学习的。这个项目操作之后对沿江的拉动力是相当大。第五个对地铁启动，从武汉来讲，现在基本上有20％的消费者集中在中北路、中南路这里，交通因素对他们有很强烈的影响，武璐路有一个很大交通瓶颈是从珞狮路口到卓刀泉这个路口是天天堵  ，严格来说光谷这里有相当一批大大消费者是从中南、司门口这里来的；光谷有很大的消费者不在光谷买房子，总觉得那里发展得好一些，交通是一个非常好的影响力度。从现在来看，北京、上海、广州，武汉目前来讲，从出台的这几年的交通规划，市内的任何一个角度是40分钟，我觉得这个能够实现，武汉市的房地产还要快，对轻轨的启动都是直接对地产的利好消息。

    另外一个是关于经济适用房有三层选好，这个是值得我们研究的。这对于我们有一定的利好消息，不一定都是买得起，这里头有很多的因素，我建议我们应该一起好好研究一下。

    （10：30开始）肖汉昌：应该以积极的心态来面对、调整。2005年可以称之为宏观调控年，这对于行业的发展是非常有帮助的，我感觉在我们这个行业表现在几个方面，一个是开发企业、头脑发热、对市场过高的估计，很多企业产生着乐观的心态，这样的心态造成了投资的计划都定位很高，很多单位都没有完成，是因为对市场的判断有一些没有考虑到的地方。在宏观调控的政策背景下，行业成熟是两个标准，企业对未来的发展更加理性，很多企业调整了投资政策；另外老百姓现在也成熟了，投资者不像过去、一拥而上，盲目地抢购房子，另一方面购房者以居住为目的也非常理性，货比三家、货比五家、货比八家。宏观调控政策还是应该以积极的心态来看待。这对未来整个行业健康发展确实有很大帮助。这是我想补充的第一点。

    第二点，宏观调控的政策我概括有十个字，2005年是宏观调控密集的轰炸年。“恐惧、观望、置疑、平静、预示”。

    缪德杰（10：37开始）  ：作为2005年来讲，宏观调控肯定是关键词当中的第一项。宏观调控对于房地产的发展来讲，特别是对武汉的房地产发展来讲我觉得应该是保健的因素，武汉并没有得大病。今天看到世界回顾里其中有一条，在2005年注册103家、同时有300家又退出。这也应该是作为宏观调控保健因素在里面所起到的因素。起到了一定的优胜劣汰，使得比较有实力、能够做得规范的开发商有更大的空间，对于没有项目、实力比较差的公司起到了清理的作用。宏观调控对市场的影响。今年的宏观调控有很多是全国性的调控措施，武汉市本身也有一些措施。对于房地产市场来讲，中国并不存在统一的房地产市场，每一个地方都有分市场，所以宏观调控整个国家统一的措施对各个国家的意义、对一个地方的影响是不一样的。对武汉市的房地产市场来讲就是保健的作用，我对2005年有一些事件进行了一些回顾、亲历。今年发的资料讲了很多，包括“国八条”的出台；“网上签约”使得信息透明化等等。我觉得还有一些事件也应该引起我们的关注，是2005年这一年里有一点，在宏观调控这一年里，武汉市的房价首次突破了三千元的大关，以前都是低位的，我觉得这应该是一个标志，意味着武汉市房地产的发展到达了一个新的阶段。

    另外一个从片区来看，在2005年武昌、江南板块开始大量发力新盘，使得武昌地区的房价开始超越汉口的房价，这也是值得我们关注的事件。

    在2005年从我们开发的产品里面来看，节能、节地住宅开始在武汉市有了更多的发展，逐渐会成为一种潮流。现在有很多的住宅在节能上采取了很多的措施。武汉地铁轨道交通的建设、长江隧道的施工，武汉市新的城市发展轨道的修编，这里面提到了要把武汉建设成为最适宜居住的城市，在城市规划里明确提出了这一点，这对于武汉市今后房地产业的发展有着深远的影响。

    关于“1＋8城市圈”的建设，到2007年武汉到周边的城市建成一小时的生活圈。这对武汉的建设、武汉整体的发展、对房地产的发展我相信也是会有一个深远的影响。在国家进行宏观调控这一年，武汉市发生了这样一些有意义的事，这样的事件对于我们坚定武汉市房地产业今后稳健、健康发展增强了很大大信心。（10：44结束）

    李小武（10：44开始）：各位领导、各位同仁早上好！

    今天我们大家在一起讨论武汉市2005年房地产的热点事件。我个人的看法是2005年武汉市的房地产经历了相当多的坎坷，也是非常不平凡。从关键词来讲，武汉市2005年房地产有这么三句话：

    一、调整，怎么样在大的国家宏观政策下来调整。

    二、巩固，武汉市跟其他的城市有着很多不一样的地方，我们应该有很多需要巩固的地方。

    三、发展。

    从“调整”上来讲，购房者在国家政策出台之后，预期房价上涨的空间会减少，他们采取的方法就是观望，他们从心理上落实到行动上做了一些调整。从我们住宅产品的供应层面2005年有一个发展的阶段性，在光谷我们操作了一个项目，是今年开除开盘，这个项目全部是小高层、高层大型的社区，在光谷地区是第一个小高层，当时光谷有一个新地阳光城，进入2005年以后高层成为了光谷这边的主流，随着我们这个项目后面也开拓了一些项目都是以小高层为主的产品。在汉口的城区也是以高层为主，在结构上进行了很大的调整。我们2004年5月份也做了民意调查，当时购房者对住宅的选择从心理上已经有了变化，他们那个时候基本上是以多层占据优势；今年5月份我们又对市民做了调查，今年就反过来了，愿意购买高层、小高层的产品达到了60％—70％，这和去年购买产品的心态发生了变化。今年房价突破了三千，很大一部分是住宅产品的结构升级换代了，从品质、成本都是上升比较高。

    从“巩固”上我主要想讲的是，宏观调控以前香港的巨头李嘉诚在武汉拿地在全国都应该是大手柄。在宏观调控以后，武汉市地出去的势头在全国也是数一、数二的，这反映了土地在宏观调控大背景下（在有些城市开发商不敢拿地的情况，武汉市有这样的市场），这说明了武汉市在市场上是有一定的预期。不管是从成交的单价、成交的规模都是大的。

    从“发展”上来看。热点事件上有地铁、长江隧道、各项基础建设都开始启动了，武汉市政府招商引资、中部崛起以武汉市为龙头等等这样的举措都在武汉市加强了很重的砝码。这些信号给武汉市的房地产有很大的鼓舞。今后同中国的其他城市来比，各个方面的竞争力都应该有很好的优势。可以预见，今年、明年、再过几年应该是武汉市的发展年。结构上会进一步的调整，出现更多的精品，来改善武汉市市民的居住环境。武汉市跟其他大城市的房价还应该有一个调整，武汉市是一个正在发展中的城市，结构会不断地调整，房价也会有上升的趋势，但是趋势在宏观调控的背景下可能不会太大。武汉市房地产的明天是精采、灿烂的！（10：53结束）

    （10：54开始）方昕：我们也是以房地产为主业，我感谢F.天下的刘经理给我们提供这么好的一个场合，我参加这个活动已经有三次了，这个活动办得是越来越认真、越来越精采。这次来我准备了一些资料，但是刚才一参观我把笔记本忘在车上了（笑）。我简单地说几句。作为房地产的经理人，我们不能从肤浅地表面来理解“国八条”，我们应该从更深的层次、角度来看待。这给我们提出了重要的问题。“国八条”出台的背景是什么？为什么政府在这个时候出台？我总的感觉，今年好象是政府唱主角、政府的出进率太高了，市场按照经济规律应该是由企业来扮演主角，政府不应该是主角，一旦政府成了主角肯定是市场出了问题，不管是什么样的原因，市场肯定是有大的问题。我感觉到我们应该从经济规律上来多分析，实际上西方经济学说明了经济是有周期性的，特别是市场经济发达国家都没有摆脱经济的周期性，引申一下房地产有没有周期性呢？经济的周期性发展必然带来房地产行业产业有明显的周期性。我们从1992年房地产起步到1995年治理整个的宏观调控，到1998年复苏，到2000年发展了一点，现在又步入了新的调整周期，我们也不能太乐观，我听了一些专家说了，今后的房价可能会出现怪点，有的知名专家预测房价可能要下跌，下跌到2004年的水平之后，逐步才有可能再复苏。不讲房价跌不跌，我们也不太好预测，但是我感觉今后销售的难度肯定越来越大，大家在这一方面应该有清醒地认识，现在从供应力来说总的是偏大的就拿别墅来说，别墅从今年开始批地，但是以前存量还是很少，即使批地今后别墅供应量不会太小，政策是有滞后性的，我们缺乏一些远见。今年这么大量、密集的政策出台，不是好事情，说明我们的管理不平衡，缺乏预见性，可能真的把房地产打压下去再扶起来又有一定的困难，凡是证监会一叫要保护中小投资者时房价肯定要下跌，一谈到发展股市肯定受到重挫，我觉得一定要有前瞻性、连贯性，实际上98年出台的很多政策都是好的政策，包括搞好三、四级市场、减少税费等等，现在陷入了一个怪圈，反而买了房子的人倒霉。因为贷款的利息上涨，这就像政府做了一个套子，让个人里面转，实际上吃亏的还是老百姓，每次一规范市场时总是老百姓吃亏，我总想不通这个问题，这里面政府是要付出很大的责任。去年我就很敏感，一看到这个情况出现之后，我就赶快买股票、因为房地产市场下去了，股票市场肯定是要起来的，这是一个翘翘板，哪快风险好就往哪块跑，中国会出现大量的房地产个贷坏帐，实际上调查的结果个贷的品质优良率很高，我想现在的金融机构的日子是最好过的，存贷利息大，因为现在不是贷给企业、多半是贷给个人。果不其然，最近股市开始慢慢上涨，而且一马当先的是金融股，这里面很多东西是相关的，我觉得今后要多在这方面下下工夫，多研究经济的周期性、包括房地产自身发展的规律。政府部门应该特别注意研究，我想请肖秘书长能不能跟有关的管理部门建言，不能今天出台一个政策、明天出台一个政策，今天要扶持、明天要打压。政府是矛盾的，一方面想把房价下降、另一方面又想在土地获得大的收益，今年国土增长104亿，这都是互相矛盾的，一方面政府想要控制房价、另一方面又想获得超值的收益支持政府基础建设，政府的地方官员想要出政绩，房价的上涨直接的诱因就是地价的上涨，特别是在武汉市政府大量收购土地，现在二手房价直接赶上了新房，有些二手房卖到的三千，这也是不正常的，旧房一折旧就没有什么价值了，为什么还能够卖到三千呢，还是因为地段的因素，土地增值了。这里面政府的一些政策应该是更加协调、具有可操作性，不然问题就会很多。

    我举例：就拿经济适用房来说，当时直属于国务院领导，为了解决中低收入群体的住房问题，提出了系统的主房政策，实际上这个政策很好，94年起步时每年的建设量在20万平米，到了98、99年保持每年竣工在40万—60万，当时占全市住房不到65％  ，这是一个适宜的比例，但是政策执行的过程中，对经济适用房的非议越来越大，包括政府自己也动摇了，开始有意识地控制经济适用房的建设，导致了05年竣工的经济适用房项目就只有一个，老百姓买也买不到，这又是一个政策缺乏远见，房地产价格上涨最猛烈时期，但是平价房很少，平价房我作为开发商并不反对建经济适用房，因为这可以评议于房价，现在经济适用房没有了，老百姓等房子又等不到，今年又来了一个大转弯，一年下达了300万平米的经济适用房建设，本来市场开始走下坡路，房价存在着一定的压力，这么大量的经济适用房明、后年一上路开发商还过什么日子，搞不好一朝一夕又回到了解放前，回到了原来最困难的日子，我觉得政策有互相矛盾的地方，我分析里面主要有几个问题：

    一个是政策的效果是有滞后性的，不能急功近利，如果急功近利肯定是有与主观意愿相反。我们这几年搞了经济普查，最后一些数据还是有说服力的，土地成本占开发成仅仅23％（全国来说），这一块不管数字有多准确，我觉得起码也接近了1/3，这一块的成本一上去，房价必然要上涨，这个数据我们可以参考一下。房地产的平均利润率是47.77％，并不是像大家说的房地产市场达到了60％，这有点夸张，好的企业利润大一些，但是市场上有一些不赚钱的企业，项目的预测、经营不准，有些甚至是亏损，作为开发商不应该成为媒体、政府职责的对象，开发商也是依法经营，老老实实在做事，表面上看到项目利润高。我以前有这样的解释，我们的利润率是高，以前测算整个项目的投资回报达到35％以上，但是这个项目要做3—5年，再摊上财务成本、管理成本每年的利润率也就是10％左右。现在来看利润47.77％应该是准确的。我们回头还要研究房地产本身的特性，房地产本身的周期比较长，一个项目不是一年就可以完成的，今年决定的项目可能明、后年才能实际进入市场。

    房地产行业存在着外部效应，有正效应、也有负效应。它的一个行为会影响其他经济人、主体的利益。房地产小区的建设会带来城市环保等等一些问题。我们尽量要使外部效应是正的。我们在制定产业政策、规范时要尽量多考虑这一点。

    从长期趋势来看，房地产肯定是一个增值、涨价的过程，这在发达国家、英国、法国、欧洲、北美等等国家的统计数据（长达3、40年）房价增长是必然的，但是这只是一个长期趋势，这主要是因为土地的稀缺性、建筑成本各方面。我们对未来还是应该有信心。但是短缺波动我们应该提防一下。