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商业地产比拼的是资源

2013-09-29 10:23:52
来源:观点地产
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[摘要]6月13日,五洲国际控股有限公司主席舒策城在香港联交所敲响开市锣声,这家内地商业地产发展商正式登陆香港联交所。

以下为媒体对五洲国际控股有限公司主席舒策城、行政总裁舒策丸的采访节选,采访全文将刊登于《观点》杂志“2013博鳌房地产论坛特刊”中。

媒体:能否介绍一下五洲国际?如何评价五洲国际成功登陆香港联交所?

舒策丸: 我们主要是做商业地产,分为两大类,即专业市场和城市综合体。

专业市场是指批发兼零售的区域性发展项目,比如家具、小商品市场以及工业品市场。其中,家具、小商品市场较为传统,而工业品市场在国内是一个比较特别的行业,也是我们较为突出的专业市场之一。

五洲国际的工业品市场是一个专门针对企业去配套和交易的平台,这个平台比较大。 对于工业品市场的选址,我们一方面是选工业比较发达的地区,工业品需求量比较大、工厂开得比较多、有很多需求。这一类项目建成之后,辐射能够达到两、三百公里,甚至三、五百公里。

另一大类是综合体,包括城市综合体以及城镇综合体。其中,城镇综合体未来的发展潜力较大,特别是一些长三角区域的城镇,相当于中西部地区部分地级市的经济体量,但不同之处在于这些城镇的人口没那么多,所以我们会按照当地的人口、面积、消费水平等进行定位。

总的来说,五洲国际主要是做这两大类商业,比较专一。在专业市场中细分出传统行业以及未来有发展潜力的区域性行业。同时也将综合体细分为两类,即较为多见的城市综合体以及未来发展潜力较大的城镇综合体。

媒体:五洲国际的商业模式很有特点。

舒策丸: 做商业地产,除了开发,最重要的还是经营。我们一直秉承“二三五”理念,即以投入的精力和重视度来看,从拿地、规划设计到建设竣工仅占20%,招商方面占30%,运营方面投入占到了50%。

对于招商,我们非常重视,因而这方面工作占到30%,通常情况下我们在拿地的环节就开始招商了。在拿地选址的时候,我们会有专业的团队对商家进行调研,包括访问、数据分析等;之后我们会带商家去参观(目标地块),比如带家乐福、沃尔玛、大润发去看,我们会把各方意见统计出来。

因为商家是最聪明的,他们很清楚自己的产品在这里能不能有满意的销售量、会不会有理想的交易额,这也就对市场作出了判断。因此,先让商家都认可这块地,如果看地的商家之中有50%以上的都不认可,我们就不会考虑这块地,哪怕政府给我们很低的价格。

当然最关键的环节还是运营,商业地产发展起来以后靠的就是运营。如何管理好,怎样让商家进来之后逐步递增的赚钱,都是我们需要解决的问题。这就涉及到前面几年怎么培养,后面怎么递增,因而在这一环节我们投入了50%的精力和重视度。

媒体:不少观点认为,五洲国际的商业模式与华南城有些共性,但又存在很大的区别,对此您怎么看?

舒策丸: 五洲国际是按照市场需求去做的,以数据为出发点,比如在选址的时候,就会按照商家的要求(包括面积、数量等)去定位。与此同时,我们商业地产后期的运营也比较健康,目前来看,每个开业的项目出租率都比较高,平均约达90%,这在行业中是比较高的水平。

另外,在专业市场领域,我们做的是成品市场,这在交易量上也就不一样。按照我们的理解,半成品一般是消费者和厂家直接联系的,中间没有大的平台。只有变成产品之后才有市场交易,这个交易的市场就会比较大。

媒体:为什么会选择做中端消费的商业?对于商业地产的定位,公司是怎么考虑的?

舒策城: 在中国13亿人口中,高档消费人口最多2-3亿,而中档消费群体是最多的,至少7-8亿人口,所以我们认为这个市场潜力巨大。 实际上,中档消费也是真正的刚需消费。不论经济如何,正常的衣食住行都是不可缺少的。

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标签: 五洲国际建材城 舒策城 编辑:xf_yyq
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